财务数据和关键指标变化 - 第一季度运营资金（FFO）为10.46亿美元，每股2.78美元，扣除公允价值调整后的非现金未实现损失0.08美元 [6] - 自由现金流为10亿美元，同比增长10% [7] - 国内物业净营业收入（NOI）同比增长7.5%，国际物业表现强劲，推动整体NOI增长至8.8% [7] - 第一季度末的出租率为93.3%，同比增加250个基点，环比仅下降10个基点 [7] - 平均基础最低租金为54.14美元，环比有所增加 [8] - 零售销售额同比增长19%，每平方英尺销售额达到734美元，创历史新高 [9] - 第二季度股息为每股1.70美元，同比增长21% [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 国内业务表现优异，国际业务尽管受到美元走强的负面影响，仍表现强劲 [6] - 其他平台投资表现良好，包括SPARC集团和J.C. Penney，J.C. Penney的流动性状况强劲，达到13亿美元 [9] - SPARC集团完成了Reebok美国业务的收购，预计2022年将产生运营亏损 [10] - Soho House和Life Time Holdings的投资受到市场波动影响，导致0.08美元的非现金未实现损失 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场表现强劲，全球品牌、餐厅和娱乐运营商对美国市场的需求旺盛 [9] - 零售销售额同比增长19%，每平方英尺销售额达到734美元，创历史新高 [9] - TRG（The Retail Group）的每平方英尺销售额为1,038美元，同比增长52% [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于内部增长和现有平台的有机扩展 [14] - 公司宣布了新的股票回购计划，授权回购高达20亿美元的普通股 [12] - 公司预计2022年全年可比FFO指导从每股11.50-11.70美元上调至11.60-11.75美元 [13] - 公司认为其股票被低估，计划在市场上回购股票 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对第一季度业绩表示满意，认为租户需求强劲，房地产在通胀时期是一个很好的对冲工具 [14] - 管理层预计全年业绩将超过初始指导，尽管存在美元走强和利率上升的不确定性 [13] - 管理层对SPAC（特殊目的收购公司）仍保持信心，认为市场波动增加了潜在机会 [44] 其他重要信息 - 公司完成了12亿美元的双批次高级票据发行，包括10年期固定利率票据，利率为2.65% [11] - 公司流动性达到80亿美元 [11] - 公司宣布了新的股票回购计划，授权回购高达20亿美元的普通股 [12] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2022年业绩指导的详细说明 [16] - 公司零售业务表现优于预期，物业NOI增长也超出计划，主要负面影响来自浮动利率债务和美元走强 [17][18] 问题: 关于未合并实体收入的预期与实际表现的差异 [21] - 未合并实体收入的主要驱动因素是国际投资组合的表现，去年国际业务受到封锁的影响较大 [23][24] 问题: 关于TRG的负收入和超额投资摊销 [27] - TRG的负收入主要来自Tobin收购的超额投资摊销，与现金流无关 [28][29] 问题: 关于零售商NOI贡献的变化 [30] - 零售商NOI贡献的增加主要由于今年第一季度零售商投资表现优于去年，去年第一季度仍受到疫情封锁的影响 [30][31] 问题: 关于租赁定价趋势 [32] - 公司目前处于更好的谈判地位，能够获得公平的市场价值，租户的盈利能力也有所提升 [32][33] 问题: 关于月租租赁的增加 [34] - 月租租赁的增加是由于公司对大客户租赁采取了更谨慎的策略，预计第二季度这一数字将大幅下降 [34][35] 问题: 关于资本分配和股票回购 [37] - 公司认为其股票被低估，计划在市场上回购股票，同时否认了市场上的并购传闻 [37][38] 问题: 关于租户的百分比租金表现 [39] - 大多数小型零售商都有百分比租金条款，目前高收入消费者的表现没有放缓迹象，但低收入消费者可能受到通胀影响 [40][41] 问题: 关于外部投资机会 [43] - 公司目前主要专注于内部增长和现有平台的扩展，SPAC仍有机会找到合适的并购目标 [44][45] 问题: 关于ABG投资的回报 [46] - 公司在ABG投资上获得了10亿美元的回报，但未详细讨论高管薪酬问题 [47] 问题: 关于国内物业NOI增长的预期 [49] - 公司预计全年NOI增长将超过初始指导，尽管存在销售波动的不确定性 [50][51] 问题: 关于出租率恢复的预期 [55] - 公司对出租率的恢复速度感到满意，预计未来将继续改善 [56][57] 问题: 关于SPARC平台的品牌分销渠道 [59] - 不同品牌的分销渠道策略不同，实体店仍然是重要的销售渠道 [60][61] 问题: 关于2022年到期租金的处理情况 [63] - 预计到第二季度末，公司将完成70%-75%的2022年租赁活动，ICSC租赁大会将主要关注2023年的新业务 [64] 问题: 关于外部投资机会和高质量购物中心的估值 [65] - 公司认为高质量零售地产可以采取多种形式，目前没有具体的并购项目 [65][66] 问题: 关于2022年零售商投资的预期和投资节奏 [69] - 公司预计零售商投资将按计划进行，Reebok的运营亏损预计将在第二和第三季度体现 [71][72] 问题: 关于出租成本和出租率的差距 [74] - 当前出租成本为12.3%，低于疫情前的13%以上，预计未来出租率和出租成本将继续改善 [75][76][77]