财务数据和关键指标变化 - 二季度净收入从去年同期的28亿元增至11亿元，调整后净收入从30亿元降至16亿元；上半年调整后净收入从19亿元增至31亿元 [35] - 二季度净收入归属普通股东从105亿元增至111亿元，调整后净收入归属公司从29亿元降至16亿元；上半年调整后净收入归属公司从19亿元增至31亿元 [36] - 二季度摊薄后每股净收入从2.12元降至0.93元，调整后摊薄后每股净收入从2.23元降至1.37元 [36] - 截至6月30日，现金、现金等价物、受限现金和短期投资合计592亿元或92亿美元；长期现金项目主要包括长期投资，余额为88亿元或14亿美元 [37][38] - 二季度净收入同比增长20%至242亿元，总GTV增长22.2%至1.2万亿元；上半年净收入同比增长64.6%至449亿元，总GTV增长72.3%至2.3万亿元 [29] - 二季度现有房屋交易服务净收入同比增长4.9%至96亿元，GTV增长11.7%至652亿元；上半年净收入同比增长57.9%至198亿元，GTV增长70.1%至1.3万亿元 [29][30] - 二季度新房交易服务净收入同比增长31.9%至139亿元，GTV增长32.3%至4983亿元；上半年净收入同比增长70.4%至238亿元，GTV增长70.7%至8417亿元 [30] - 二季度新兴及其他服务净收入同比增长50.6%至7亿元；上半年净收入同比增长68.9%至12亿元 [31] - 二季度收入成本同比增长38.6%至188亿元 [31] - 二季度毛利为53亿元，去年同期为66亿元；毛利率为22.1%，去年同期为32.5%；上半年毛利增长43.9%至101亿元 [32][33] - 二季度运营费用为42亿元，去年同期为33亿元 [33] - 二季度一般及行政费用为22亿元，去年同期为20亿元；销售及营销费用为12亿元，去年同期为7.88亿元；研发费用为7.75亿元，去年同期为5.24亿元 [33][34] - 二季度总股份支付费用为4.362亿元，去年同期为零；运营收入为11亿元，去年同期为33亿元；运营利润率为4.6%，去年同期为16.3%；上半年运营收入增长28.6%至21亿元 [34] - 二季度调整后运营收入为17亿元，去年同期为34亿元；调整后运营利润率为6.9%，去年同期为17.1%；调整后EBITDA为26亿元，去年同期为38亿元；上半年调整后运营收入增长64.6%至32亿元 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 现有房屋交易服务 - 上半年全国现有房屋交易市场GTV同比增长41%，较2020年下半年下降8%；平台GTV同比增长70.1%至1.33万亿元，关联门店GTV同比增长89.6% [16] - 截至6月30日，在30个主要城市开设287个合同服务中心；代理专业化战略覆盖21个核心城市超61%的门店；二季度专业化代理协作完成的交易占实施该战略门店总交易的14.4%，较一季度的7.7%有所增加；成都专业化代理协作完成的交易占比达21.7%，实施专业化战略的门店效率较未实施门店平均提高17% [17] - 二季度在上海试点“Best - in Pad”应用，超30%的代理将其作为主要线下服务工具，该工具使客户互动时间延长29% [18][19] 新房交易服务 - 上半年全国新房交易市场GTV同比增长39%，较2020年下半年下降13%；平台新房交易服务GTV同比增长70.7%至8417亿元，关联门店GTV同比增长84.5% [19] - 截至6月底，为平台上所有新房项目丰富在线内容，每个新房房源至少完成100个描述字段；新增描述新房项目不利因素的模块；97.4%的合作伙伴开发商与公司达成“五不”承诺协议 [20][21] 新兴服务 - 7月初收购盛都家装；2019年推出家装品牌北窝，北京二季度完成834家装项目，同比增长超十倍 [21][24] - 二季度推出Home SaaS系统1.0版本，支持CRM、BIM设计、交付、供应链和中后台管理五个模块 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 二季度平台门店数量增至52868家，同比增长25%；约30%的新门店来自现有关联店主；过去12个月GTV超5亿元的门店超19500家，占总门店的37%，环比增长10%；上半年德佑门店和第三方关联门店单店GTV两年复合年增长率分别为20.3%和15.1% [13] - 二季度代理数量同比增长20%至54.8万人；平台关联门店代理流失率从2019年上半年的9.6%降至2021年上半年的8.1%；帮助45%的关联门店填补超1.3万个门店助理职位；实施代理Spa计划，提高代理满意度和留存率 [14] - 