财务数据和关键指标变化 - 第三季度总SG&A为11.6%，高于去年，主要因交付量降低，但处于指导范围内 [8] - 调整后EBITDA为1.09亿美元，去年同期为1.47亿美元，环比增长26%，且远超8500 - 9500万美元的指导范围 [9] - 第三季度净收入为5600万美元，去年同期为8300万美元，但超过了1997 - 2002年更正常时期的水平 [10][11] - 第三季度收入为6.5亿美元，低于去年，但在指导范围内 [29] - 第三季度调整后毛利率为23.2%，虽低于去年同期，但较第二季度提高230个基点，且超过指导范围上限 [30] - 第三季度调整后税前收入为7500万美元，去年同期为1.13亿美元，环比增长62%，且远高于指导范围上限 [31] - 公司提高2023财年全年指导，包括EPS提高20% [28] - 第三季度末流动性为4.56亿美元，比目标流动性范围上限高出超2亿美元 [41] - 预计2023财年总收入在26 - 27亿美元之间，调整后毛利率在22% - 23%之间，SG&A占总收入的比例在11% - 12%之间，调整后EBITDA提高3000万美元至3.5 - 3.7亿美元之间，调整后年度税前收入提高3500万美元至2.15 - 2.35亿美元之间，摊薄后每股收益在21 - 24美元之间，第四季度末每股账面价值在66 - 68美元之间 [43] - 从2021年底到2023财年第四季度指导中点，预计每股账面价值复合年增长率为224% [45] - 过去12个月公司净资产收益率为38%，在同行中排第二 [46] - 基于昨日收盘价100.38美元，公司市盈率为4.55倍，较住宅建筑行业平均市盈率折价38% [48] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度末有122个社区开放销售，期间将8个全资社区投入新合资企业，因销售速度快和公用事业公司延迟，第三季度末全资社区仅102个，预计第四季度和2024财年社区数量将增长 [17] - 第三季度合同社区比去年同期增长92%，高于多年来除2020年疫情期间合同激增外的任何第三季度水平 [32] - 5 - 7月每月合同社区数较2022年和2021年同期显著改善，近两个月销售速度稳定在较高水平，截至上周日8月合同较去年同期增长56% [33] - 季节性调整后的年化合同社区速度在2022年秋季触底后稳步上升，即使不考虑6月的BFR销售，季节性调整和年化速度仍很强劲 [34] - 截至6月30日，公司合同社区数为15.7个，在同行中吸收率排第二，同期合同社区数同比增长也排第二 [58] - 自年初以来，QMI销售占比从历史的40%增至约56%，从第二季度到第三季度QMI绝对数量增加139个，但成品QMI数量从127个降至100个 [59] - 第一季度30%的社区提高净房价，第二季度69%的社区提价，第三季度71%的社区提价，许多社区多次提价，若需求强劲，预计未来将继续提价 [60] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国现有待售房屋数量目前仍低迷，为98万套，不到历史平均水平（超200万套）的一半，这有利于公司销售并验证了QMI战略 [15] - 公司拥有1.6年的自有地块供应，在同行中排第三低，包括自有和期权地块，公司拥有5.9年的受控土地供应，略高于同行中位数 [19] - 公司通过期权控制的土地比例从2015财年第三季度的46%增至2023财年第三季度的73% [63] - 公司库存周转率在同行中排第三高 [64] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 建屋出租（BFR）机会虽减少正常销售机会，但回报可观，将是公司长期战略的一部分 [12] - 公司积极与土地卖家谈判，获取符合承保标准的新地块，承保标准会根据市场条件自动调整 [18] - 公司尽可能使用土地期权，以提高库存周转率、增强资本回报并降低风险 [40] - 公司专注于在QMI完工前销售，计划使开工计划与各社区当前销售速度匹配，保持每个社区QMI总体水平稳定 [36][59] - 公司致力于加强资产负债表，包括进一步降低债务水平 [48] - 与同行相比，公司在合同社区吸收率、合同社区数同比增长、净资产收益率、合并EBIT投资回报率等方面表现出色，但股价仍被低估 [46][58][70] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022财年抵押贷款利率翻倍导致行业下半年房屋销售大幅下降，公司和行业提供更多激励措施，导致当时新合同利润率降低，2023年第三季度许多利润指标同比比较有挑战 [6] - 自今年年初以来，新屋需求反弹，公司盈利能力指标环比改善，净合同指标同比表现强劲，基于强劲销售环境，公司提高2023财年全年指导 [28] - 公司对2024财年第一季度充满信心，目前已建立坚实的积压订单，预计将同比显著改善 [7] - 有利的人口结构、持续低迷的现有房屋供应和积极的就业趋势将长期支撑需求，公司对未来增长前景乐观 [37] - 新屋市场因积极的人口结构和就业趋势以及现有房屋供应低而保持强劲，公司可通过提供更多QMI为客户提供低于市场的抵押贷款利率，有信心销售速度将保持稳定 [50] - 尽管近期抵押贷款利率上升，但8月合同较去年同期增长56%，预计2023年第四季度表现强劲，2024年第一季度将同比显著改善，若销售保持近几个月水平，2024年全年将表现良好 [73][74] 其他重要信息 - 公司CFO Larry Sorsby将在年底退休，由Brad O'Connor接任，Brad在公司工作近20年，曾担任首席会计官等职 [5] - 第三季度公司承担了一个非合并合资企业的控制权，根据GAAP要求按公允价值合并该合资企业，因社区表现强劲，合并时在其他收入和费用项目中记录了1900万美元的收益，之后这三个社区以更高公允价值投入新的非合并合资企业 [62] - 2023财年全年财务指导假设当前市场条件无不利变化，包括供应链、抵押贷款利率、通货膨胀和取消率等方面，且不包括与股价变动相关的幻影股票费用对SG&A费用的影响 [66] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 8月销售情况如何，BFR销售对8月及本季度结果有何影响，若9 - 10月销售速度降至3以下是否会停止提价 - 若因房价上涨导致销售放缓，公司会停止提价，必要时会增加激励措施以保持社区销售进度 [76] 问题2: 是否有一个吸收速度水平，当销售降至该水平时公司会更积极地打折 - 公司通常目标是每月销售速度达到3套左右，年化速度为36 - 40套，但也会关注地块收购速度，理想情况是地块收购时就开始施工，公司会根据社区情况具体分析 [85] 问题3: 公司是否有土地轻战略，市场是否认识到这一点 - 公司有土地轻战略，试图使地块收购与销售吸收速度匹配，具有高库存周转率和高投资资本回报率，与一些被市场推崇的土地轻公司类似，但市场和分析师可能未充分认识到 [86] 问题4: 本季度偿还1亿美元债务，未来几个季度是否有继续偿还债务的计划，每季度偿还债务是否有限制 - 公司每季度偿还债务无具体限制，一直致力于改善资产负债表和减少债务，若情况稳定，未来将继续这样做，但不提供具体指导 [92]