行业与公司 * 行业：中国房地产市场，聚焦北京、上海等核心城市，并扩展至全国范围[1][3][8] 核心观点与论据 京沪楼市拐点确认与驱动因素 * 拐点确认：北京和上海楼市拐点已基本确认，2026年1-4月北京房价累计微跌0.3%基本持平，上海房价环比上行约1%[1][3] * 情绪指标好转：二手房挂牌房源调价幅度收窄，市场情绪显著好转[1][3] * 供需关系改善：二手房挂牌去化周期降至历史低位，上海已低于企稳区间，北京接近区间下沿[1][3] * 供给侧出清：2025年第四季度起新挂牌房源量同比跌幅持续扩大，市场可售房源有限[1][3] * 需求端超预期：2026年“小阳春”以来，京沪交易量持续高于2025年第四季度水平，增幅达三成左右[3][4] * 土地供应放缓支撑价格：2026年前四个月，北京土地成交金额同比下跌70%，上海同比下跌20%，低溢价率供地态势有助于价格走稳[1][3][4] 房价企稳后的趋势与上涨动力 * 进入上行区间：在供给侧出清背景下，房价企稳后将进入上行区间[4] * 潜在需求庞大：2024-2025年累积的观望需求约等于京沪年度住房总销量的70%，构成庞大潜在需求池[1][4] * 租售选择转变：随着房价下跌预期打破，购房持有成本压力减缓，与租房资金成本基本持平，买房吸引力回升[4][5] * 支付能力具备：中位数家庭购买中位数房产，房价收入比约为11年，处于国际大都市合理区间[1][5] 二手房市场热度向新房的传导 * 传导机制：通过“刚需购房-业主置换”链条传导，刚需入市使小户型业主得以出售并置换改善型住房（次新二手房或新房）[1][7] * 传导影响因素： * 一二手房价差缩减：当前价差达20%-30%，随着二手房价格上涨将不断弥合，提升新房接受度[1][7] * 空间替代性：上海表现优于北京，因其一二手房成交结构空间分布一致，便于购房者直接比较[1][7] * 新房市场修复：传导将加速新房市场修复，但当前积极信号仍主要集中在二手房市场[1][6][7] 逻辑复制至其他城市的范围与节奏 * 复制核心：二手房库存被增量需求消化至合理水平后，房价实现自我修复式企稳[8] * 复制前提： * 范围限制：城市必须有人口流入，具备持续增量需求[8] * 节奏差异：取决于过去土地供应节奏和库存体量，库存低的城市企稳更早[8] * 核心城市拐点预测：16个主要城市预计平均在2026年年底到2027年上半年迎来房价走稳拐点，部分城市可能在2026年年底实现，较慢的可能到2027年年底[1][8] 广义库存评估与城市分组 * 评估指标：构建总住房供需打分指数，基于2010年以来累计土地供应、扣除人均居住面积提升消耗的住房，并结合人口等需求端系数计算[9] * 城市分组与阶段： * 第一组（20个城市）：供需打分较高且最近五个季度持续走高，已非常接近临界点，预计房价拐点在一到两年内显现[9] * 第二组（25个城市）：供需打分持续处于低位，依靠自身力量在一两年内企稳难度大，需依赖头部城市信心传导和长期控制新增土地供应[1][9][10] 全国市场基本面走势判断 * 房价：2026年成为转折点，房价跌幅进入逐步收窄阶段，预计2026年跌幅收窄5个百分点以上，2027年进一步改善[1][10] * 二手房销量：将2026年二手房销售面积预期上调至高个位数增长；2027年可能因可售优质房源不足的供给约束，增幅不一定高于2026年[1][10] * 新房销量：2026年面临供给约束，年初房企供货计划同比下跌约6%，维持2026年新房销量同比下降高个位数（如-6%至-7%）的判断[1][10] * 交易总量：2025-2026年基本是本轮房地产市场交易总量的底部，对应水平约为每年每百人1.3套，未来将向正常中枢水平1.7至1.8套缓慢回升[1][10] * 房地产投资： * 2026年：作为滞后指标持续承压[2][10] * 2027年：随着市场热度传导和房企补货意愿增强，新房销量有望止跌，带动拿地和新开工企稳，土地购置费跌幅将大幅收窄甚至转正，预计房地产投资跌幅将收窄5个百分点左右，此后逐步向好，对经济拖累减弱[2][10][11]