财务数据和关键指标变化 - 2022年Q1净收入从2021年同期的207亿人民币降至125亿人民币，降幅39.4%，主要因总GTV从10696亿降至5860亿，降幅45.2% [48] - 2022年Q1现有房屋交易服务净收入62亿，2021年同期为102亿，主要因GTV从6734亿降至3741亿，降幅44.5% [49] - 2022年Q1新房交易服务净收入从2021年同期的99亿降至59亿，降幅40.5%，主要因GTV从3434亿降至1927亿，降幅43.9%，部分被新房交易佣金率适度增加抵消 [50] - 2022年Q1新兴及其他服务净收入0.5亿，2021年同期为0.6亿，主要因金融服务净收入减少，部分被房屋装修服务净收入增加抵消 [51] - 2022年Q1收入成本从2021年同期的159亿降至103亿，降幅35.0%；毛利润22亿，2021年同期为48亿；毛利率17.7%，2021年同期为23.3% [52] - 2022年Q1运营费用从2021年同期的38亿降至31亿，降幅17.5%；运营亏损9.18亿，2021年同期运营收入10.13亿；运营利润率为负7.3%，2021年同期为4.9% [53][54] - 2022年Q1调整后运营亏损4.5亿，2021年同期调整后运营收入15.64亿；调整后运营利润率为负3.6%，2021年同期为7.6%；调整后EBITDA为3.41亿，2021年同期为20.15亿 [55] - 2022年Q1净亏损6.2亿，2021年同期净收入10.59亿；调整后净收入2800万，2021年同期为15.02亿 [56] - 2022年Q1归属于公司普通股股东的净亏损6.18亿，2021年同期为10.59亿；调整后归属于公司的净收入2900万，2021年同期为15.02亿 [57] - 2022年Q1摊薄后归属于公司普通股股东的每股净亏损0.52元，2021年同期为0.88元；调整后摊薄每股净收入0.02元，2021年同期为1.25元 [58] - 预计2022年Q2总净收入在100 - 105亿之间，较2021年同期下降约56.6% - 58.6% [66] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋交易服务 - 2022年Q1末，公司连接门店超45700家，环比降10%；活跃门店约43000家，环比降5%；平台经纪人42.7万，活跃经纪人38.1万，均环比降约6%；活跃门店和经纪人数量较2021年年中峰值分别降13%和24% [13][14] - 2022年Q1贝壳APP加小程序总MAU约3.97亿，环比增6% [15] - 2022年Q1全国现有房屋销售GTV同比降52%，平台现有房屋交易GTV为3741亿，同比降45%，其中现有房屋销售降46%，表现优于整体市场 [15] - 2022年Q1全国新房销售整体市场GTV同比降26%，CRIC前100房地产开发商GTV同比降47.6%，平台新房销售GTV为1927亿，同比降44% [23] 房屋装修和家居服务 - 假设圣都在Q1完全合并，房屋装修和家居服务收入同比增54%至8.6亿；合同销售额同比增63%，合同数量增50%至近6500份，平均合同价格增8% [27] - 2022年Q1该业务核心业务推荐客户贡献约23%合同销售额，预计下半年超30%；上海和北京推荐客户分别占合同销售额77%和75%；上海、武汉、成都和北京合同销售额同比分别增约550%、290%、100%和130% [29] - 2022年Q1圣都和被窝平均合同价格同比分别增7%和21%；家居占总合同销售额10%，杭州旗舰店占30% [32] 房屋租赁服务 - 2022年Q1“省心租”管理单位从3个城市扩展到8个城市，数量环比增37%至近1.7万套，目标年底超5万套 [34] - 2022年Q1首个青年公寓项目“贝壳新青年公寓”在上海徐汇区推出，共2978套，月租金低至2700元，入住率达98% [35] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年Q1全国现有房屋销售GTV同比降52%，环比降16%；贝壳现有房屋交易GTV同比降44.5%；2月和3月现有房屋销量反弹，3月环比增长率达45%，销量回到2021年7月水平 [77][78] - 2022年Q1全国新房销售GTV同比降26%，为1999年以来单季度第二大降幅；CRIC前100房地产公司GTV同比降47.6%；贝壳平台新房销售GTV同比降44% [79][80] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司实施“一体两翼”战略，“一体”即房屋交易服务，短期内需克服困难，聚焦为客户和服务提供商解决问题、提高效率；“两翼”即房屋装修和家居、房屋租赁服务，需扎根发展，主题是整合和快速发展 [9] - 现有房屋业务坚持“效率优先”原则，缩小门店和经纪人管理单元规模，优化运营指标；增强现有房屋销售能力，聚焦交易关键节点；利用大数据和技术能力，优化房源和客户线索分配 [16][17] - 新房交易服务在市场调整期平衡规模扩张和风险管理，激励经纪人关注低风险项目，推进“佣金预付”模式，加强与国有和优质开发商合作，拓展产业链前端服务 [24][25] - 房屋装修和家居服务构建一站式家居解决方案，利用房屋交易服务流量，创新新零售模式；利用Home SaaS系统管理供应链，扩大批量采购规模，降低成本；提升项目交付质量和效率，缩短交付周期 [28][30][31] - 房屋租赁服务“省心租”模式将分散租赁房源转化为高质量、专业管理的长期租赁房源；推出“暮光”服务保障计划，保护租户和业主权益 [34][36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 短期市场面临不确定性，但公司对长期市场前景、实现目标的前景和路径更有信心，相信现有和新房销售目标市场将稳步增长，更广泛的居住领域将迎来更多机会 [7][8] - 市场波动促使公司反思，增强了公司在困境中发展的韧性；公司将坚持正确道路，专注解决客户和服务提供商问题，提高效率和盈利能力 [7][11] - 尽管市场复苏受疫情干扰，但公司利用机会优化执行，为进一步市场复苏奠定基础；相信随着政策生效和疫情消退，市场将恢复，交易将回归正常 [47][82] - 长期来看，随着住房市场长效机制建立、城市化进程推进、家庭结构变化、城市群资源流动以及政府对改善民生的重视，“美好居住”领域潜力巨大 [68] 其他重要信息 - 5月11日公司通过介绍方式在香港联合交易所主板成功双重主要上市，可应对外部不确定性和风险，保护利益相关者利益 [37][60] - 4月底完成对圣都的收购，5月起并入财务报表，预计房屋装修和家居服务收入未来将更快增长 [61] - 5月初进行人员结构调整，聚焦中后台，预计Q2产生约4.3亿遣散费准备金，以优化人员结构，应对市场困境 [62] - 截至2022年3月31日，公司现金、现金等价物、受限现金和短期投资为502亿人民币（79亿美元），长期现金项目余额为189亿人民币（30亿美元） [63] - 公司提议建立股票回购计划，12个月内最多回购10亿美元美国存托股票，彰显对业务基本面和长期增长的信心 [64] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请分享当前市场状况、平台现有和新房销售趋势，以及疫情后市场复苏的时间和轨迹，此前对2022年新房和现有房市场的预期是否有变化 - 今年以来政策积极，房贷利率连降9个月，4月全国首套和二套房贷利率降至2019年以来最低，房贷审批周期缩短；超30个二线城市出台宽松政策，但市场仍低迷，因需求大的城市政策未放松、市场信心缺失、开发商债务危机、经济下行及疫情影响 [72][73][75] - 现有房屋销售市场春节后回升，Q1触底，但疫情打断复苏；新房销售市场持续低迷，Q1 CRIC前100房地产公司GTV同比降47.6%，全国新房销售GTV同比降26% [77][79][80] - 短期新房市场仍有不确定性，因开发商资金紧张、政策见效慢、消费者担忧交付和质量以及疫情影响；长期市场有望恢复，因居民对品质生活需求强劲 [81][82] - 疫情影响公司上半年业绩，Q1约6%现有房屋销售受影响，Q2至少25%受影响；上海、北京等地交易受较大影响，但住房需求刚性，疫情后市场有望繁荣，如深圳疫情后销售快速反弹 [83][84][89] 问题2: 请提供新房交易业务中国有企业和民营企业开发商的GTV细分、佣金率差异，以及国有企业集中度增加对业务的影响和业务模式的变化，是否需要进一步计提应收账款准备金 - Q1土地拍卖中国有开发商占71%，销售方面，前100开发商GTV中国有开发商占28%，前10开发商销售中国有开发商占37%；贝壳平台新房销售中国有开发商GTV占比超25% [94][95] - 开发商性质对贝壳的影响主要是佣金率和坏账风险，二者相互抵消；经纪服务渗透率上升趋势不变，因开发商获客痛点相同，依赖销售渠道；国有开发商佣金率低20%，但坏账率低，对利润率影响相对中性 [96][98][101] - 公司对应收账款进行谨慎会计处理，已为有负面舆情或财务危机的开发商计提充足准备金；因融创美元高级票据利息逾期，可能对其应收账款计提坏账准备，Q2调整对损益的影响可能为2.6亿 [103][104][105] 问题3: 圣都提前于4月合并，能否分享整合过程及考虑到Q2部分城市疫情管控收紧，今年收入贡献有何更新 - 公司认为房屋交易业务和“两翼”新业务有协同效应，房屋交易业务可为房屋装修等服务提供客户推荐；公司积累的经验和方法可复制到新业务，通过系统管理、数据管理和服务承诺赋能房屋装修业务 [107][108][110] - 公司注重业务增长速度和质量的平衡，追求长期主义，希望房屋装修业务在质量、效率和可扩展性之间取得平衡；相信未来能实现每月合同收入超10亿的目标，更关注客户满意度和利用技术为行业带来改变 [112][113][114]