财务数据和关键指标变化 - 公司二季度同店收入增长5.5%，符合5月上调后的指引预期 [12] - 公司将全年同店费用指引中点下调25个基点至4.25%，主要因房地产税增长预期持续较低以及大宗商品价格预期显著降低 [26] - 公司再次上调同店净营业收入和正常化资金运营指引，此前曾在两个月前基于更好的预期收入结果上调过 [4] 各条业务线数据和关键指标变化 - 东海岸市场表现优于西海岸，纽约二季度同店住宅收入增长超13%，波士顿略高于8%，华盛顿特区为6.3% [12][15] - 西海岸市场中，南加州市场实现强劲的连续收入增长，洛杉矶剔除干扰因素后同店季度环比收入增长超5%，旧金山季度环比收入增长3.1%（调整后为4.6%），西雅图市场表现未达预期 [17][19][21] - 扩张市场约占同店净营业收入的5%，丹佛、达拉斯和奥斯汀受新供应影响较大，亚特兰大表现亮眼，季度和年初至今均实现两位数收入增长 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司整体投资组合在主要租赁季后半段的入住率为96%，东海岸市场入住率接近97%，华盛顿特区略低于97%，旧金山市区回升至96% [14][15][20] - 公司整体约15%的申请可获得约一个月的优惠，约80%的优惠集中在西雅图和旧金山的市区 [78] - 公司目前的租约损失率为3.7%，纽约和圣地亚哥最高，约为9%，华盛顿特区、橙县、波士顿在4.5% - 6%之间，丹佛、旧金山、西雅图和洛杉矶在0 - 2%之间，达拉斯和奥斯汀处于租约收益状态 [81] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是在城市和郊区、沿海和阳光地带市场之间建立更平衡的投资组合，以实现长期最高回报和最低波动性 [9] - 公司将在阳光地带和丹佛市场以及沿海市场的部分郊区寻找机会，以合理价格收购或开发优质资产 [10] - 目前交易市场相对平静，买卖双方存在价格分歧，但预计未来6 - 12个月销售将增加 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司受益于强劲的需求和良好的费用管理，在通胀环境下有望比竞争对手实现更多的底线收益 [5] - 尽管经济环境波动，但公司富裕租户群体的需求依然强劲，预计2023年将是不错的一年 [6] - 预计未来租金增长将趋于温和，但仍高于历史水平，租赁季剩余时间将保持健康发展态势 [14] - 看好纽约、华盛顿特区等市场的持续表现，对洛杉矶、旧金山和西雅图市场的长期复苏持乐观态度 [15][19][21] 其他重要信息 - 公司在二季度收购了亚特兰大一处新开发的租赁物业和丹佛郊区一处287单元的物业，收购价格约为1.08亿美元，收购资本化率为5% [7] - 公司正在对8亿美元的有担保债务池进行再融资，已锁定5.3亿美元的贷款利率略低于5.25%，经济成本为4.7% [27] - 公司运营平台表现出色，通过创新和技术发展提升了客户体验和财务绩效 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 下半年费用是否有一次性、季节性或非经常性项目，以及对2024年的参考性 - 第三和第四季度的正常化资金运营增长主要来自同店净营业收入的累积增长，除了坏账在第四季度和第三季度有所改善外，没有明显的一次性项目 [30] - 目前谈论2024年的情况还为时过早，公司数据遵循典型的季节性模式，同店业务驱动运营结果 [30] 问题: 洛杉矶罢工对坏账和租金增长的影响是否已纳入指引 - 目前未看到罢工对业务产生影响，现场工作人员表示直接暴露风险不大 [32] - 若罢工持续，可能会影响市场需求，但目前无需过度担忧，公司会持续关注 [33] 问题: 旧金山和西雅图市中心大型城市资产的当前定价范围 - 目前此类资产的投标不活跃，难以给出确切价格，大多数人在市场改善和资本获取正常化之前不愿交易 [36] - 市场上有大量未分配的私人资本，但投资者需要看到市场稳定才会行动，预计未来运营结果改善将促进资本流动 [37] 问题: 未来几个月或季度，大型门户标志性资产的资本化率是否会明显高于郊区资产 - 此类资产相对于重置成本会有一个有吸引力的折扣，这将形成一个价格底线，防止差距过大 [39] 问题: 五年后公司投资组合的城市和郊区理想比例 - 目前公司约60%为城市资产，目标是将这一比例降至50%以下 [41] - 预计五年后约三分之一的投资组合将位于丹佛和阳光地带市场，城市和郊区资产实现50 - 50的平衡，但公司会根据机会灵活调整 [41] 问题: 8月和9月的续约通知情况以及新租赁的压力点 - 续约情况在过去几个月较为稳定，预计续约率为55% - 60%，续约租金增长率约为5% - 5.5% [44] - 接近租赁旺季尾声时，谈判范围可能会扩大至200个基点 [45] - 新租赁压力主要来自西雅图和旧金山市区的优惠政策 [45] 问题: 公司开发项目的收益率以及对未来开发的展望 - 现有开发项目的收益率为中到高个位数，加利福尼亚的Laguna Clara项目略低 [48] - 目前开发项目的风险溢价不足，收购似乎是更好的投资选择，但如果租金上涨，开发项目可能会更具吸引力 [48] 问题: 运营平台举措对利润率的潜在影响和时间框架 - 2023年公司在净营业收入指引中包含约1000万美元的举措，其中约三分之二来自费用方面 [51] - 目前公司专注于下半年启动更多基于收入的举措，并在2024年开始产生效果 [51] - 从现金流利润率来看，公司已经处于行业领先水平，通过这些举措有望再提高几个百分点 [53] 问题: 西雅图市场消化供应需要的时间 - 目前西雅图市场面临的直接竞争供应处于低位，但2024年预计供应将增加，公司会在制定2024年指引时考虑这一因素 [55] - 西雅图市场需要更持续强劲的就业增长和更好的生活质量条件来恢复，目前南湖区已出现积极迹象 [22][55] 问题: 7月混合租赁增长率较6月减速是否意外 - 租金通常在7月下旬至8月中旬达到峰值，目前定价趋势自年初以来上涨约6%，符合预期 [61] - 新租赁变化的单月数据噪音较大，主要受西雅图和旧金山市区优惠政策影响，预计8月可能会有所回升 [62] 问题: 有担保债务与无担保票据的利差以及未来有担保市场的吸引力 - 有担保贷款锁定利率时相对于国债的利差为135个基点，与无担保票据的利差较窄，约为5 - 10个基点 [65] - 利差可能会因每日交易活动而变化，目前难以判断有担保市场是否更具吸引力 [66] 问题: 华盛顿特区市场下半年及2024年的展望 - 华盛顿特区各子市场表现差异不大，得益于良好的交通环境，新供应能够被有效吸收 [69] - 下半年市场将面临更多竞争供应，但预计仍将保持良好表现，2024年也具有较好的发展前景 [70] 问题: 政府机构不回办公室办公是否已纳入数据统计以及对业绩的影响 - 公司希望政府推动联邦员工返回办公室，但目前这一情况未在指引中体现 [72] - 国家安全领域的员工可能一直都在办公室，增加这部分员工数量将有助于市场需求 [73] 问题: 西雅图市场不同区域资产的表现差异及影响因素 - 西雅图市区的贝尔敦中央商务区面临压力，价格仍远低于2020年3月水平，郊区市场相对健康 [75] - 未来供应将影响市区和郊区市场 [75] 问题: 旧金山、西雅图和洛杉矶部分地区的优惠政策情况以及东西海岸市场下半年的混合租赁增长率预期 - 公司整体约15%的申请可获得约一个月的优惠，约80%的优惠集中在西雅图和旧金山的市区 [78] - 目前东海岸市场表现优于西海岸约400个基点，预计这一差距将保持相对稳定 [79] 问题: 公司投资组合目前的租约损失率以及最高和最低的地区 - 目前租约损失率为3.7%，高于历史同期水平 [81] - 纽约和圣地亚哥最高，约为9%，华盛顿特区、橙县、波士顿在4.5% - 6%之间，丹佛、旧金山、西雅图和洛杉矶在0 - 2%之间，达拉斯和奥斯汀处于租约收益状态 [81] 问题: 公司在城市市场的大型资产未来是作为交易资产还是长期持有资产 - 公司是否出售大型资产取决于市场暴露程度和资产表现，而非资产规模本身 [84] - 市场波动对各类资产都有影响，公司通过平衡投资组合来应对波动，将其视为机会而非风险 [86] 问题: 公司如何提高收购交易的初始收益率 - 公司作为有针对性的买家，目标是寻找相对于重置成本有折扣且供应管道有限的机会，通常在郊区市场 [91] - 公司拥有高度可扩展的运营平台，能够在收购后通过整合资源提高运营利润率 [92] - 公司注重收购价格相对于重置成本的折扣，以及在供应压力较小的市场进行收购 [94] 问题: 下半年坏账在更新指引中的情况 - 下半年坏账将对收入增长率有约30个基点的积极贡献，主要因坏账情况持续改善并跨越了困难的比较期 [97] - 预计全年坏账占总收入的比例约为125 - 130个基点，仍高于历史正常水平的50个基点，为2024年的增长提供了空间 [97] 问题: 如何调和公司目前强大的投资组合与多元化战略之间的关系 - 未来几年阳光地带市场可能面临压力，公司可以以合理价格收购这些市场的资产并加入投资组合 [99] - 建立平衡的投资组合可以平衡供需风险和机会，考虑监管风险和抗风险能力，为投资者带来长期稳定的回报 [100][101] 问题: 考虑到正常季节性模式，夏末和秋季的增长假设 - 预计今年租金和需求将遵循正常的季节性模式，但峰值会略低 [104] - 进入8月，预计仍有几周的租赁旺季，租金将继续小幅上涨，9月开始租金将逐渐趋于平稳 [105] 问题: 基于上半年的结果，是否会调整全年2.5%的市场租金增长预测 - 目前市场租金增长符合预期，将各项因素综合考虑后，预计全年混合租赁增长率为4%，无需调整预测 [108]