纪要涉及的行业或公司 * 行业：全球房地产市场，重点涉及美国、加拿大、英国、欧洲、日本、中国（包括香港及一线城市）、东亚及东南亚经济体[1][2][6] 核心观点和论据 * 全球房价模式与资本流动相关：全球房价、收入与通胀的关系呈现三种模式，映射全球资本布局[2] * 资本流入国（欧美等）：房价长期跑赢居民收入和通胀，超额收益持续累积，例如美国房价在2008年回调后，在量化宽松下重新积累超额收益[2] * 出口导向型经济体（东亚/东南亚，如日本、中国香港）：房价长期未跑赢收入，但基本贴合通胀曲线，例如日本自1970年代至今平均房价涨幅落后于收入增长[1][2] * 较少参与全球资本循环的经济体（如东欧、北欧部分国家）：房价与收入同步增长，并能跑赢通胀[2] * 房价与通胀存在强正相关：长期看，无一经济体房价跑输通胀；70%至80%的年份里，房价至少能跑平通胀；名义房价与通胀在年度走向上高度一致[3] * 高通胀环境利好房地产市场：通胀环境优于通缩，高通胀通过稀释债务利好资产持有者，例如美国1970至1980年代高通胀时期，名义房价增速达近四十年最高水平，购房活跃度未降低[1][3][4] * 东西方房价定价机制存在根本差异：差异核心在于租售比对利率的反应[5] * 西方：租售比曲线斜率向下，租金回报率可随利率中枢下行而持续走低，租售比与长端利率利差以零为中枢波动，能承载更多资本[5] * 东亚（如日本）：租售比曲线中枢平坦，绝对值稳定，难以随利率下行而压缩，房地产市场承载资本能力弱[1][5] * 全球房地产市场格局正在转变：自2025年下半年起，格局出现显著变化[6] * 西方市场转弱：加拿大、欧洲部分地区及英国房价面临压力；美国房地产市场自2022年起实质性滞胀，西部和南部部分地区名义房价快速下跌[6] * 亚洲市场显现回暖迹象：日本房价加速上升，中国香港房价企稳，中国大陆一线城市（上海、北京、深圳）在2026年很可能止跌[1][6] * 西方房地产市场面临长期压力：宏观范式转变，利率与通胀中枢长期上行挑战过去四十年的定价逻辑；美国房价相对收入的超额累计增长率已接近2008年金融危机前高点；因通胀高企，无法通过传统降息刺激资产价格[1][7] * 中国房地产市场泡沫预计2026-2027年消化完毕：参考日本和香港经验，调整将消化过去积累的相对通胀的超额收益，届时房价实质上将无显著泡沫[1][7] * 中国房地产市场未来走势的关键影响因素： * 内部因素：城镇化、人口、信贷、房企资产负债表等，单独看难以支撑有斜率的复苏[7] * 外部因素：至关重要[7] * 中国能否实现可持续的通胀，以改善实际利率、降低购房成本[7][8] * 全球资本流向再平衡，若资本市场受益于全球资本回流并实现长期牛市，楼市通常滞后股市一年半到两年企稳[1][8] 其他重要内容 * 房价剧烈调整多发生在通缩时期：历史上比例偏少，持续时间一般不超过3到4年；近代除中国外，最严重的两次调整发生在日本和中国香港，与1997年东亚金融危机后的债务通缩和资产负债表衰退有关[3] * 东亚房地产繁荣本质是城镇化时代一代人的繁荣：如早年新加坡、日本及后来的中国、越南，通常由外部资本流入和内部信贷共同推动[5][6] * 全球资本流向或于2025年后发生逆转：从西方市场流向包括中国在内的新兴市场的长期格局调整可能性增大[1][6]