财务数据和关键指标变化 - 2022年同店收入指引中点为增长9%，正常化运营资金预计增长约15%，均为公司历史最佳表现 [5] - 2021年收购和处置资产各17亿美元，2022年预计买卖资产各约20亿美元 [7][8] - 2021年开发项目开工约4.5亿美元，完成4亿美元的阿尔科特塔楼建设 [9] - 2021年现场工资支出为负增长，此前两年增幅不到1% [30] - 2021年收到约3400万美元政府租金援助，2022年预计约为2021年的略低于一半 [39] - 2021年现金让步2700万美元，2022年现金收入同比增长率预计比指引中点低约60 - 80个基点 [64][65][67] - 2021年净租金减免后坏账约3000多万美元，2022年预计为1500 - 2000万美元 [82] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 目前整体入住率为96.5%，1月新租约实现约13.5%的增长，2021年第四季度略超10.5% [16] - 2021年第四季度和全年租户周转率为历史最低，续约率创纪录，季度续约租金平均涨幅近11% [16] - 截至1月1日，83%的租户平均租金比当前市场价格低约11% [17] 投资业务 - 2021年收购的17处物业平均房龄为2年，处置的14处资产平均房龄为30年 [8] - 2021年买卖资产的平均资本化率约为3.8% [8] 开发业务 - 2021年开始建设约4.5亿美元的开发项目，预计未来几年在丹佛、纽约郊区和华盛顿特区交付高质量物业 [9] - 第四季度与Toll Brothers在德克萨斯州和科罗拉多州达成四项开发合资企业，其中科罗拉多项目已于2021年第四季度开工，另外三个预计2022年开工 [9] 各个市场数据和关键指标变化 波士顿市场 - 目前整体入住率为96%，核心城区为95.5%，其他区域高于96% [20] - 预计2022年同店收入增长约10% [20] 纽约市场 - 预计2022年同店收入增长约13%，为表现最佳市场 [21] - 入住率保持在97%以上，租金持续改善，未使用优惠，目前定价较疫情前水平高11% [21] 华盛顿特区市场 - 预计2022年同店收入增长约4%，为收入增长较低的市场之一 [21] - 入住率稳定在97%，租金遵循略好于预期的正常季节性模式 [22] 西雅图市场 - 预计2022年同店收入增长约10% [24] - 市中心入住率为93%，整体入住率反弹至略高于94.5% [22][25] - 是公司投资组合中主要使用优惠的市场，目前约三分之一的申请平均可获得超过一个月的免租期 [25] 旧金山市场 - 预计2022年同店收入增长约7%，是唯一未恢复到疫情前定价水平的市场，目前较2020年同期低6% [25] - 市中心入住率为96%，整体入住率稳定在96.5%，续约率略低于60% [22][25] 洛杉矶市场 - 预计2022年同店收入增长约9% [26] - 入住率为97%，定价能力强，续约率为公司所见最高，预计为65% - 70% [25][26] 橙县和圣地亚哥市场 - 预计2022年同店收入增长10%或更高 [27] - 入住率高，租户留存率强，新租约租金表现良好 [26] 丹佛市场 - 预计2022年同店收入增长约9% [27] - 入住率为97%，续约率约为50% [27] 亚特兰大、达拉斯和奥斯汀市场 - 新收购资产表现良好，需求强劲，入住率高，预计2022年将延续增长态势 [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将优化投资组合，将约三分之一资产布局在波士顿、纽约和华盛顿特区三个东北部市场，减少在纽约和华盛顿特区的敞口；约三分之一或更多布局在加利福尼亚州，剥离监管环境不利和老旧资产；剩余约三分之一集中在从西雅图经丹佛到奥斯汀、达拉斯，再到佐治亚州亚特兰大的对角线区域 [12] - 继续执行费用控制管理，利用技术控制费用、提升客户体验和扩大运营利润率 [7] - 持续推进创新活动，如引入人工智能处理与潜在客户的沟通、部署室友匹配功能、将大部分参观改为自助或虚拟参观等，以提高效率和增加收入 [29] - 公寓行业竞争激烈，多户住宅是热门资产类别，买卖资产的买家群体不断扩大 