财务数据和关键指标变化 - 第三季度实现96.6%的物理入住率，推动租金上涨，季度环比同店收入自疫情开始以来首次转正 [5] - 预计2021年全年同店收入下降3.7%，费用增长3.25%，净营业收入（NOI）下降7% [6] - 预计2021年每股正常化FFO在2.95 - 2.97美元之间，中点增长2% [6] - 截至9月，今年已收到1830万美元租金减免，预计全年租金减免回收在2500 - 3000万美元之间 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 目前入住率为96.9%，比2019年高60个基点，比2020年同期高260个基点，预计全年保持高入住率 [12] - 定价趋势（含优惠影响）较1月1日增长28%，已完全恢复疫情期间价格损失 [13] - 9月和10月不到1%的申请获得平均不到2周的优惠，优惠使用已恢复到疫情前水平 [13] - 第三季度新租约变化率为10.1%，10月有望超过11% [14] - 9月续约率为62%，10月有望接近65%，高于55%的历史正常水平；9月续约租金增长率为7.7%，10月有望达到9% [16] 投资业务 - 年初至今已购买超10亿美元房产，预计年底前再完成约4亿美元收购，主要在扩张市场 [9] - 出售较旧和不太理想的资产，平均溢价10%，其中包括约9亿美元加州资产 [9][10] 开发业务 - 与Toll Brothers成立公寓开发合资企业，第四季度已完成1个土地项目收购 [10] - 内部开发团队本季度完成马里兰州贝塞斯达Edge项目开发，还在华盛顿特区、丹佛和纽约郊区启动3个合资开发项目 [11] 各个市场数据和关键指标变化 东海岸市场 - 纽约市场已完全反弹，需求强劲，预计第四季度表现超季节性趋势 [19] - 波士顿和华盛顿特区表现符合预期，需求良好，入住率高，呈正常季节性变化 [19] 西海岸市场 - 南加州市场一直很强劲 [20] - 旧金山和西雅图受办公回归延迟影响较大，但目前呈正常季节性趋势；旧金山入住率有所改善，目前为96.5%；西雅图入住率为95.6%，受亚马逊办公回归决策影响，租赁速度放缓 [20][21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略重新定位，以低资本化率出售旧资产，收购扩张市场和成熟市场郊区的新资产，预计增加长期现金流增长、降低资本需求并实现多元化 [8][9] - 预计2022年同店收入增长将超过历史中个位数范围，实现较高增长 [7] - 发展开发业务，与Toll Brothers合作并内部开展项目，预计开发业务每年启动规模达10 - 12亿美元，其中约7亿美元来自Toll合资企业 [41] - 行业资本大量涌入公寓投资，推动资本化率降至新低，市场竞争激烈 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年是公司的复苏之年，经营指标恢复速度超预期，为2022年打下良好基础 [5] - 2022年公司业务有望实现高于趋势的增长，受益于现有租约与市场租金差距、强劲需求、入住率提升和监管限制到期等因素，但仍受监管和经济环境影响 [6][7][17] - 长期来看，随着Z世代进入租房市场和多元化投资组合的建立，公司前景光明 [7] 其他重要信息 - 公司通过创新举措实现人员配置效率提升，如自助导览、在线租赁和使用人工智能租赁代理Ella，同时提高客户满意度和降低成本 [22] - 公司积极协助租户申请租金减免，已取得良好进展 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2022年同店收入预期及锁定情况，如何实现行业最佳表现 - 公司虽未提供2022年指导，但预计跳过过渡年，直接进入高于正常第二年复苏水平的增长阶段，5.5%可能是同店收入的下限，但无法给出锁定数字，部分损失租金回收可能延迟到2023年 [26][27][28] 问题2: 开发业务在周期初期的规划及未来交付情况 - 开发业务将从同店投资组合的运营和NOI开始复合增长，预计2023 - 2024年供应情况较好；开发是收购资产的补充，公司有能力以约5%的收益率进行开发项目评估，预计通过增量债务、净现金流、资产出售和少量股权融资支持开发业务增长 [30][31] 问题3: 未来12个月同店费用增长的最佳和最坏情况 - 未提供具体范围，但指出房地产税方面上诉较成功，预计2022年表现良好；薪资方面通过创新举措控制增长；维修保养和公用事业受大宗商品压力影响较大，但整体2022年费用增长不会超历史水平 [34][35][36] 问题4: 当前续约租金增长率 - 11月净有效报价续约率为12.8%，12月为13.2%，且该数字将继续增长，目前寻求优惠的租户续约率与无优惠租户相似 [38] 问题5: 