财务数据和关键指标变化 - 二季度净收入约790万美元，普通股股东净收入170万美元，合每股0.05美元 [19] - 本季度调整后资金运营（Adjusted FFO）约380万美元，每股10.7美元，上年同期为450万美元，每股12.9美元，主要因持有未投资资本成本增加，部分被营收增长抵消 [20] - 固定基础租金较上年同期增加约51.2万美元，增幅3%，主要因过去一年新收购农场带来额外收入，但自营和非应计物业收入减少及2022年第四季度一份租约调整部分抵消了增长 [21] - 同物业基础上，2023年第二季度租赁收入较上年同期略增超10万美元，增幅约1% [22] - 核心运营费用较去年增加约21万美元，关联方费用增加约15.6万美元，剔除关联方费用后核心运营费用仅增加5.4万美元，物业运营费用增加约9.7万美元，主要因起草新租约和租金催收产生的法律费用增加，部分被维修保养费用减少抵消，G&A费用减少约4.3万美元，其他收入因货币市场账户利息收入增加而增加，利息费用因过去一年贷款偿还而减少 [23][24] - 本季度62个农场经第三方评估，价值较约一年前略有增加，约85万美元，截至6月30日，投资组合估值约16亿美元 [24] - 截至6月30日，普通股每股净资产价值为19.15美元，较3月31日增加超2美元，主要因固定利率债务和优先股证券估值变化，特别是C系列优先股 [25] - 目前可用资金超1.85亿美元，未质押物业约1.45亿美元，超99.9%的借款为固定利率，加权平均固定利率为3.35%，剩余期限4.6年 [26] - 未来12个月约3400万美元债务到期，其中约1700万美元为各类贷款到期，对应抵押物价值较收购时增加700万美元，预计再融资无问题，扣除这些到期债务后，未来12个月摊销本金还款约1700万美元，占当前未偿债务不到3% [27] - 近期普通股股息提高至每股每月0.462美元，过去34个季度中第31次提高股息，累计增幅54% [27][28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 农业土地租赁业务方面，目前拥有约11.6万英亩土地，分布在69个农场，15个州和29个种植区，另有约4.5万英亩英尺银行水，土地和水总估值约16亿美元 [7] - 农场100%出租给超90个租户，种植超60种作物，主要为水果、蔬菜和坚果 [8] - 第一季度移除一个租户，暂时自营该农场，正与新租户洽谈租赁，有望在第三季度完成，同时也在考虑自营该物业，但更倾向于出租 [8] - 部分租户付款缓慢，一个租户部分付款且可能关闭业务，公司正与其他种植户洽谈租赁；另一个租户租赁终止，已与新种植户签订短期租约，这些问题导致第二季度净运营收入减少约31.8万美元，全年至今减少约61.3万美元 [9] - 本季度出售佛罗里达州一块138英亩未耕种土地，实现640万美元收益，初始投资回报率达343%，剩余可耕种土地仍在出租 [11] - 本季度初以来，已续签5个州13个农场的租约，预计年净运营收入较之前租约减少约46.9万美元，但其中4个密歇根蓝莓农场租约为吸引新租户维护蓝莓灌木丛而降低租金，剩余9个租约预计年净运营收入较之前增加约20.9万美元，增幅3% [12][13] - 未来六个月有8个租约到期，占总年化租约约5%，公司正与现有租户和潜在新租户洽谈续约，预计续租租金与当前租约相近，且不会出现空置期 [13][14] 各个市场数据和关键指标变化 - 通胀有所放缓，但最新整体通胀率3%仍高于美联储2%的目标水平，食品价格有所降温，但仍高于通胀水平，截至6月30日的12个月里，“家庭食品”类别价格上涨4.7% [14][15] - 美国优质农田需求稳定，特别是种植浆果和蔬菜的农田，公司农场所在地区需求强劲，尤其是沿海地区 [30] - NCREIF农田指数涵盖约162亿美元农田，公司16亿美元投资组合包含在内，该指数过去25年回报率为11.4%，无负回报年份，表现优于标准普尔指数和整体房地产投资信托（REIT）指数 [30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在收购农场方面更加谨慎，因借贷成本上升和农场价格居高不下，同时通胀和利率上升影响公司资本成本，但现有农田投资组合表现基本符合预期 [10] - 公司继续选择性收购农场，注重寻找优质租户，同时积极推进加利福尼亚州的水资源改善项目，以确保长期水资源供应，降低干旱年份的用水风险 [16][17] - 公司认为投资有助于健康生活方式的农作物（如水果、蔬菜和坚果）的农田是发展方向，此类市场需求相对稳定，不易受市场需求变化影响 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 通胀虽有所放缓但仍高于美联储目标，食品价格持续高于通胀，预计将有助于缓解农民运营成本上升压力 [14][15] - 公司现有农田投资组合表现基本符合预期，除部分租户问题外，农场续租情况良好，多数续租租金有所提高 [10][11] - 公司认为投资农田是长期投资，具有内在价值，且能为投资者带来现金流，随着通胀和人们对健康食品需求增加，预计农田价值将上升 [31][32] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议中提及的FFO、核心FFO和调整后FFO为非GAAP会计术语，用于更好反映公司运营结果和比较不同时期表现 [5] - 公司提醒投资者，财报中可能包含前瞻性陈述，存在风险和不确定性，实际结果可能与陈述有重大差异，相关风险因素可在公司网站和SEC网站文件中查看 [4] - 公司鼓励投资者访问其网站GladstoneLand.com，注册电子邮件通知服务，也可在Facebook和Twitter上关注公司 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前是否有收购合同？鉴于农场市场价格强劲，下半年是否考虑出售更多资产？ - 公司目前没有收购合同，但有与农民进行讨论，目标是积累更多农业资产，因农场价格长期上涨且下行风险低，若能找到买家接手有问题的农场，公司愿意出售，但目前因借贷成本高和农场价格未降，收购活动受限，公司正集中精力解决水资源问题，预计随着农民年龄增长和遗产处理，未来农场市场可能出现机会，目前暂不考虑股权融资 [33][34][36] 问题2: 租户问题在财务报表中体现在哪些方面？上半年200万美元运营费用是否为下半年合理运行率？ - 租户问题在收入和物业运营费用两方面均有体现，上半年净运营收入同比减少约60万美元，其中收入方面减少约40万美元，其余为物业运营费用增加，主要是起草新租约和租金催收的法律费用，以及佛罗里达农场飓风修复、西海岸洪水修复和加州农场水资源保护费用增加 [37][38][39] 问题3: 今年未进行收购，下半年收入季节性如何考虑？是否仍会有大幅增长？ - 由于今年没有收购带来的收入增长，下半年固定基础租金将比往年更平稳，但随着解决租户问题并恢复物业应计状态，第四季度可能会有小幅增长，下半年收入增长主要来自参与租金，预计会比去年略少，具体情况需等待下季度财报电话会议获取更多信息 [40][41][42] 问题4: 能否简要说明B、C和E系列优先股估值变化对净资产价值（NAV）计算的影响？ - B系列优先股已上市一年多，按市场价格估值，随利率上升需求下降；E系列优先股未上市，按清算价值每股25美元估值；C系列优先股90%的估值变化影响了NAV计算，上季度未上市时按清算价值每股25美元估值，6月上市后按6月30日接近每股20美元的市场价格估值，导致价值从3月31日的约2.5亿美元降至6月30日的近2亿美元 [44][45][46]