财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为7.16亿元，去年同期净亏损17.66亿元；调整后净收入为18.88亿元，去年同期调整后净亏损8.88亿元 [59] - 第三季度归属贝壳普通股东的净利润为7.23亿元，去年同期净亏损17.65亿元；调整后归属贝壳普通股东的净利润为18.95亿元，去年同期调整后净亏损8.88亿元 [60] - 第三季度摊薄后每ADS归属贝壳普通股东的净利润为0.60元，去年同期摊薄后每ADS归属贝壳普通股东的净亏损为1.50元；调整后摊薄后每ADS归属贝壳普通股东的净利润为1.57元，去年同期调整后摊薄后每ADS归属贝壳普通股东的净亏损为0.75元 [61] - 第三季度净营收为176亿元，同比降幅收窄至2.8%，环比增长28% [49] - 第三季度营业成本降至128亿元，同比下降16.3%；毛利润增至48亿元，同比增长72.8%；毛利率为27.0%，去年同期为15.2% [55] - 第三季度总运营费用降至35亿元，同比下降29.9% [56] - 第三季度运营收入为12亿元，去年同期运营亏损23亿元；运营利润率为6.9%，去年同期为 - 12.7% [57] - 调整后第三季度运营收入为21亿元，去年同期调整后运营亏损14亿元；调整后运营利润率为12.0%，去年同期为 - 7.9%；调整后EBITDA为23亿元，去年同期为 - 5.5亿元 [58] - 预计第四季度总净营收在145 - 150亿元之间，同比下降约15.7% - 18.5% [69] 各条业务线数据和关键指标变化 存量房交易服务 - 第三季度存量房交易服务净收入增至72亿元，同比增长16.6%，主要因存量房交易GTV增长18.7%至449亿元 [51] - 第三季度全国存量房销售GTV同比增长约7%，贝壳平台存量房交易GTV达449亿元，同比增长19%，其中存量房销售GTV同比增长超20% [19] 新房交易服务 - 第三季度新房交易服务净收入降至78亿元，同比下降31.3%，主要因新房交易GTV下降36.2%至261.5亿元 [52] - 第三季度全国新房销售GTV同比下降21%，环比下降7%；CRIC百强房企GTV同比下降33%，环比下降0.2%；贝壳平台新房销售GTV为261亿元，同比下降36%，环比增长17% [23][25] 家装家居业务 - 第三季度家装家居业务净收入为18亿元，去年同期为6000万元，主要因完成对圣都家装的收购并合并财务结果，以及业务GTV有机增长 [53] - 第三季度家装家居业务收入同比增长超40%，环比增长34%，接近18.5亿元；签约销售额接近20亿元，同比增长超60%；家装合同量同比增长超50%，平均订单值同比增长超10% [31] 新兴及其他服务 - 第三季度新兴及其他服务净收入增至8.01亿元，同比增长45.8%，主要因房屋租赁管理服务净收入增加，部分被金融服务净收入减少抵消 [54] 房屋租赁服务 - 截至第三季度末，租赁服务管理的签约租赁单位数量环比翻番，超8.5万套；其中“省心租”分散式租赁管理单位超5万套，环比增长近70%，该服务已覆盖13个城市 [35] 各个市场数据和关键指标变化 存量房市场 - 第三季度全国存量房市场GTV同比增长6.6%，环比增长8.1%，7月GTV同比首次实现正增长，随后月度增速有所放缓 [76] - 一线城市存量房市场受益于疫情后需求释放，GTV环比显著增长；二三线城市表现基本与二季度持平，部分政策支持力度大或需求转移的城市市场有所改善，部分受疫情影响的城市市场表现不佳 [77] - 截至9月底，50个重点城市存量房价格已连续13个月下跌，9月环比下跌1%，累计跌幅达9%；北京和上海存量房价格在三季度创新高，10月略有调整，多数其他城市价格下跌更明显 [79][80] 新房市场 - 第三季度全国新房市场复苏趋势未能延续，7月新盘认购量大幅下降，8 - 9月持续下滑；全国新建商品住宅销售面积同比下降21.3%，环比下降7.1%；CRIC百强房企销售额同比下降33%，月度环比呈下降趋势 [78] - 