财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店净营业收入（NOI）增长16.2%，主要得益于稳定的入住率、持续强劲的续租率增长以及虽减速但仍高于趋势的新租率增长，同时费用增长适度 [4] - 季度环比正常化资金从运营（FFO）增长19.5%，受益于持续的正财务杠杆 [4] - 预计2022年全年同店收入增长10.6%，为公司历史最佳 [12] - 预计2022年全年同店费用增长3.3%，得益于物业税费用增长有限和对应付费用的良好控制 [20] - 预计到年底嵌入式增长约为4.5%，正常年份该数据略高于1% [16] - 目前Loss to Lease约为5%，年底会季节性缓和，典型非衰退年份年底该数据约为50个基点 [17] - 目前完全加载净运营利润率约为69% [22] - 预计年底净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率降至中4%，目前为5% [57] 各条业务线数据和关键指标变化 无 各个市场数据和关键指标变化 - 全国公寓交付量将在2023年达到周期高点，沿海市场供应较低且距离公司物业较远，影响可能较小；阳光地带市场供应相对较高，若就业放缓影响可能更大 [8] - 租金在8月第一周达到峰值后开始缓和，西雅图和旧金山市场近期缓和程度超预期，更多使用优惠而非降低租金来吸引流量，其他市场基本符合正常租金季节性 [14] - 纽约和南加州在同店收入增长表现和当前定价基本面方面领先，西雅图和旧金山虽年度同店收入增长强劲，但全年大部分时间难以获得有意义的增长动力 [15] - 2023年西雅图和旧金山市场供应将减少，压力有所缓解；华盛顿特区市场需显著改善吸收情况，洛杉矶部分地区和丹佛市中心子市场将面临一定压力 [80][81] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为拥有更平衡的既定市场和扩张市场投资组合的战略是合适的，跟随富裕租户进入新市场，以减轻监管和弹性风险 [9] - 由于资本成本上升和收购市场可能提供更有利价格，公司启动新开发项目的门槛提高，更倾向于收购现有资产 [35][36] - 公司希望加速物业翻新，加大创新支出，包括可持续发展和大数据分析方面的投入 [53][54][55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司目标租户为高收入且受雇于知识产业的人群，财务和就业弹性较好，即使裁员也能较快找到替代工作，且受高通胀影响相对较小 [6][7] - 其他住房选择仍然昂贵且供应不足，单户住宅价格处于创纪录水平，抵押贷款利率上升进一步影响可负担性，单户住房开工量下降，现有房主不愿出售 [10] - 2023年公司预计同店收入增长将适度放缓，但仍将高于历史平均水平，主要基于2022年租金增长带来的嵌入式增长、Loss to Lease以及潜在的市场租金增长 [5][16][18] - 公司面临通胀对经济的重大影响、就业增长对美联储行动的反应、资本市场波动、俄乌战争持续影响等诸多不确定性 [10][11] 其他重要信息 - 公司租户续约率保持健康，入住率稳定在96.2%，即使进入租赁淡季也能保持 [13] - 2023年政府租赁援助将减少，需要租户支付行为持续改善以接近历史正常水平并对收入增长做出积极贡献 [19] - 公司在销售和办公职能方面创造了效率，超过一半的投资组合共享资源，预计2023年将继续受益于现场活动集中化 [21] - 公司在服务业务方面利用移动平台和第三方外包，以减少加班压力 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年同店收入增长中续约与Loss to Lease的相互作用及定价策略 - 公司对续约表现持乐观态度，预计续约能实现8% - 9%的增长，第四季度续约粘性有所提高 [25] - 公司将根据年底情况和1月表现决定明年3、4月的续约定价策略，会将期间增长纳入报价，并可通过集中谈判团队灵活调整 [27] 问题2: 西雅图和旧金山市场价格敏感性是否改变对2023年的整体看法 - 