财务数据和关键指标变化 - 公司2021年利润同比下降45.7% [2] - 四季度结算时间分布占40%，权益比例下降5个百分点，导致权益利润减少60亿元 [18][19] - 投资收益在四季度下降，同比减少27亿元 [19] - 四季度市场下行，部分项目计提损失，同比多计提15亿元，影响权益利润11亿元 [19] - 公司2021年非开发业务折旧摊销费用达80亿元 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 开发业务：公司手中有1亿平方米在建项目，4000万平方米土地储备，几百万平方米旧改项目，可满足未来2-3年开发需求 [11] - 物流业务：过去十年复合增长率超过30%，冷链业务全国第一，过去三年复合增长率达52% [12] - 长租公寓业务：过去三年复合增长率超过40%，绝对行业领先 [12] - 商业平台印利：过去五年复合增长率约20% [12] - 经营服务类业务：2021年贡献收入400亿元，物流、长租公寓、商业等业务的NOI率均超过6% [12][13] 各个市场数据和关键指标变化 - 房地产行业开发业务仍是十万亿级市场，未来仍将是国家最大的单一产品市场 [9] - 公司判断房地产行业将回归常态，利润率将向社会平均水平回归 [8] - 公司认为未来围绕存量不动产的机会将越来越多 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司从2014年开始从住宅开发商转型为城乡建设与生活服务商，布局多个赛道 [5] - 公司未来将坚持开发经营服务并重的战略，开发业务保持在行业第一阵营 [10] - 公司通过开发经营本部集中管控开发业务，改变过去分布式管理模式，提升管理红利 [10] - 公司未来将坚持高质量投资，提高投资标准，集中拿地 [11] - 公司经营服务类业务逐步形成新的利润蓄水池，未来将成为重要增长点 [12][13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为房地产行业正在回归理性和常态，政策环境有利于市场稳定 [8] - 公司对未来止跌企稳充满信心，信心来自政策基础、行业基础和内部基础 [8][9][10] - 公司认为未来围绕存量不动产的机会将越来越多，经营服务类业务空间巨大 [9][30] - 公司认为开发业务仍有天花板，但经营服务类业务发展空间巨大 [29][30] 其他重要信息 - 公司净负债率长期处于低位，三道红线全部绿档 [15] - 公司2021年已售未结收入达7100亿元，是2021年结算收入的1.6倍 [11] - 公司计划将分红比例稳定在35%-40%之间 [65] - 公司计划回购股份，回购价格不超过18.27元 [64] 问答环节所有提问和回答 问题1: 为什么四季度利润下滑幅度大于前三季度？ - 回答：四季度结算时间分布占40%，权益比例下降5个百分点，导致权益利润减少60亿元；投资收益下降，同比减少27亿元；部分项目计提损失，同比多计提15亿元，影响权益利润11亿元 [18][19] 问题2: 未来开发业务毛利率趋势如何？ - 回答：未来两年开发业务毛利率有望维持在20%左右，主要支撑因素包括7100亿已售未结资源、投资质量提升、开发经营本部的管理优化 [21][22] 问题3: 经营服务类业务的成功标准是什么？分拆上市计划如何？ - 回答：经营服务类业务的成功标准包括能否独立上市；公司将根据业务成熟度逐步推进分拆上市；分拆上市有助于业务独立发展，为集团和股东创造价值 [28][36][37] 问题4: 经营服务类业务的投资标准和资源分配如何？ - 回答：投资标准包括战略匹配度、财务标准和行业领先的运营标准；资源分配将根据业务发展阶段和战略重要性进行 [40][41][42] 问题5: 如何看待行业“国进民退”现象？万科是否会加大并购力度？ - 回答：行业进退取决于是否采用稳健的发展模式；万科将保持在行业第一阵营；并购将遵循确保安全和对行业有利的原则 [62][63] 问题6: 万物云上市进展如何？ - 回答：万物云上市已获得证监会小路条；公司认为当前市场估值更理性，适合优秀企业上市；上市有助于万物云进一步提升综合实力 [55][56][57] 问题7: 是否会从成本法转为公允价值法？ - 回答：公司将继续坚持成本法，因其更稳健且符合公司追求有现金流利润的经营方针 [59][60][61] 问题8: 分红比例和回购价格的合理性？ - 回答：公司将分红比例提高到50%以缓解股东分红下降；回购价格设定为董事会审议前30个交易日均价，旨在避免股价非理性下跌 [64][65]