前九个月一线城市新房GTV同比仅下降2%，二线和三线城市分别下降46%和41% [78] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在存量房和新房交易服务领域具有优势，进入深化运营阶段，通过提升效率和质量实现业务增长 [11][12] - 加强存量房业务发展，关注不同城市新房和存量房比例，通过KPI要求等推动业务增长，调配人员支持，强化系统开发和生态治理 [21] - 新房业务方面，加强“佣金前置”模式，关注优质项目，与更多优质开发商合作，提升业务运营健康度和市场认可度 [25][27][28] - 家装家居业务按计划推进，复制核心业务技术能力，提升业务表现，以北京为样板在更多城市拓展 [31][32][34] - 房屋租赁服务扩大规模，优化运营模式和效率，参与保障性租赁住房运营 [35][36][37] - 行业将从追求规模转向高质量发展，注重效率和质量，公司需提升内部能力以适应行业变化 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度房地产市场受多种因素影响，政策支持力度减弱，市场复苏放缓；存量房市场温和复苏，新房市场仍疲软 [44][45][46] - 第四季度有利政策不断出台，有助于市场信心恢复，但疫情及防控措施给市场复苏带来压力 [81] - 预计存量房市场约25%的交易将受疫情影响，但刚性需求在疫情后会有所反弹；新房市场同比降幅有望收窄，10月贝壳新房认购数据大幅增长，支持市场复苏 [83][84] - 2023年市场趋势受多种因素影响，进一步放松政策的空间较大，预计存量房市场将持续复苏，GTV同比增长约5%；新房市场复苏较慢，GTV同比基本持平 [85][88][89] 其他重要信息 - 11月12日是公司成立21周年，举办“住这儿人”活动，超7000名在司超10年员工线上参与，活动覆盖全国超80个城市 [9] - 公司建立了最高10亿美元的股份回购计划，9月1日启动以来至11月30日，已花费约1.55亿美元在公开市场回购约1175万份ADS [68] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请分享新房和存量房市场第四季度展望，以及Q4营收指引背后的消费情况，还有明年市场复苏路径 - 第三季度房地产市场受多种因素影响，政策支持力度减弱，市场复苏放缓；存量房市场GTV同比和环比均有增长，7月首次实现同比正增长；新房市场复苏趋势未延续，认购量大幅下降 [75][76][78] - 第四季度有利政策不断出台，但疫情及防控措施给市场复苏带来压力；预计存量房市场约25%的交易将受疫情影响，但刚性需求在疫情后会有所反弹；新房市场同比降幅有望收窄，10月贝壳新房认购数据大幅增长，支持市场复苏 [81][83][84] - 2023年市场趋势受多种因素影响，进一步放松政策的空间较大，预计存量房市场将持续复苏，GTV同比增长约5%；新房市场复苏较慢，GTV同比基本持平 [85][88][89] 问题2: 请分享链家门店和网络门店明年的扩张计划，以及当前门店和经纪人的运营效率和净收入水平；另外，新房销售中民营开发商仍占超50%，请说明主要民营客户、是否存在应收账款风险 - 门店和经纪人数量趋于稳定，部分城市开始增长；短期内无需大规模扩张，行业将注重服务质量提升；通过一系列策略，门店和经纪人生产力有所提高，收入改善；若市场稳定复苏，希望更多经纪人及门店实现盈利 [92][93][96] - 贝壳坏账风险极小，原因包括与国资开发商合作增加、大量地方民营开发商经营稳健且业务分散、具备领先的风控策略和强大议价能力；第三季度新房销售现金流入增加，应收账款账面价值下降，收款周期缩短；已对可能违约的开发商计提充足坏账准备，未来大幅计提坏账的可能性较小 [100][103][108] 问题3: 自二季度合并圣都以来，公司在家装家居业务取得进展，未来该业务的发展战略是什么，如何平衡增长和投资 - 家装家居行业资本密集，需长期发展；应培养能力，解决行业问题，如缺乏优质线上服务、产品本地化不足、服务不标准、服务人员专业技能有待提高等 [113][114] - 应利用门店经纪人网络流量，提供更多优质产品；进行有针对性的投资，如服务培训、系统开发、产品研发等，而非大量广告和补贴；针对不同用户群体提供定制化产品，实现长期增长 [115][116][117]