财务数据和关键指标变化 - 第四季度净营收为人民币178亿元,同比下降21.6% [53] - 第四季度总GTV为人民币7324亿元,同比下降34.6% [53] - 第四季度毛利润为人民币29亿元,同比下降46.3% [53] - 第四季度毛利率为16.4%,同比下降7.5个百分点 [53] - 第四季度运营亏损为人民币11.84亿元,去年同期为盈利12.67亿元 [60] - 第四季度调整后运营亏损为人民币3.98亿元,去年同期为盈利22.31亿元 [61] - 第四季度调整后EBITDA为人民币4.84亿元,同比下降83.3% [61] - 第四季度净亏损为人民币9.33亿元,去年同期为盈利10.96亿元 [62] - 第四季度调整后净利润为人民币4200万元,同比下降97.9% [62] - 2021年全年净营收为人民币808亿元,同比增长14.6% [66] - 2021年全年总GTV为人民币38535亿元,同比增长10.1% [67] - 2021年全年毛利润为人民币158亿元,同比下降6.2% [68] - 2021年全年毛利率为19.6%,同比下降4.3个百分点 [68] - 2021年全年运营亏损为人民币14亿元,去年同期为盈利28亿元 [70] - 2021年全年调整后运营利润为人民币14亿元,同比下降76.3% [71] - 2021年全年净亏损为人民币5.25亿元,去年同期为盈利27.78亿元 [71] - 2021年全年调整后净利润为人民币22.94亿元,同比下降60% [71] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度现有房交易服务净营收为人民币6亿元,同比下降34.8% [54] - 第四季度现有房交易GTV为人民币3546亿元,同比下降39.4% [54] - 第四季度新房交易服务净营收为人民币113亿元,同比下降12.2% [55] - 第四季度新房交易GTV为人民币3568亿元,同比下降24% [55] - 第四季度新兴及其他服务净营收为人民币5亿元,同比下降16.7% [56] - 2021年全年现有房交易服务净营收为人民币31.9亿元,同比增长9.2% [67] - 2021年全年现有房交易GTV为人民币1843亿元,同比增长1.6% [67] - 2021年全年新房交易服务净营收为人民币465亿元,同比增长13.3% [67] - 2021年全年新房交易GTV为人民币1843亿元,同比增长13.3% [67] - 2021年全年新兴及其他服务净营收为人民币2.4亿元,同比下降14.3% [67] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度贝壳平台连接门店数量为51000家,同比增长8.7%,环比下降5.4% [18] - 第四季度贝壳平台活跃门店数量为45000家,同比增长4.4%,环比下降8.3% [18] - 第四季度贝壳平台经纪人数量为45.5万人,同比下降7.8%,环比下降11.8% [19] - 第四季度贝壳平台活跃经纪人数量为40.7万人,同比下降8.7%,环比下降13.1% [19] - 第四季度贝壳APP和小程序MAU为3740万,同比下降32% [21] - 2021年全年贝壳平台连接门店数量为51000家,同比增长8.7% [67] - 2021年全年贝壳平台经纪人数量为45.5万人,同比下降7.8% [67] - 2021年全年贝壳APP和小程序MAU为3740万,同比下降32% [67] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2021年底正式启动"一体两翼"战略升级,一体指现有和新房交易服务业务,两翼指家装家居服务和普惠住房服务 [12] - 家装家居服务业务2021-2022年为扎根年,2022年将加速扩张 [31] - 普惠住房服务业务包括租房经纪服务、轻托管租赁管理服务和集中式服务公寓,2021年完成250万笔租房交易,同比增长41% [43] - 2022年将深化探索多元化解决方案,新增10万套租赁房源 [45] - 行业经纪人数量同比减少30%-40%,贝壳平台经纪人数量降幅较小,主要得益于ACN机制和经纪人专业化 [18][19] - 新房市场GTV同比下降20%,贝壳平台新房交易GTV同比下降24%,主要由于公司主动缩减业务规模以控制风险 [25] - 现有房市场GTV同比下降43%,贝壳平台现有房交易GTV同比下降39%,部分重点城市交易量开始触底 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年是充满挑战的一年,公司面临内外部多重变化和挑战 [7] - 市场波动有其逻辑和必然性,长期来看市场将回归均值,短期内将逐步复苏 [10] - 住房相关行业的数字化转型和服务质量提升是必然趋势 [10] - 公司对住房相关行业的长期信念不变,数字化推动行业转型,服务提供商不可或缺,服务质量建立客户信任 [10] - 公司将专注于提升客户体验,聚集更多有能力、有道德的经纪人、店长和品牌 [29] - 2022年核心业务目标之一是培养有能力、有道德、有尊严的服务提供者,提升其专业性 [30] - 2022年将更加注重提升住房交易业务的平台运营效率,提高组织灵活性以快速应对变化 [30] - 2022年将深化探索多元化解决方案,新增10万套租赁房源 [45] - 2022年将加速家装家居业务扩张,提升服务能力 [37] - 2022年将加强风险控制,优化执行,为市场复苏做好准备 [52] - 2022年市场GTV预计同比下降6%-14%,其中现有房市场下降低双位数,新房市场下降5%-10% [95] - 2022年第一季度市场GTV预计同比下降,第二季度开始逐步复苏 [102] 其他重要信息 - 2021年第三季度遭遇做空报告攻击,审计委员会迅速启动内部审查,结论是指控不实 [72] - 截至2021年12月31日,公司现金、现金等价物、受限现金及短期投资合计余额为人民币561亿元 [65] - 截至2021年12月31日,公司长期现金项目(主要为长期投资)余额为人民币149亿元 [65] - 2021年新房交易服务应收账款周转天数从103天降至97天 [76] - 2021年新房交易服务佣金收入为人民币465亿元,收款为人民币517亿元 [76] - 2021年第四季度新房交易服务应收账款为人民币115亿元,收款为人民币126亿元 [129] - 2021年第四季度计提坏账准备人民币6.2亿元,环比增加人民币2.5亿元 [130] 问答环节所有提问和回答 问题: 市场状况和2022年住房市场复苏趋势 - 自2021年第四季度以来,政府出台稳定市场和住房政策的信号,改善的信贷环境释放了被压抑的需求 [86] - 2022年1月首套房和二套房贷款利率分别下降0.16%和0.18%,贷款审批周期缩短至50天 [88] - 2021年第四季度现有房市场GTV同比下降43%,贝壳平台现有房交易GTV同比下降39% [89] - 2021年第四季度新房市场GTV同比下降20%,贝壳平台新房交易GTV同比下降24% [91] - 2022年市场GTV预计同比下降6%-14%,其中现有房市场下降低双位数,新房市场下降5%-10% [95] - 2022年第一季度市场GTV预计同比下降,第二季度开始逐步复苏 [102] - 2022年第二季度现有房和新房市场GTV预计同比下降幅度收窄 [102] - 2022年第三季度现有房和新房市场GTV预计同比转正 [103] - 2022年下半年现有房和新房市场GTV预计同比分别增长25%和15% [103] 问题: 2022年公司业务展望和战略 - 2022年现有房交易GTV预计将优于市场表现 [104] - 2022年新房交易GTV预计将与市场表现一致 [104] - 2022年平台门店和经纪人数量预计将在第一季度触底,随后逐步增长 [105] - 2022年将更加注重平台运营效率,严格控制成本,提升现有房和新房交易的贡献利润率 [106] - 2022年将加速家装家居业务扩张,提升服务能力 [107] - 2022年将深化探索多元化解决方案,新增10万套租赁房源 [107] - "一体两翼"战略的推出基于消费者态度和价值观的变化,以及企业对商业价值和社会价值并重的趋势 [109] - "一体两翼"战略的执行将聚焦于可扩展性、质量和效率 [115] - 现有房交易业务将通过提升服务质量进一步提高效率 [116] - 家装家居业务将通过提升服务质量实现更好的可扩展性 [118] - 普惠住房服务业务将整合社会资源,为年轻一代和蓝领工人提供定制化服务 [120] 问题: 门店数量下降原因和应收账款风险 - 2021年第四季度平台门店数量环比减少2900家,主要由于新增门店放缓和部分门店合并 [124] - 2022年第一季度平台门店数量预计将进一步下降,随后逐步恢复 [127] - 2021年新房交易服务应收账款周转天数从103天降至97天 [128] - 2021年新房交易服务佣金收入为人民币465亿元,收款为人民币517亿元 [128] - 2021年第四季度计提坏账准备人民币6.2亿元,环比增加人民币2.5亿元 [130] - 公司采取多项措施加强风险控制,包括动态风险控制模块、风险评级机制等 [134] - 公司认为新房交易业务不会面临重大风险,因为其高度独立于开发商 [135]