涉及的行业与公司 * 行业：美国数据中心（传统数据中心与混合数据中心）[1] * 公司：Equinix (EQIX) 和 Digital Realty (DLR) [1] 核心观点与论据 行业需求-供给动态与增长前景 * 需求持续加速，驱动因素包括：更强大的AI模型、更高的企业和Agentic AI采用率，预计将在未来两到三年支撑价格上涨 [1] * 由于供应链瓶颈（芯片、电气元件、电力供应），新增数据中心容量相对于需求仍受限制 [1][17] * 推断（AI inference）需求日益突出，有利于在主要都市区有布局的传统数据中心 [1] * 同时满足计算（GPU密集型）和控制（CPU密集型）需求的混合数据中心需求增长，缓解了市场对AI计算需求可能使现有数据中心过时的担忧 [1] * 五大超大规模企业的资本支出预计在2026年增至7100亿美元，同比增长175%，2025年增长178% [18] * Bloomberg报告显示，由于电气设备短缺，美国计划于2026年建设的近一半数据中心预计将延迟或取消 [19] * 预计2025-28年，EQIX和DLR的营收年复合增长率约为9%-10% [1] 公司具体分析与评级调整 * Digital Realty (DLR)： * 评级从买入下调至持有，目标价从193美元上调至210美元 [2][3] * 下调原因：年初至今强劲重估后，风险回报趋于公允；共识预期已计入2025-28年约11%的AFFO每股年复合增长率；持续的低双位数AFFO每股增长是潜在催化剂，但目前认为可能性不大 [2][31] * 公司净杠杆率已从2022年的6.9倍显著下降至当前的4.7倍（目标为5.5倍），预计强劲的营收增长将转化为AFFO每股增长 [43] * 预计2025-28年AFFO每股年复合增长率约为10% [8] * 预计2025-28年经常性收入和总收入年复合增长率分别约为11%和10% [38] * HSBC对DLR 2027-28年的营收和AFFO每股预测分别比共识预期低约2%-6%和1%-4% [36] * Equinix (EQIX)： * 维持买入评级，目标价从1100美元上调至1250美元 [2][3] * 上调原因：公司是AI推断阶段的关键受益者，得益于其在零售领域的领导地位；预计其更积极的投资净影响将在2027-28年转为更有利，从而加速AFFO增长 [2] * 预计2025-28年AFFO每股年复合增长率约为12% [8] * 估值基础调整： * 目标AFFO倍数从24倍上调至26.5倍（即高于EQIX历史平均倍数0.5个标准差），以反映更强劲和更持久的增长前景 [2][9] * 当前DLR和EQIX的股价对AFFO倍数均高于历史平均水平 [2] 其他重要趋势与驱动因素 * 地理扩张：EQIX和DLR正在美国以外地区（如EMEA和APAC）进行扩张，以抓住AI采用滞后的地区的增长机会，这是未来的关键增长杠杆 [29][30] * 定价环境：需求-供给失衡可能持续至2026-27年及更久，推动大型电力区块（>1MW）价格上涨，DLR因此受益更多 [7][20] * 新租赁（>1MW）的净有效租金从2021年的每月每千瓦72美元上升至2025年的151美元 [23] * 股价表现：2026年年初至今，EQIX和DLR股价分别上涨约46%和29%，而标普500和纳斯达克指数分别上涨约4%和5% [6][15] 其他重要但可能被忽略的内容 * 财务预测调整： * 对于DLR，由于好于预期的定价环境，将2026-28年营收预测上调约1%至2%；由于2026年第一季度运营费用升高（部分被更高的营收预测所抵消），AFFO每股预测有所调整 [44] * 对于EQIX，由于更好的需求-供给环境，将2026-28年营收预测上调约0%至1%；由于运营效率可能带来更高的成本节约，将AFFO每股预测上调约2%至4% [45] * 风险提示： * DLR下行风险：大型电力区块（>1MW）定价能力减弱；关键市场数据中心供应改善超预期损害其定价能力；因大型语言模型效率提升导致需求低于预期 [48] * DLR上行风险：需求-供给失衡加剧推动大型电力区块定价能力超预期；零售市场份额增长超预期 [48] * EQIX下行风险：竞争超预期导致回报降低；AI推断阶段需求慢于预期；超大规模企业将工作负载转移至自有数据中心，损害独立运营商 [48] * 历史担忧缓解：市场曾担忧AI基础设施需要更高电力可能导致现有数据中心过时，但混合数据中心必要性的认知增强缓解了部分担忧，且公司在关键都市区的资产在需求强劲、供应受限的环境下价值很高 [26]