财务数据和关键指标变化 - 第二季度净亏损1,290万美元,每股亏损0.08美元,FFO为4,960万美元,每股0.29美元,超出共识预期0.02美元 [64] - 管理和租赁开发费用为370万美元,较第一季度预测高130万美元,主要由于第三方租赁佣金收入增加 [65] - 投资组合运营收入为7,500万美元,较预测低100万美元,主要由于部分租赁推迟 [66] - 合资企业FFO贡献为450万美元,较预测高130万美元,主要由于商业广场抵押贷款延迟至6月完成导致利息费用降低 [66] - 终止和其他收入为140万美元,较预测高90万美元,预计未来将保持稳定 [67] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在第二季度执行了568,000平方英尺的租赁,其中177,000平方英尺为新租赁 [9] - 合资企业组合实现401,000平方英尺的租赁,其中139,000平方英尺为新租赁 [9] - 公司的核心市场(费城CBD、宾夕法尼亚州郊区和奥斯汀)的租赁率为91.2%,租赁率为92.7% [13] - 公司的GAAP和现金同店销售均优于业务计划范围 [14] - 公司的租户保留率为71%,高于全年预测的上限,但公司维持49%至51%的现有范围 [14] - 公司的投机收入范围为1,700万美元至1,900万美元,已达到中点的89% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 费城CBD的GAAP和现金租金上涨率分别为17%和30% [11] - 宾夕法尼亚州郊区的GAAP和现金租金上涨率分别为2%和9% [11] - 奥斯汀市场的GAAP和现金租金上涨率预计为负值 [11] - 奥斯汀市场的空置率为16%,公司正在更积极地竞争,导致净有效租金可能持平或略有下降 [148][149] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司的发展管线总计2,200万平方英尺,较上季度增加10% [47] - 公司计划将生命科学平台占总面积的比例增加到23%以上 [44] - 公司的开发项目中,27%为生命科学,42%为住宅,22%为办公,9%为零售、娱乐和酒店 [44] - 公司正在关注获得租赁执行,并有多个租赁处于谈判阶段 [48] - 公司面临的主要挑战是获得租赁决策,主要由于宏观经济环境的不确定性 [100][101][102] - 公司的发展项目面临的主要竞争对手为同期在建的3-4个项目 [159][160] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为"质量曲线"理论仍然成立,实际参观量较上季度增加5%,较2022年平均水平增加47%,也超过了疫情前水平 [16][17] - 公司认为租赁执行速度仍然缓慢,但租赁活动的起点正在改善 [16][17] - 公司认为宏观经济环境的不确定性导致客户推迟做出租赁决策 [100][101][102] - 公司认为生命科学行业需求虽有所放缓,但供给也有所下降,公司有信心凭借项目质量和位置优势获得租赁 [139][140][159][160] - 公司认为资本市场环境仍然具有挑战性,但通过资产销售和合资企业再融资等措施,公司的流动性和杠杆水平将得到改善 [71][72][73][74][75][82][83] 问答环节重要的提问和回答 问题1 Steve Sakwa 提问 询问公司租赁管线的情况,以及客户推迟做出租赁决策的原因 [100][101][102] Gerard Sweeney 回答 公司认为客户推迟租赁决策主要是由于宏观经济环境的不确定性,但公司实际参观量和租赁管线都在增加,显示市场需求正在改善 [100][101][102][103][104][105] 问题2 Camille Bonnel 提问 询问公司租户保留率的情况 [112] George Johnstone 回答 公司第二季度租户保留率为71%,高于全年预测,但公司维持49%-51%的预测范围,主要是由于预计第三季度和第四季度将有两个大租户搬出 [113][114] 问题3 Michael Lewis 提问 询问公司商业广场项目再融资的具体情况 [127][128][129][130] Gerard Sweeney 和 Thomas Wirth 回答 公司在商业广场项目上进行了再融资,融资规模为2.2亿美元,利率为7.875%,公司出资5,000万美元用于支付费用和偿还优先股权益。公司在其他合资项目上也在与合作伙伴和贷款人就展期和再融资进行积极沟通 [127][128][129][130][131][132][133]