财务数据和关键指标变化 - 公司预计用出售资产所得的17亿美元中的约10亿美元偿还债务，使年底杠杆与EBITDA之比达到5.3:1，加权平均利率为2.4%，净利息收入后为1.7% [5] - 第三季度收入较上季度增长5.4%，较2020年第三季度增长6%；坏账率为1.4%，较去年改善20%，较第二季度改善34%；净营业收入较2020年第三季度增长8.6%；运营利润率为72.4%，较第二季度提高170个基点，较去年提高140个基点 [8][9] - 公司第三次提高2021年全年FFO、同店收入和NOI预期，降低费用预期，预计全年FFO每股在2.12 - 2.16美元之间，中点较9个月前的指引提高8%；第四季度FFO预计为每股0.56美元 [23][24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第三季度入住率达96.6%，较第二季度提高120个基点，10月入住率为97.8%；签约混合租金率上涨10%，新租约租金连续12个月改善，9月上涨14.4% [8] - 收购业务上，以5.1亿美元收购华盛顿特区的4处房产，预计2022年NOI收益率为4.3%，未来3年接近6% [16][17] - 处置业务中，已完成和待完成的销售预计年底产生17亿美元毛收入，2021年NOI资本化率为4.36% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 迈阿密和圣地亚哥市场表现最佳，新租约租金涨幅达20%或以上；洛杉矶、华盛顿特区、波士顿和丹佛实现两位数涨幅；湾区和费城较第二季度加速增长，涨幅为3% - 6% [11] - 截至季度末，要价租金较疫情前峰值高8.6%，较去年同期上涨22% [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过选择性出售资产提高投资组合质量，减少对纽约、芝加哥和加州部分市场的资本配置，未来投资组合增长将主要由类似华盛顿特区的机会性收购驱动，并将更多资本分配到佛罗里达、东南部和前沿地区 [14][18] - 公司注重运营优势，通过团队、物业、人员配置、技术和分析等方面的改进，实现强劲收入增长、可控费用长期平稳和领先的利润率 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前是从事多户住宅业务的好时机，全国经济健康，客户需求强劲，多户住宅业务已从去年封锁造成的经济损害中基本恢复 [4] - 租金高于2019年峰值和长期趋势线，低利率推动投资者需求，资产价格高于疫情前水平 [5] - 公司对未来前景乐观，预计入住率将保持或增长，租金有进一步上涨空间 [8][13] 其他重要信息 - 公司欢迎John McGrath和Joshua Minix担任联合首席投资官，感谢即将离任的董事，并期待新董事加入董事会 [6][7] - 去年将与Aimco的分离交易设为应税是正确决策，增加的税基今年可抵免约10亿美元的收益 [22] - 预计第三和第四季度偿还物业债务将产生1.48亿美元的提前还款罚金，约一半是债务的按市值计价，其余是对未来收益、财务灵活性和股价提升的投资 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 为何通过处置资产而非股权为新投资提供资金，以及华盛顿特区投资回报率提高50%的原因 - 公司表示一是承诺去杠杆，二是当前低利率和租金上涨使资产定价有吸引力；华盛顿特区投资回报率提高是因为公司运营团队的优势 [26][27] 问题: 在成本上升环境下控制成本的能力及潜在抵消因素 - 公司称过去10年可控运营费用控制良好，评估收购时会从多方面寻找机会；未来会关注客户满意度和选择等方面以降低成本 [32][35] 问题: 与黑石附属公司的合资企业是如何产生的，费用方面的经济情况如何，未来是否有类似交易 - 公司表示因长期关系建立了战略关系，作为普通合伙人和物业经理会有相关费用；公司会考虑所有资金来源，寻找能增加价值的收购机会 [37][38][50] 问题: 损失到租赁在各市场的具体情况 - 公司指出迈阿密、丹佛和波士顿的损失到租赁情况较为突出，有较大增长机会 [42] 问题: 波士顿市场近13%的连续收入增长的驱动因素 - 公司称是高入住率、两位数的混合租金率和商业租户的付款共同推动 [44] 问题: 与Aimco的4处重建物业的进展及考虑方式 - 公司表示2处物业处于租赁和稳定阶段，Aimco可选择终止租赁，公司届时可选择重新收购，目前租赁未终止 [48] 问题: 处置资产的资本化率较高的原因及能否按不同投资组合结果分解计算 - 公司称资本化率受买家视角、加州资产的Prop 13影响，且计算使用的是2021年全年预期，是一种混合指标 [52][54] 问题: 退出加州部分市场的原因及具体城市 - 公司表示是为了减少监管风险和不确定性，提高投资组合质量，是基于资产逐个评估的结果 [56][58] 问题: 加州资产销售方式及黑石合资企业的战略原因 - 公司称加州资产将全部直接出售；选择与黑石合资是综合考虑多种因素，认为该关系有利 [59][60] 问题: 华盛顿特区投资组合中OP单位的定价 - 公司表示按交易结束时的跟踪平均值定价，约为每股50美元 [61] 问题: 阳光地带和沿海市场的表现及是否会趋同，公司是否会承担更多风险 - 公司认为阳光地带和沿海市场处于不同周期，沿海市场解封有积极影响，但存在结构性问题；公司注重专注、简单、透明和降低风险，不会增加复杂性 [63][65]