财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为181亿人民币，去年同期为285亿人民币，同比下降主要归因于总GTV下降28.9%至8307亿人民币 [30] - 现有房屋交易服务净收入为61亿人民币，去年同期为88亿人民币，主要由于现有房屋交易GTV下降34.3%至3782亿人民币 [30] - 新兴及其他服务净收入为6.1亿人民币，去年同期为6.25亿人民币，主要因现有房屋交易服务金融服务净收入减少，部分被装修服务净收入增长29.4%抵消 [31] - 收入成本为153亿人民币，去年同期为162亿人民币；毛利润为28亿人民币，去年同期为44亿人民币；毛利率为15.2%，去年同期为21.3% [31] - 运营费用为51亿人民币，去年同期为45亿人民币；一般及行政费用为24.12亿人民币，去年同期为26.49亿人民币；销售及营销费用为12.02亿人民币，去年同期为10.26亿人民币；研发费用为10.43亿人民币，去年同期为7.89亿人民币 [32] - 第三季度确认商誉减值3.97亿人民币，去年同期为零；运营亏损为23亿人民币，去年同期亏损8100万人民币；运营利润率为负12.7%，去年同期为负0.4% [33] - 剔除非GAAP项目，调整后运营亏损为14.35亿人民币，去年同期调整后运营收入为17.4亿人民币；调整后运营利润率为负7.9%，去年同期为8.5%；调整后EBITDA为负5.5亿人民币，去年同期为22.48亿人民币 [34] - 净亏损为17.66亿人民币，去年同期净收入为7500万人民币；剔除非GAAP项目，调整后净亏损为8.88亿人民币，去年同期调整后净收入为18.58亿人民币；归属于贝壳普通股东的净亏损为17.65亿人民币，去年同期为2.71亿人民币 [34] - 调整后归属于贝壳的净亏损为8.87亿人民币，去年同期调整后归属于贝壳的净收入为18.57亿人民币；摊薄后每股ADS净亏损为1.5人民币，去年同期为0.33人民币；调整后摊薄后每股ADS净亏损为0.75人民币，去年同期调整后摊薄后每股ADS净收入为1.38人民币 [35] - 截至2021年9月30日，现金、现金等价物、受限现金和短期投资余额合计527亿人民币或82亿美元；长期现金项目余额包括长期投资为159亿人民币或25亿美元 [35][36] - 预计第四季度净收入在145亿至155亿人民币之间，较2020年同期下降约31.6%至36% [38] 各条业务线数据和关键指标变化 现有房屋交易服务 - 全国现有房屋销售GTV同比下降41.6%，公司现有房屋交易GTV为8307亿人民币，同比下降34.3%，其中现有房屋销售GTV同比下降36.8% [7][11][12] - 第三季度通过专业代理协同完成的代理消费占总交易的29.6%，高于第二季度的14.4% [12] 新房交易 - 全国新房销售GTV同比下降14.1%，公司新房交易GTV为410亿人民币，同比下降25亿人民币，表现优于整体市场 [14] - 从6月到9月，平台上待售新房项目数量增长13% [15] 新兴服务 - 第三季度，自营的被窝家装完成1127套房屋装修，环比增长35%；圣都家装签约销售额同比增长超35% [19][20] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度，一线城市和多数二线城市现有房屋交易市场显著下滑，现有房屋销售市场GTV同比下降41.6%，新房销售市场GTV同比下降14.1% [7] - 预计第四季度全国现有房屋销售市场GTV同比下降超47.4%，新房交易市场GTV同比下降28.1% [38] - 2022年，预计现有房屋销售市场GTV下降超10%，新房销售市场GTV略有下降；现有和新房市场GTV预计在2022年第一季度触底，2022年下半年市场有望自然复苏 [50] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司实施一系列措施确保优质店主和经纪人稳定运营和充足收入，包括推进经纪人专业化战略、将资源转向新房销售和租赁中心、鼓励跨品牌和跨店合作等 [8][9] - 公司致力于为社会创造更多价值，承担社会责任，投入更多人才和资源到租赁服务和老旧小区改造，建立多层次住房服务提供商培训教育体系 [23] - 公司认为中国住房市场长期趋势健康，监管将促使现有房屋和优质服务新时代更快到来，国内住房服务行业潜力巨大 [24][25] - 公司在新房业务中优先考虑及时收款，实施端到端风险管理和控制系统，不预计新房业务有重大风险 [16] - 公司推进数字化赋能，如推出小贝现有房屋销售训练营，未来可用于更广泛职业培训领域 [13] - 公司认为行业需要改革，应在政府政策指导下纠正市场不稳定，创造更公平住房环境 [6] - 对于政府在线现有房屋挂牌系统升级，公司认为对本地交易影响不大，标准化市场有利于优质服务提供商 [57][59] - 