财务数据和关键指标变化 - Q2归一化FFO超出季度指引范围上限0.03美元，主要得益于同店NOI改善，包括更好的收入增长、更低的坏账费用和适度的整体费用增长 [27] - 全年同店收入预计增长10% - 11%，中点为10.5%，较之前中点提高150个基点，主要受稳定的96.5%物理入住率、创纪录的居民留存率以及更强的定价能力推动 [28] - 同店NOI中点提高225个基点，归一化FFO中点增长近3%或3000万美元，同比增长约18% [31] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 居民周转率处于历史最低水平，需求强劲推动定价能力增强，物理入住率达96.7% [15] - 定价趋势自年初以来增长近10%，7月新租约变化预计约为16.5%，损失到租赁为12.5% [15] - 居民平均任期从去年的2.1年提高到2.3年，二季度因购房搬出的居民数量较21年二季度减少22% [17] 投资业务 - 本季度交易市场出现实质性放缓，公司出售了纽约的2处房产，分别以2.66亿美元和4.15亿美元成交，处置收益率分别为3.3%和3.4% [10] 开发业务 - 本季度启动了2个新开发项目，一个是加利福尼亚州圣克拉拉的1.53亿美元项目，预计稳定后开发收益率为6%；另一个是与Toll Brothers合作的德克萨斯州沃思堡的8200万美元项目，预计开发收益率约为5.5% [13][14] 各个市场数据和关键指标变化 波士顿 - 城市和郊区子市场需求上升，物理入住率较一季度提高90个基点，租金开始适度调整，但8月可能会有小幅回升 [18] 纽约 - 定价能力和需求良好，同店收入和NOI已完全恢复到2019年水平，物理入住率为97%，新租约变化和续约率强劲 [19] 华盛顿特区 - 物理入住率为96.7%，新租约和续约均有良好增长，上半年新供应吸收良好，但下半年需关注7000多个新交付单元的竞争 [20] 丹佛 - 需求稳定，定价能力良好，郊区投资组合入住率较高，但市中心子市场可能面临新供应压力 [21] 西雅图 - 生活质量问题改善推动城市复苏，租金略高于疫情前水平，物理入住率高于96%，新租约和续约率表现强劲 [22] 旧金山 - 入住率高，新租约和续约租金均有增长，但市中心仍需时间恢复到疫情前水平，需关注下半年新供应对定价能力的影响 [23] 南加州 - 物理入住率接近97%，新租约和续约率均实现强劲租金增长 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续平衡城市和郊区的投资组合，降低纽约市场风险，同时增加对扩张市场的投资 [11] - 公司将等待交易市场稳定，根据市场机会调整投资策略，同时继续推进开发项目 [12][45] - 行业竞争方面，公司认为公寓资产仍将受到机构买家的青睐，但需关注利率上升和经济不确定性对市场的影响 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务受益于良好的供需动态，包括就业增长和家庭形成，尽管通胀是一个担忧，但富裕租户群体应能更好地应对 [6][8] - 公司对下半年和2023年的业绩持乐观态度，预计租金增长将继续高于历史水平，但需关注季节性因素和经济放缓的影响 [16][17] 其他重要信息 - 公司支持市场导向的经济适用房供应解决方案，已为一个经济适用房保护基金提供了约250万美元的资金，预计该基金将保护约1600套经济适用房 [9] - 公司继续推进创新举措，超过一半的物业现在无需全职员工运营，自助导览成为首选的参观方式，占二季度所有参观的约90% [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 资产价值和资本化率的变化以及不同市场的差异 - 市场目前不稳定，资产价值变化范围约为5% - 8%，可能高达10%，买家对有瑕疵的资产更加谨慎，但没有大量困境卖家 [35] - 沿海市场和阳光地带市场在替代成本方面存在差异，公司将关注阳光地带市场在替代成本基础上的投资机会 [36] 问题2: 指导如何考虑下半年的季节性因素 - 公司假设租金将在8月的第一或第二周达到峰值，然后正常回落，直至1月 [38][39] 问题3: 如何看待2023年的盈利情况，特别是在经济形势恶化的情况下 - 公司预计10月的财报电话会议将提供更多关于2023年的信息，目前预计嵌入式增长将远高于平均水平 [41] - 即使经济衰退，公司的供需环境仍然有利，预计2023年的收入增长仍将良好 [42] 问题4: 扩张计划在新市场的推进时间以及开发是否会成为扩大规模的重要工具 - 未来几个月市场可能会比较平静，年底可能会更加活跃，公司将继续进行开发项目，但也希望看到收购项目以更合理的价格出现 [45] - 公司在这种环境下具有竞争优势，能够快速进行交易 [46] 问题5: 8 - 9月续约增加情况以及下半年指导中的混合利差 - 7 - 