财务数据和关键指标变化 - 公司目前入住率为96%，自2020年12月31日以来提高了160个基点 [4] - 定价趋势今年上涨了14%，已收复因疫情导致的价格跌幅的60% [4] - 同店收入范围中点提高100个基点至负7%，净营业收入范围中点提高150个基点至负12%，正常化运营资金范围中点每股提高0.05美元至2.75美元 [6] - 第一季度同店收入下降10.5%，公司认为这将是今年的最低点 [7] 各条业务线数据和关键指标变化 - 需求在冬季和早春强劲，申请和入住活动持续增加，推动入住率超预期恢复 [16] - 1月约三分之一的申请平均享受近六周的优惠，到3 - 4月，约20%的申请平均享受四周优惠，预计5月将继续下降 [17] - 4月续租率比3月提高200个基点，3 - 4月续租居民比例均超过55%，但仍低于历史同期平均水平 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 波士顿市场学生兴趣增加，但面临新供应的逆风 [19] - 纽约市场开始出现积极势头，需求良好，但仍存在优惠策略，新供应在曼哈顿基本不存在，但新泽西哈德逊滨水区下半年可能有供应压力 [20] - 华盛顿特区市场入住率在疫情期间表现较好，但2021年面临新供应的挑战 [21] - 西雅图市场趋势向好，但有价格阻力，科技公司招聘和重新开放办公室将推动需求，2021年新供应将反弹 [21] - 旧金山市场明显在复苏，优惠使用显著下降，但2021年新供应将增加 [22] - 南加州市场在疫情期间表现强劲，洛杉矶需求良好，橙县和圣地亚哥表现突出，预计第二季度同店收入增长转正，但该地区拖欠率较高 [24] - 丹佛市场需求强劲，但市中心存在定价压力和广泛的优惠使用，郊区物业需求和收入增长良好，2021年新供应将增加 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将扩大投资组合，增加对郊区物业的投资，特别是在丹佛，并考虑进入新市场 [8] - 公司通过出售现有物业，特别是加州的物业，为收购提供资金，预计交易活动稀释最小，并符合收购新资产的战略 [9][10] - 公司投资500万美元于一个保护经济适用房的基金，表明其对解决经济适用房短缺问题的承诺 [10] - 公司坚决反对租金管制等短视政策，支持解决经济适用房问题的投资和消除过度限制的分区法规 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对疫苗接种进展和城市重新开放感到鼓舞，认为混合办公模式将有利于公司投资组合 [12] - 2021年是公司的复苏之年，预计同店收入增长将迅速恢复，前提是疫情得到控制和经济条件支持 [13] - 公司对未来业务持乐观态度，相信投资组合将蓬勃发展 [13] 其他重要信息 - 公司在网站上发布了管理层演示文稿，提供了当前运营和指导预期的背景信息 [5] - 公司积极协助居民申请联邦租金援助资金，特别是在加州 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何理解定价趋势接近去年增长，但4月混合租金仍下降7.2%，以及预计未来几个月新签租约的趋势 - 定价趋势是混合租金改善的领先指标，预计随着时间推移，混合租金将得到改善，4 - 5月可能会有较大提升 [30][31] 问题: 能否提供预期外部增长的更多细节，包括交易规模和节奏 - 增长主要是资产置换，公司将出售资产，特别是加州的资产，以换取丹佛等市场的物业，预计未来一两个月会有大量交易完成，并在7月提供更多细节 [33] 问题: 哪些大都市地区目前收购价格最便宜，哪些市场价格最不合理 - 除曼哈顿、布鲁克林和旧金山外，几乎所有市场的收购价格都与疫情期间持平或更高，没有明显的低价市场，市场价格低是因为人们对复苏有信心 [35][36] 问题: 未来几年哪些市场租金增长前景较好，哪些市场可能遇到瓶颈 - 纽约和旧金山可能会有显著的同比增长，但需考虑之前的大幅下降，南加州、波士顿和华盛顿特区前景较好，西雅图表现不太稳定 [40][41][42] 问题: 纽约和旧金山市场在未来几个月是否会出现租金企稳，同时提高入住率的情况 - 公司在这两个市场的重点是继续收复价格跌幅，同时提高入住率，不会单纯追求某一个指标 [48][49] 问题: 从公司投资组合中能否看出哪些人在搬入，是否有价格点、户型或社区方面的趋势 - 工作室的入住率有所提高，但租金恢复速度较慢，新入住居民的年龄和收入与历史平均水平基本一致，仍为富裕租户 [51][52] 问题: 能否详细说明纽约市和旧金山市场谁在回归和进入投资组合 - 旧金山市场的申请仍来自同一都市统计区和州内，但已接近疫情前水平，纽约市场已基本恢复正常，来自同一都市统计区的交易寻求者比例已降至65% [56][57] 问题: 能否提供旧金山和纽约市场续租率稳定或转正的预测 - 续租率转正取决于定价趋势能否超过去年并恢复到疫情前水平，预计在第二季度末或第三季度初有机会实现，但也可能会推迟 [59] 问题: 新租户是否能够承受去除优惠后的标准租金，还是会缓慢恢复到历史租金水平 - 新租户能够承受租金上涨，公司在审批时基于全额租金，目前尚未看到租户群体发生重大变化 [62][63] 问题: 公司是否会出售纽约和曼哈顿的资产，增加新泽西和康涅狄格的投资 - 公司已出售康涅狄格的最后一项资产，对新泽西的一项高端物业感兴趣，愿意在纽约大都市地区进行投资，但可能会减少在纽约市的直接投资 [66][69] 问题: 在员工返回工作岗位之前，公司是否有空间提高租金，特别是在纽约市场 - 公司有空间提高租金，将继续积极推动价格上涨，同时利用需求增加的机会 [72] 问题: 第二季度或第三季度定价趋势是否会超过去年同期 - 由于2020年价格持续下降，2021年价格持续上涨，预计两者将交叉，公司将更多关注何时恢复到疫情前的定价水平 [74][75] 问题: 一旦恢复到2019年水平，公司是否有能力大幅提高租金 - 公司希望如此，认为市场有良好的需求基础，包括千禧一代和Z世代的需求，预计未来会有较好的表现 [77][78] 问题: 纽约市场未获得优惠和获得六周优惠的租户有何区别 - 这与社区和价格点有关，上西区和上东区已减少优惠使用，切尔西和格拉梅西仍广泛使用优惠，公司将继续减少优惠的价值和频率 [83] 问题: 减少优惠至疫情前水平需要多长时间 - 目前尚不确定，旧金山市场优惠减少速度较快，纽约市场可能受到所有权类型的影响，恢复时间待定 [86] 问题: 今年的投资组合重新定位对收益有何影响，新市场集中是否会带来更多收益增长潜力 - 对收益影响较小，新市场集中既有助于收益增长，也有助于分散风险和提高稳定性 [88] 问题: 能否提供辅助收入趋势的更新，是否有定价权实施相关费用，是否考虑引入更多短期租赁 - 公司目前不考虑短期租赁，将继续积极提高便利设施费用，如停车费，并维持较高的违约费用，部分疫情前的项目暂不恢复 [92][93] 问题: 是否考虑重新利用现有商业空间，有哪些潜在用途和预期投资回报率 - 公司考虑将部分商业空间重新用作居民便利设施，如互联网中心或分割现有设施，主要目的是提高居民粘性，而非独立租赁收入 [95] 问题: 考虑到驱逐禁令的延长，对投资组合的坏账前景有何看法，这对加州和整体投资组合的同店收入有何影响，指导中是否已考虑 - 坏账情况基本没有变化，指导中假设坏账情况保持不变，公司积极协助居民申请联邦租金援助资金，但未纳入指导数据 [99] 问题: 鉴于股权成本的持续改善，公司的收购资金想法是否有变化，是否会更多地成为净收购方，开发在扩大丹佛和奥斯汀业务中是否会发挥作用 - 公司对开发投资持开放态度，但会谨慎考虑稀释问题，目前仍倾向于通过资产置换进行收购，开发需要独立资本 [101][102] 问题: 如何理解将加州资产处置收益再投资到丹佛等市场在内部收益率基础上的增值 - 公司出售的加州资产通常需要大量资本投资，而收购的丹佛资产较新，资本支出较少，且丹佛租金有较大增长潜力 [105][106] 问题: 未来3 - 5年丹佛的资本化率与纽约或加州相比会如何变化 - 资本化率受利率和增长等因素影响，难以预测，公司认为分散投资可以降低风险 [109] 问题: 公司是否认为将办公室转换为公寓或住房是可能的，是否会对供应产生有意义的影响 - 公司对尝试将办公室转换为经济适用房持开放态度，但认为存在窗户等问题，对高端公寓竞争影响不大 [112][113] 问题: 为何调整后运营资金指导上限保持不变，尽管大部分基础贡献因素在高端有所上升 - 指导范围调整是基于年初给出的较宽范围，不意味着上限不提高，主要是数学计算的结果 [115][117] 问题: 极端住宅环境对公司业务有何影响，公司是否会根据情况调整租金、收购或处置决策 - 单户住宅价格上涨和供应紧张对公司业务有一定帮助，但由于公司市场定位，影响不大 [121] 问题: 经纪佣金在未来租赁策略中如何发挥作用 - 经纪佣金主要集中在纽约市场，随着市场改善，对经纪的依赖将减少 [124][125] 问题: 在纽约和旧金山市场，达到何种入住率水平公司会认为续租率较为平稳 - 续租率与定价趋势和市场情况相关，当定价趋势超过去年时，续租报价将提高，随着优惠减少，房东的谈判能力将增强 [127] 问题: 指导中对下半年优惠的假设是什么，从现金角度如何考虑 - 指导假设优惠将继续下降，由于公认会计原则的直线摊销处理，现金数据将优于会计数据 [130][131] 问题: 在纽约和旧金山市场入住率仍低于疫情前水平的情况下，为何要减少优惠 - 公司在这些市场的重点是平衡入住率、租金和优惠，关注竞争资产的入住率，目前需求良好，有能力同时提高租金、减少优惠和提高入住率 [134][135] 问题: 公司业务的复苏是否可能延长到秋季，因为学校和办公室重新开放带来不同的经济活动动态 - 公司认为有可能，2020年第三和第四季度有良好的发展势头，预计需求高峰将延长到第三季度后期，甚至可能持续到第四季度 [138][139]