内部开发业务启动难度、未来几年启动规模及与Toll合资企业的比例 - 预计一年左右开发业务启动规模可达10 - 12亿美元，其中约7亿美元来自Toll合资企业，其余来自其他合资企业和内部项目；公司是选择性开发商，会综合评估项目 [41][43] 问题6: 扩张市场收购物业与重置成本的关系及收益率 - 重置成本是评估指标之一，但计算复杂，受多种因素影响，公司会根据项目具体情况评估是否合适 [45][46] 问题7: 内部开发业务和Toll合资企业的市场重点 - Toll合资企业重点关注亚特兰大、达拉斯等市场，在其无业务的市场，公司可能自行或与其他合作伙伴投资 [49][50] 问题8: 2022 - 2023年各市场供应情况 - 2021年强劲需求有助于吸收新供应；2022年公司周边新供应压力预计减小；2023年交付量将显著下降，纽约、旧金山、洛杉矶和西雅图等市场情况较好；2024年开发活动增加，供应可能增多，奥斯汀供应较多需谨慎，亚特兰大、达拉斯和丹佛情况相对较好 [52][53][59] 问题9: 未提供2022年指导的原因 - 由于经济环境多变，如美联储行动、监管压力、期间内增长情况和年底业务状况等因素不确定，此时提供指导范围过宽，2月的讨论质量会更高 [56][57] 问题10: 2022年租金减免情况及对同店收入的影响 - 2022年可能受益于部分租金减免，但也是过渡年，坏账受租金减免支付和收款情况影响，预计坏账介于2019年和2021年之间，总体对收入是利好 [66][67][69] 问题11: 需求改善速度及2022年增长趋势 - 需求改善不仅因办公回归，还因城市重新开放吸引居民；2022年上半年同比增长可能强劲，下半年回归正常，但季度正常化FFO有望逐季改善 [72][73] 问题12: 混合办公模式对多户住宅的影响及新收购避免底层零售的原因 - 混合办公模式适合多户住宅，公司正在调整设施以适应；公司并非拒绝底层零售，只是希望其占比相对公寓业务较小 [76] 问题13: 发行股权的决策及ATM的使用和预期 - 发行股权是为应对开发支出增加，预计未来开发规模扩大且2023年有大量债务到期；未来开发主要通过自由现金流、增量债务、资产出售和少量股权融资，并非融资策略转变 [79][80][82] 问题14: 纽约“正当理由驱逐”政策对公司计划的影响 - 该政策是不良政策，会导致住房建设减少和现有住房投资不足；公司原计划减轻在纽约的资产负担，该政策实施会使公司更不愿在纽约投资，且预计不会因租金限制降低物业税 [84][85][86] 问题15: 湾区市场复苏情况及原因 - 旧金山需求回升，但定价能力未完全恢复，需更多办公回归信息带来增量需求；南湾供应虽多但表现良好，租金恢复情况优于旧金山市中心 [89][90] 问题16: 2022年坏账无法完全回收的阻碍因素 - 包括解除驱逐限制、租户重新就业和政府租金减免计划结束等因素，2022年是过渡年，坏账回收需要时间 [92][93] 问题17: 各地区损失租金情况及受监管限制影响的NOI比例 - 多数市场净有效损失租金在11% - 15%之间，旧金山为5.7%，纽约为21%；受监管限制影响的NOI难以量化，取决于租户续约和搬出情况及各地政策 [96][97] 问题18: Toll Brothers合资企业潜在收购的结构和隐含收购收益率 - 公司对Toll项目要求收益率在5%以上，收购时会支付Toll提成，收购资本率略低于5%，但差异不大 [99] 问题19: 市场资本化率是否有上升压力 - 利率有影响，但资金流向更重要，目前资金流入该领域有利；部分市场竞拍者减少，但价格仍在上涨；公司通过匹配处置和收购时间保护自身，杠杆买家也推动资本流入 [102][104][105] 问题20: 对续约租金增长无明显阻力及预计周转率上升的看法 - 公司预计续约保留率的成功将在年底和明年保持平衡，虽续约租金增长谈判增多，但对结果持积极态度 [107] 问题21: 用加州资产交换阳光地带资产对物业税和同店费用的影响 - 德州等地有物业税限制，公司会评估资产现金流；加州最低工资和合规成本高，新收购资产较新，预计前10年同店费用增长差异不大 [109][110][111] 问题22: 因监管、行政命令和驱逐限制导致的收入损失占比 - 2019年坏账核销约为40个基点，2020 - 2021年为2% - 2.5%，2022年难以预测，取决于法院处理驱逐速度、与租户合作情况和政府租金减免计划 [113][114] 问题23: 第四季度剩余租金减免情况 - 第四季度预计还有800 - 1000万美元租金减免，政府资金难以预测，但公司租金收取情况逐渐改善 [115][116] 问题24: 年底或未来3 - 4个月有无重要政策到期 - 纽约和西雅图的商业和住宅驱逐禁令将于2022年1月中旬到期，加州全州驱逐禁令已到期但洛杉矶仍有规定，波士顿驱逐禁令无明确到期日期 [118]