8月的续约报价净有效基础上约为12%，预计实现约10%的增长，下半年续约率将适度下降，但仍将保持在高个位数至低两位数的范围 [48] - 由于季节性因素和2021年下半年的高基数，新租约和混合利差将在下半年适度下降，但公司预计新租约仍将保持正增长 [50] 问题6: 目前无杠杆内部收益率的情况以及市场目标 - 目前市场不稳定，难以确定具体数字，但公司认为无杠杆内部收益率高于以往 [52] 问题7: 买卖价差的幅度 - 位置优越、状况良好的房产买卖价差接近5%，而有物理问题或大量空置零售的房产价差会更高 [55] 问题8: 房地产税的背景以及未来的变化 - 2022年房地产税增长较低主要是由于年初评估价值较低，特别是在华盛顿州 [58] - 2023年及以后，房地产税可能更多地取决于与评估师的上诉和协商 [58] 问题9: 2023年的供应前景以及不同市场的情况 - 纽约、奥兰治县和圣地亚哥等市场供应下降，华盛顿特区、丹佛、奥斯汀和达拉斯等市场供应较高，亚特兰大、西雅图和波士顿等市场供应适中 [61] - 2024 - 2025年的供应情况更难预测，不确定时期许可证转化为开工的比例可能会下降 [61] 问题10: 纽约市421a计划到期的影响以及是否有替代计划 - 目前没有乐观的消息，有一个提案被拒绝，目前正在进行讨论，但没有迫在眉睫的替代计划 [63] 问题11: 处置收益用于偿还债务而非回购股票或其他用途的原因 - 偿还债务有助于解决2023年的到期债务问题，同时保留了未来回购股票的选择权 [66] - 对于房地产投资信托基金来说，回购股票需要出售大量资产或承担大量债务，决策相对复杂 [66] 问题12: 纽约的交易寻求租户是否离开 - 第二季度报告的税收周转率为11.1%，是历史上第二季度的最低水平 [68] - 一些在复苏初期获得优惠的租户开始出现价格抵抗，部分人因租金上涨过高而搬出，但整体续约率仍然强劲 [68] 问题13: 在较高通胀环境下如何看待租金增长 - 公司认为在通胀环境下，由于良好的供需动态和每年重置租金的能力，租金增长可能会高于正常水平 [71] - 公司将通过控制费用来保持利润率，特别是通过减少劳动力压力和利用技术创新 [71] 问题14: 如何看待入住率和续约率之间的权衡 - 公司将继续推动续约，当需求强劲时，有信心在续约过程中保持强硬立场，因为即使租户搬出也能迅速填补空缺 [73] - 如果需求减弱，公司将在续约过程中进行更多谈判 [73] 问题15: 下半年坏账的情况以及如何建模 - 公司预计全年坏账对增长无影响，但下半年租金减免计划结束可能会对同比增长造成一定压力 [76] - 2021年下半年公司在同店组合中获得约3400万美元的租金减免，而今年下半年预计约为200万美元 [77] 问题16: 如何看待明年续约率下降的因素 - 续约率主要取决于市场租金的变化，预计市场租金会季节性下降，但由于法规限制，续约率仍将保持在高个位数至低两位数的范围 [79] 问题17: 租金增长的持续性以及由于高基数导致的减速预期 - 租金增长减速主要是由于去年同期的高基数，正常情况下市场租金在达到峰值后会在年底前适度下降约3% - 3.5% [83] - 尽管有高基数和季节性因素，公司预计租金增长仍将显著高于历史水平 [83] 问题18: 如何在中期内持续控制费用 - 核心驱动因素是减少劳动力压力，通过创新和技术应用实现低于通胀的费用增长 [85] - 未来房地产税的比较可能会更具挑战性，但公用事业等项目可能会有所改善 [85] 问题19: 技术实施和效率计划的进展以及城市和郊区资产运营费用的差异 - 运营平台的效率提升已接近中期，仍有机会通过技术应用进一步提高效率，特别是在收入增长方面 [106] - 预计高层住宅的运营费用增长会略高于郊区花园式住宅，因为高层住宅通常需要更多的人员配置和依赖承包商 [108] 问题20: Toll合作项目的收益率是否锁定以及剩余25%成本的情况 - 5.5%的收益率是预计值，未锁定，Toll将根据实际收益率获得相应的提成 [111] - 75%的成本已锁定，Toll有保证能够按100%的成本完成项目，正在努力将剩余25%的成本也锁定 [112] 问题21: 今年新居民的来源以及与去年的比较 - 西雅图和旧金山市场仍有人们回流的顺风因素，如果公共安全状况继续改善，可能会对公司有利 [116] - 二季度新居民中来自MSA或州外的比例略高于正常水平，表明市场继续吸引来自全国各地的富裕租户 [117] 问题22: 二季度资产出售的内部收益率与历史比较以及对7月出售的看法 - 由于持有时间长、纽约市场经历的挑战以及较低的初始资本化率，二季度出售资产的内部收益率受到稀释 [121][122] 问题23: 是否注意到租户行为的变化 - 部分租户因租金上涨过高而搬出，但整体周转率仍处于历史低位 [125] - 公司未观察到租户在单元类型偏好和平均每户成年人数量方面的重大变化 [125] 问题24: 纽约租户租金收入超过30%的比例 - 公司未提供具体数字，但表示在纽约市场，很少有租户的租金收入超过30%，因为公司的承保标准会防止这种情况发生 [127]