这两个市场目前价格敏感性高于预期，主要是优惠措施提前出现，但公司仍认为这两个市场有增长潜力，需要就业市场更加明朗 [29][30] 问题3: 西雅图和旧金山市场的疲软是否扩散到其他地区 - 西雅图雷德蒙德地区有一定疲软，旧金山南湾受供应影响有一定压力，但主要仍集中在市中心或中央商务区 [32][33] 问题4: 新开发项目的回报率门槛变化 - 回报率门槛提高，之前约为5%，现在接近6%，同时收购现有资产可能更具吸引力 [35][36] 问题5: 公寓资产的资本化率变化及影响 - 资本化率从约3.5%上升到约5%，交易活动低迷，资产价值下降约10%以上，但由于现金流增加，下降幅度未更大 [38][40] 问题6: 公司2023年到期债务的情况 - 2023年有8250万美元债务到期需 refinance，其中8000万美元为有担保债务，已对3500万美元进行了有吸引力的掉期交易以管理国债风险 [42] 问题7: 收购市场的机会及资金来源 - 收购市场价格向接近重置成本方向发展，有吸引力，但公司作为净收购方需要资本成本有所转变，资产置换需要交易和资产价值合理 [44][46] 问题8: 哪些市场房地产税和工资成本可能带来更大问题 - 房地产税方面，扩张市场的德克萨斯州、华盛顿州和纽约州部分地区可能面临压力；工资成本方面，公司已完成约2/3的集中化举措，预计2023年继续受益 [49][51] 问题9: 公司目前资本的最佳用途及剩余无担保债券到期的计划 - 公司希望加速翻新、加大创新支出和大数据分析投入，目前不考虑股票回购；2023年到期的有担保债务预计在有担保市场 refinance 并进行套期保值 [53][54][58] 问题10: 新债务的成本 - 有担保债务定价低于无担保债务，不考虑套期保值约为5.5%，考虑已有的掉期交易后可能接近5%甚至低于5% [60] 问题11: 资本化率在沿海和阳光地带市场是否有区别及对业务计划的影响 - 由于交易活动少，无法确定沿海和阳光地带市场的区别，公司关注两者关系，若能非稀释性交易将继续进行 [64] 问题12: 进入阳光地带扩张市场的交易机会是否会因供应压力而不出现 - 公司需要平衡政治风险和供应风险，若价格合理，会考虑进入阳光地带市场 [66][67] 问题13: 嵌入式增长计算是否有其他更高的计算方式 - 公司的嵌入式增长计算考虑了实际租赁时间，与通过混合租赁费率平均计算的结果不同，该数字预计年底基本不变 [69][85] 问题14: Loss to Lease 中市场租金下降的情况 - 市场租金较8月峰值下降4% - 5%，Loss to Lease 下降主要是季节性因素和续约实现市场租金的结果，与几个月前的模型基本相符 [88][89] 问题15: 疫情后居民对空间需求和搬出原因的变化 - 未观察到居民对空间需求的重大变化；搬出原因中，购房比例下降，租金过高比例上升，预计后续会有所缓和 [91][92][93] 问题16: 因租金过高搬出的情况是否存在地区差异 - 差异不大，加利福尼亚州部分居民因租金涨幅限制选择留下，新居民收入与租金比例健康，有能力承受未来租金上涨 [95] 问题17: 郊区和城市物业的需求情况 - 未观察到郊区和城市物业需求的显著差异，西雅图和旧金山等城市市场继续吸引来自更广泛地区的新居民 [97] 问题18: 旧金山和西雅图市场价格敏感的主要原因 - 主要原因包括对返回办公室的不确定性、就业市场的不确定性，市场试图维持租金水平并更多使用优惠措施 [99] 问题19: 快速上升的抵押贷款利率对与托尔兄弟合资企业的影响 - 托尔兄弟仍致力于合资企业，双方都认识到市场变化，新交易需满足更高回报率要求，目前未看到合适的交易 [101] 问题20: 2023年入住率和坏账的看法及对同店收入增长的影响 - 预计2023年入住率保持在96% - 96.5%的健康水平；坏账预计随时间恢复到疫情前的正常水平，但2023年没有3100万美元的租赁援助，需要租户付款改善以实现收支平衡并对收入增长做出贡献 [104][105][106] 问题21: 公司在控制费用增长方面比竞争对手更成功的原因及对2023年的影响 - 公司通过创新减少劳动力成本暴露，利用技术提高效率，同时受益于部分地区较低的房地产税，但2023年房地产税可能面临压力 [109][110]