财务数据和关键指标变化 - 2022年同店收入增长10.6%，费用增长3.6%，同店净营业收入增长14.1%，经调整的运营资金（FFO）同比增长17.7% [4] - 2023年同店收入增长指引中点为5.25%，预计同店费用增长中点为4.5%，经调整的运营资金（NFFO）每股中点为3.75美元，同比增长超6% [6][28][30] - 2022年收到超3200万美元租金减免，2023年无此项，预计坏账净影响使同店收入增长减少90个基点 [26] - 2023年预计入住率为96.2%，较2022年降低20个基点 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年同店收入增长创近30年新高，全年和第四季度的周转率为公司历史最低 [15] - 2023年预计其他收入项目如Wi-Fi、停车和设施费率优化等将有增长，创新项目预计带来超1000万美元收益，约三分之二体现在费用端 [24][35] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年全国新公寓供应将创纪录，但公司认为自身面临的直接竞争压力不大，沿海成熟市场靠近公司物业的新供应预计低于疫情前水平 [9][10] - 第四季度居民购房比例从一年前的15.8%降至9.4% [9] - 纽约和波士顿预计将是2023年的表现最佳市场，旧金山和西雅图市场需求有所改善，但整体仍较弱 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于将资本从加州、纽约和华盛顿特区转移至丹佛、达拉斯 - 沃思堡、奥斯汀和亚特兰大等扩张市场，以及西雅图和波士顿等郊区市场 [14] - 2022年公司仅进行了一笔收购和三笔出售交易，2023年交易市场仍不稳定，但公司希望在下半年获得收购机会 [13] - 公司认为行业竞争方面，购房成本和首付要求较高，使公寓产品更具价值，且新公寓供应对公司的影响因市场和位置而异 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年公司业务面临美联储加息对就业和经济增长的压力、部分加州市场坏账改善缓慢等挑战，但也有居民就业能力强、购房和新公寓供应竞争压力较小等优势 [12][13] - 公司认为尽管经济可能放缓，但业务仍有诸多有利驱动因素和韧性，预计2023年将是不错的一年 [6][20] 其他重要信息 - 公司将在2023年完成现场活动的集中化，如申请处理、搬出和收款流程 [24] - 公司计划在2023年对8亿美元的有担保债务池进行再融资，预计利率为5%或更低 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 创新项目对2023年同店收入和费用的影响 - 2023年创新项目预计带来超1000万美元收益，约三分之二体现在费用端，主要分布在维修和保养以及工资账户；收入影响为几百万美元，预计下半年开始显现，2024年更明显 [35] 问题: 新供应的优惠环境及2023年预期 - 2022年第四季度新供应的优惠有所增加，2023年1月开始优惠有所回落；公司预计2023年优惠将维持在2022年水平，在淡季仍会较高 [39][40][41] 问题: 哪些市场在私人市场被错误定价 - 目前交易活动较少，难以判断哪个市场被错误定价；未来有大量供应的市场、有赎回请求的私人REITs以及浮动利率债务上限到期的项目可能存在机会 [45] 问题: 上述潜在困境来源的困境程度排名 - 难以具体排名，但浮动利率债务上限到期的压力最大，私人REITs有一定缓解措施，商户建造商也会有一些交易机会 [48] 问题: 西雅图和旧金山市场不同物业类型的差异及非中央商务区的放缓迹象 - 第四季度优惠主要集中在城市核心区域，城市核心区域价格敏感度更高；目前需求在城市和郊区市场的分布无明显变化，城市市场1月的改善速度略快于郊区 [54] 问题: 公司对不同市场的就业增长假设及差异 - 公司不依赖全国就业预测模型，更注重自下而上的分析；公司认为市场整体就业增长良好，居民就业能力强 [56][57] 问题: 交还钥匙情况是否集中在某个市场及科技市场租户的就业担忧 - 交还钥匙情况较少，主要集中在西雅图和旧金山市场；租户在续约时会提及换工作或失业情况，但并不十分担忧无法迅速找到工作 [60] 问题: 公司在交易市场的承销变化及市场现状 - 公司债务成本约为5%，期望资本化率接近或高于此，长期无杠杆内部收益率约为8%，但目前市场上卖家期望的资本化率为4.5% - 4.75%，较难达成交易；开发收益率更难达到预期，成本仍在上升 [64][65] 问题: 2022年和2023年的坏账情况及2024年预期 - 2022年坏账占收入的2.25%，2023年预计降至1.85% - 1.9%，正常水平约为0.5%，公司希望2024年能接近正常水平 [68][70] 问题: 8亿美元债务到期需在有担保市场再融资的原因 - 这是结构上的税务保护要求，与市场定价无关；无担保市场利率略优于有担保市场，但两者定价均在高4%区间 [72][73] 问题: 1月数据与季节性评论及基本面情况的关系 - 1月入住率持平，租金和申请量有改善，符合正常季节性趋势，预计春季租赁季正常 [76][77][78] 问题: 2023年是否有开发项目启动 - 公司认为开发是收购的有益补充，但目前预算中无开发启动项目；公司会关注市场情况，若条件合适会考虑启动 [80][81][82] 问题: 正常春季租赁季对新租赁费率的影响 - 新租赁费率通常在春季开始增长，第三季度达到峰值，然后季节性回落；预计全年新租赁费率变化约为2.25%，续约率上半年在5% - 6%，下半年在4% - 5%，综合得出混合费率约为4% [85][86] 问题: 东西海岸市场的收入增长差异预期 - 预计纽约、波士顿、圣地亚哥和奥兰治县等市场表现较好，收入增长在4.5% - 5%；旧金山和洛杉矶受坏账影响，预计增长分别约为3.5%和1.5% [88][89] 问题: 宏观经济与收入管理系统对租赁旺季运营的影响 - 公司依靠经验丰富的团队和市场感知系统，实时根据市场变化调整运营策略；会关注宏观经济，但更注重现场实际情况 [92][93][95] 问题: 衰退推迟至下半年是否对应指引上限 - 若租赁旺季至7、8月就业数据和失业申请情况良好，公司有望取得好成绩；若3月数据开始下滑，行业情况将不同 [97] 问题: 公司对股票回购的考虑 - 股票回购有资本分配和资本结构影响，公司需考虑债务风险和资产出售的收益问题；目前股票价格低于资产净值，是不使用股权市场融资的信号；公司会定期与董事会讨论，但不会大规模进行 [100][101][102] 问题: 更正常衰退对公司的下行影响 - 难以准确预测，但公司认为未来衰退可能是就业放缓，而非大幅下滑；公司业务通常能抵御通胀，在经济增长缓慢且有通胀的情况下，仍能表现较好 [104][105] 问题: 公司对收费收入的监管合规情况及担忧 - 公司认为目前收费符合法律规定，收费收入约占总收入的3%；公司会与监管机构沟通，认为不合理的监管会阻碍资本进入行业 [108][109] 问题: 洛杉矶“正当理由驱逐”法案对坏账的影响 - 公司需进一步研究该法案具体内容；公司认为过度监管会减少行业资本投入，不利于住房供应 [113][114] 问题: 公司判断新竞争威胁的方法及对投资组合的影响 - 公司主要关注新供应与公司物业的 proximity，2022年接近公司物业的供应为11万个单位，目前正在减少；不同市场有不同的判断规则，同时会考虑需求吸收情况 [117][118] 问题: 衰退期间春季租赁季的优惠策略及借鉴意义 - 难以提供历史衰退期间的优惠数据；通常在稳定投资组合的淡季会战略性使用优惠以维持基本租金；目前预计优惠会继续减少，但严重衰退时可能维持现有水平 [121][122] 问题: 纽约市地方法律97对公司投资组合的影响 - 目前公司不受影响，能够达到相关门槛，但未来可能面临挑战 [125]