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年及以后业务前景乐观，富裕租户就业情况良好、薪资增长健康，续约率创纪录，城市和郊区公寓需求强劲，推动高入住率和低租户周转率 [5] - 意识到宏观经济存在高通胀、美联储货币政策、供应链中断和新冠变异毒株等挑战，但2022年预期收入增长的很大一部分已通过近期签订的高租金租约体现，即使租金不上涨，将租约重置到当前市场水平也将带来显著收入增长 [6] - 2023年及以后，每年重置租约的能力将在通胀环境中形成自然对冲 [7] 其他重要信息 - 公司在创新方面取得显著成果，未来将继续投资于集中团队、IT基础设施、许可和数据分析等基础领域，以推动创新并提高投资回报率 [29][31] - 2022年预计房地产税增长低于趋势，约为2%，工资支出控制良好，公用事业和维修保养费用可能略高于平均水平 [90] - 第四季度1700万美元减值费用与洛杉矶市中心一块不再用于开发的土地有关 [121] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2022年20亿美元的收购和处置交易从内部收益率（IRR）增长角度如何考量？ - 公司认为收购的资产未来IRR会更高，一方面租金增长潜力大，另一方面长期资本需求少 [35] 问题2: 收购和处置资产的买家群体和竞争情况有无差异？ - 多户住宅是热门资产类别，买家群体不断扩大，买卖资产的竞争都很激烈 [37] 问题3: 2022年指导假设中政府租金援助情况如何？ - 预计约为2021年的略低于一半，2021年收到约3400万美元 [39] 问题4: 收购交易中，阳光地带市场和沿海市场的中期净营业收入（NOI）增长假设哪个更高？ - 难以具体回答，每个交易情况不同，但公司看好扩张市场的短期和中期增长，且不同市场风险不同，新投资组合的多元化将带来更均衡的增长 [43][44] 问题5: 净有效定价趋势与混合报告价差之间存在较大且持续差异的原因是什么？ - 一方面定价趋势是未来新租约和续约租金变化的领先指标，但受租户进出和原租约签订时间影响；另一方面，部分法规限制了续约租金的涨幅，将部分租金增长推迟到2023年 [47] 问题6: 同店收入指导下限为8%是如何得出的？ - 指导范围的下限意味着2022年期间内市场租金增长较少，上限则意味着增长较多，中点略高于历史趋势 [50][51] 问题7: 新租约和续约租金在2022年的差异如何？ - 年初新租约增长将超过续约租金，随后新租约增长会逐渐放缓，下半年两者数据将趋于一致 [53] 问题8: 不同市场新租约和续约租金差异的原因及趋势如何？ - 需考虑各市场的租户留存率、法规限制和优惠使用情况。续约租金预计保持在类似范围，部分复苏市场的新租约增长将更有动力 [58] 问题9: 2022年投资活动中25个基点的净投资稀释预测有无可能被超越？ - 公司目标是不产生稀释甚至实现增值，但这取决于市场机会和交易时机，目前认为即使有轻微稀释，资产置换交易仍有价值 [60][61] 问题10: 同店收入指导在现金基础上的情况如何？ - 2021年公认会计原则（GAAP）收入受优惠影响为负，2022年现金收入同比增长率预计比指导中点低约60 - 80个基点 [64][65][67] 问题11: 2023年新租约和续约租金的混合价差是否会更高？ - 由于法规和租约到期时间等因素，部分租金增长会推迟到2023年，因此2023年混合价差可能会更高 [70][71][72] 问题12: 旧金山湾区不同子市场的需求和定价情况如何？ - 旧金山市中心与疫情前定价差距最大，东湾和半岛地区接近疫情前水平，南湾虽有新供应但也接近疫情前定价。整体市场仍较疫情前低6%，主要受旧金山市中心拖累 [76] 问题13: 坏账对同店收入增长的贡献在2022年的时间分布如何？ - 政府租金援助预计在上半年减少坏账，而租户实际支付行为的影响可能更多在下半年体现，预计全年坏账率维持在略低于2%的水平，绝对金额低于2021年 [79][80] 问题14: 续约租金增长超过10%是否已纳入2022年指导？ - 年初续约租金增长强劲，约为12%，下半年预计会有所缓和，但不会大幅低于10% [84] 问题15: 与Toll Brothers合作的开发项目进展及交付时间如何？ - 与Toll Brothers的合资项目尚未开工，但公司与其他合作伙伴的项目虽因供应链问题有所推迟，但最终都会完成。公寓建设周期长，相比单户住宅建设更易应对供应链挑战 [87][88] 问题16: 2022年除工资外，还有哪些因素影响费用展望？ - 预计房地产税增长低于趋势，约为2%，对费用控制有帮助；公用事业和维修保养费用可能略高于平均水平，受商品价格和地区因素影响 [90] 问题17: 2022年开发项目启动金额及未来几年的趋势如何？ - 2022年开发项目启动金额预计在4.5亿美元至10亿美元之间，未来希望增长到10 - 12亿美元 [93] 问题18: 市场对利率上升的反应及资本化率走势如何？ - 公司认为只要利率上升不严重抑制经济增长，公寓价值将保持良好，资本化率可能不会大幅上升，因为多户住宅现金流具有韧性，且有大量资本想进入房地产市场 [95][96] 问题19: 新租金实际涨幅如何？ - 从第四季度数据看，优惠对净有效租金的提升约为300个基点；目前1月净有效租金的租约损失约为11%，不考虑优惠的毛租金租约损失约为10.25% [99][100] 问题20: 无法完全实现租金涨幅的原因是什么？ - 一方面是部分市场存在法规限制，另一方面是租约并非都在1月1日到期，部分租金增长将推迟到2023年 [102] 问题21: 出售资产放弃的当前收益率是多少？ - 公司引用的3.7%处置收益率是基于出售价格的预期未来现金流，公司资产账面价值约为出售价格的一半，主要是折旧导致的实际收益 [104] 问题22: 续约率高的原因及未来趋势如何，公司更倾向高续约率还是低续约率？ - 续约率高部分受法规影响，将部分收入推迟到下一年。预计随着时间推移，续约率会略有缓和，但仍将保持强劲，公司希望租户留存 [109][110] 问题23: 收购和处置资产的资本化率是否会有变化？ - 市场资本化率整体较为平稳，公司会根据市场情况灵活出售资产，目前买卖资产的资本化率大致相同 [112] 问题24: 2021年在新技术和经常性技术上的支出及2022年的预期如何？ - 2021年实现人工智能和自助参观等成果的投资主要在以前年度，2022年将再次进入技术投资阶段，预计物业运营管理增长中至少包含400 - 500万美元的技术投资 [115][116] 问题25: 目前是否有立法、监管或投票倡议方面的担忧？ - 对纽约的政策环境感觉略好，新市长和州长对房地产市场有积极态度；担心加利福尼亚州地方驱逐禁令到期后的影响，同时会继续关注正当理由驱逐相关政策 [118][119] 问题26: 第四季度1700万美元减值费用的原因是什么？ - 与洛杉矶市中心一块不再用于开发的土地有关 [121] 问题27: 实现投资组合预期平衡的时间及加利福尼亚州的需求和买家情况如何？ - 预计需要几年时间实现投资组合平衡。加利福尼亚州除旧金山市中心外，买卖资产的投资者兴趣都很浓厚，旧金山市中心市场仍需从租金水平和投资者兴趣方面恢复 [123][125] 问题28: 是否愿意加快从加利福尼亚州资产置换的速度？ - 若有合适机会，公司愿意加快资产置换，但目前市场上符合公司战略的投资组合较少 [128] 问题29: 如何看待Z世代对公寓租赁市场的影响，是否会涉足单户租赁业务？ - 预计Z世代规模不小，且公司能继续吸引大量千禧一代租户。目前公司专注于打造适合富裕租户的公寓投资组合，单户租赁业务虽有了解，但不是当前的优先选择 [130][132][133] 问题30: 是否考虑通过基金或大型合资企业进行资产置换，以及如何看待通过发行股票来增长业务？ - 公司对合资企业持开放态度，但目前直接出售100%资产的市场情况较好；公司有增长意愿，但受限于市场上可收购的优质资产较少 [137][138][140] 问题31: 是否考虑进行大型交易来完成市场重新定位？ - 公司会根据市场机会做出反应，但目前尚未看到合适的机会，不会为了完成重新定位而收购低质量资产 [142] 问题32: 如何理解趋势性期间内租金增长率和季节性？ - 典型年份租金增长率在2% - 3%左右，通常第一季度开始增长，第二季度加速，第三季度达到峰值，第四季度略有下降。2022年指导假设租金增长曲线形状类似，但略高于趋势 [146][147] 问题33: 资本置换带来的25个基点拖累是由什么因素导致的？ - 可能是出售或收购资产的时间差异导致，公司目标是消除或实现增值 [149]