二季度调查显示，在平台上安全工作且遵守规则的代理数量较2020年底增加12%；包括平台应用和微信小程序的平均月活跃用户（MAU）达5210万人，同比增长33.5% [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计行业将呈现从房屋到客户、从交易到服务的转变，消费者需求从购房转向高品质生活；虽有短期市场调整，但长期住房刚性需求和消费者对美好生活的向往不变 [11] - 公司将继续深化代理专业化战略，为代理提供更多业务机会，激励和支持店主引入多重福利，稳定代理收入并留住人才；投资和培养专业新房代理，改善业务行为，丰富新房销售在线内容 [40][41] - 公司将加大对基础设施和新兴业务的投入，支持代理成长，加快家装和家具业务探索，为年轻人提供住房服务 [43] - 行业存在效率低下、用户满意度低、缺乏标准化、数字化和互联网渗透等问题，公司认为市场调整是提升品质、战略思考和增强竞争力的机会 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 过去一季度，监管部门在反垄断和数据安全等领域发布政策，公司与相关政府部门沟通并获认可；各地出台住房降温措施，市场增长放缓，进入调整周期 [8][9][10] - 预计下半年房地产市场将适度降温，三季度全国现有房屋销售市场GTV预计同比下降超40%，新房交易市场GTV预计同比下降5%；公司预计三季度净收入在145 - 155亿元之间，同比下降24.6% - 29.4% [38][39][40][41] - 公司相信长期市场环境有利于自身发展，将坚持使命，提升服务质量和效率，通过合作网络和优质服务超越市场 [42] 其他重要信息 - 公司创始人左晖先生去世，公司哀悼其损失，将继续履行使命；左晖家人授予公司百会合伙不可撤销的B类普通股投票权委托书，公司高管和核心管理成员同意自愿锁定股份一年 [5][7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于佣金率，市场有传言可能会限制代理佣金率，管理层如何看待，未来季度佣金率预期如何？ - 近期关于现有房屋销售佣金率的传言是别有用心的假消息，住建部明确表示目前没有限制住房交易佣金费用的信息；房地产市场与K - 12教育行业监管意图不同，稳定房价、平衡供需是住房市场目标；佣金率反映服务质量、交易效率和服务承诺，公司将持续投资基础设施和代理培训，平台整体佣金率将保持相对稳定 [47][48][49] 问题2: 公司经历过多个房地产市场周期，能否介绍过去周期情况，从负增长到正增长所需时间，以及市场脆弱点和稳定点；深圳市场情况如何？ - 2021年上半年市场繁荣，二季度信贷收紧、政策出台，市场开始下行，下半年市场将继续降温；现有房屋销售市场三季度受信贷收紧和参考价政策影响，整体GTV将放缓；新房销售市场三季度是传统淡季，受贷款限制和供应不足影响，销售可能环比放缓，四季度有望回升，下半年市场GTV预计同比下降近10%；公司20年经历至少7次市场周期，三年为一个业务周期；市场交易 volume 大幅超过或低于正常水平时，价格会随之变化，接近周期第三年价格会大幅上涨，随后政府会出台措施降温；过去周期中，公司在第二年推出新举措，如2009年引入科学管理、2012年推广真实房源等；2021年深圳市场因政策调整，当局采取措施稳定房地产市场和房价；公司认为只要能为客户和平台参与者提供价值，就能在供需平衡、房价稳定的市场中持续发展 [53][54][55][58][62][64][65] 问题3: 一些开发商面临流动性问题，对新房销售业务应收账款率有何潜在影响，已确认多少坏账准备；若问题持续升级，是否会影响新房分销业务佣金率？ - 公司收款状况健康，2018 - 2020年新房GTV增长，但DSO持续下降，二季度新房GTV近50亿元，DSO降至92天；公司对新房销售有严格的收入确认标准，对高风险开发商按现金基础确认收入，采取多种措施确保收款安全；今年已识别高风险开发商，截至二季度末，来自高风险开发商的应收账款从15亿元降至约8亿元；公司服务超7000个项目和240家开发商，业务集中度低，单个开发商坏账风险低；现有房屋交易限制增加将影响新房销售市场，开发商会更多通过渠道销售，推动公司新房交易服务增长，公司会努力确保项目验证和收款及时 [67][68] 问题4: 地方政府要求经纪人上传真实房源到指定网站，对公司运营有何潜在影响；反垄断和数据安全法规对公司有何影响？ - 政府建立信息系统旨在获取房源一手信息、加强监管、防止市场过热，并非交易平台；公司关注客户体验、交易效率和房源真实性，与政府系统运营逻辑一致，该系统将促进真实房源和代理合作，有利于行业竞争，公司支持该举措；关于反垄断，路透社相关报道是假消息，公司未受到正式调查，已提交自查报告，公司合法合规经营，通过与政府沟通，政府对公司业务模式和贡献有更好了解，公司的努力得到认可，如深圳V - town项目获央视报道 [71][72][73][74]