对于字节跳动进入房地产代理领域，公司认为在线流量模式在低频、高价值交易行业价值有限，难以转化为交易；对于中原地产裁员，公司表示将支持保留关键和优质服务提供商，平台在低迷期更具韧性 [77][81] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 过去一个季度，整个住房交易和服务行业面临一系列挑战，市场出现大幅调整，但公司相信中国住房行业面临重要发展机遇 [5][6] - 尽管市场低迷对公司和行业有短期影响，但住房市场整体趋势健康，监管将促进长期监管机制形成，推动现有房屋和优质服务新时代到来 [24][25] - 短期内政策发布预计达到顶峰，市场进入消化前期调控阶段，不太可能进一步收紧政策；长期来看，房地产金融政策将全面收紧，试点房地产税改革将推动长期机制完善，未来市场将更健康有序 [47][49] 其他重要信息 - 第三季度，平台上12个月滚动GTV超过1500万人民币的门店数量环比下降3.3%，占总门店的33.7% [7] - 第三季度，平台门店数量环比增长2%至53946家，仅1.7%的门店因市场调整关闭；新加入ACN网络的门店中，29%来自外部房江湖门店，高于第二季度的22% [9][10] - 第三季度末，平台经纪人数量为45.7万，较上一季度末下降6%，主要因市场调整导致经纪人流失增加，部分城市为提高经纪人整体质量采取相关举措 [10] - 第三季度，北京和上海经纪人流失率为3.9%，优于去年同期的4.7%；平台上通过跨店合作完成的交易和现有房屋挂牌比例分别稳定在76%和85.5% [10] - 截至第三季度末，住房字典实现目标新房区域100%覆盖，创建了中国最大的新房项目不利因素描述数据库 [18] - 截至第三季度末，公司对开发商的“五不”承诺已覆盖66个城市的11109个新房项目，到10月中旬，识别出47起违规行为，向开发商提供近200万人民币补偿 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 近期房贷利率下降，如何看待这些积极信号，房地产市场是否会在短期内触底，交易何时反弹；如何看待政府对房地产经纪人和国有房屋租赁系统的定位 - 房地产市场长期机制决策和部署准确有效，第三季度市场全面冻结，现有房屋销售市场GTV同比下降41.6%，新房市场下降约14.1%，主要受信贷收紧、贷款发放节奏波动、现有房屋参考价格政策等影响 [43][44] - 短期内政策发布预计达到顶峰，市场进入消化前期调控阶段，不太可能进一步收紧政策，信贷供应节奏将稳定，可能带来一些边际变化，但政策对市场情绪的影响将持续一段时间；长期来看，房地产金融政策将全面收紧，试点房地产税改革将推动长期机制完善，未来市场将更健康有序 [47][49] - 现有和新房市场下行压力将持续到第三季度之后，预计第四季度现有房屋销售市场GTV进一步下降近50%，新房市场下降20%；2022年，现有房屋销售市场GTV预计下降超10%，新房市场略有下降；市场GTV预计在2022年第一季度触底，2022年下半年有望自然复苏 [50] - 从长期来看，新房销售渠道渗透率将上升，为公司与开发商建立全周期合作伙伴关系带来更多机会 [52] - 中央政府建立“完善的行政信息系统”有助于规范房地产市场秩序，公司支持政府升级电子行政系统，与多个城市政府部门合作；地方政府房地产电子行政系统旨在通过规范商业机构管理市场，而非直接干预交易，还可引导无中介交易更便捷安全 [53][55][56] - 政府在线现有房屋挂牌系统升级对本地交易影响不大，标准化市场有利于优质服务提供商 [57][59] 问题2: 请详细说明家装业务和其他新举措的进展 - 家装行业规模大但用户体验差，公司认为有很多机会可利用过去20年积累的经验；中国客户将更注重质量，科学管理和数字化将帮助行业升级，持续培训和提升服务提供商专业水平将有助于行业发展 [63][64][65] - 公司相信家装业务虽面临挑战，但有机会实现较高收入里程碑，将继续专注于改善服务流程、提高行业效率和提升服务提供商价值 [66][67] 问题3: 房地产税如何影响买卖双方情绪和购买行为，是否有实施细节；如何看待房地产代理行业竞争格局，中原地产裁员和字节跳动进入该领域 - 政府将扩大房地产税试点范围至更多城市，适用于所有现有住宅，重点针对多套住宅或高价值住宅，以缩小贫富差距，同时考虑家庭承受能力 [74][75] - 房地产税短期内会导致部分多套住宅业主出售房产，增加市场供应，引发买家观望情绪；长期来看，有助于稳定市场预期和价格，释放刚性需求，提高房屋周转率和交易量 [76] - 对于字节跳动，在线流量模式在低频、高价值交易行业价值有限，难以转化为交易，若进入线下交易，可能会从市场和了解该行业的公司中吸取教训 [77][80] - 对于中原地产裁员，公司表示将支持保留关键和优质服务提供商，平台在低迷期更具韧性，经纪人离职率和门店关闭率低于行业平均水平 [81] - 行业产能正在收缩，预计经纪人离职率将在2022年第一季度触底 [85]