财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后FFO每股为0.34美元，同比下降0.12美元，主要由于物业NOI下降0.05美元、部分销售收益减少0.02美元以及资产销售稀释0.02美元 [39] - 第二季度同店NOI下降5.7%，上半年同店NOI下降5.3%，预计下半年将继续下降，主要受2019年破产相关门店关闭的影响 [40] - 公司预计全年调整后FFO每股在1.30至1.35美元之间，同店NOI下降幅度预计在6.25%至7.75%之间 [43] - 第二季度销售额同比增长4%，滚动12个月销售额达到每平方英尺381美元 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度总租赁活动完成775,000平方英尺，其中新租赁451,000平方英尺，续租257,000平方英尺 [21] - 新租赁的平均租金下降1.4%，续租的平均租金下降4.2%，较过去几个季度有所改善 [22] - 同店商场占用率下降130个基点至88.1%，主要受零售破产关闭影响 [23] - 86%的新商场租赁和64%的总商场租赁为非服装类，显示公司在多元化租户方面的努力 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在多个市场进行重新开发项目，包括宾夕法尼亚州的两个赌场项目、德克萨斯州的Ross Dress for Less项目等 [31][32] - 公司在多个市场增加了混合用途项目，如酒店、医疗办公室、健身中心等，以增加资产多样性和吸引新流量 [15][16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的主要战略重点是稳定运营结果并执行重新开发计划，将传统商场转变为市场主导的郊区城镇中心 [5] - 公司通过出售非核心资产筹集资金，用于重新开发项目和减少杠杆 [11][13] - 公司正在积极管理G&A费用，减少高管薪酬和奖金，但由于诉讼费用增加，节省的成本被抵消 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司在面对零售环境挑战时的韧性和决心表示自豪，认为公司正在正确的轨道上 [6] - 管理层预计下半年同店NOI将继续下降，但公司有信心在全年指导范围内 [72] - 管理层对未来的租赁活动持谨慎态度，预计大部分破产关闭空间的租赁将在2020年完成 [49] 其他重要信息 - 公司第二季度确认了8.6百万美元的Forum at Grandview销售减值，以及33.3百万美元的Eastgate Mall减值 [41] - 公司预计将使用8百万至10百万美元的储备金，以应对未预算的破产、租金减少和共同租赁影响 [44] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于填补破产关闭空间的假设 - 公司预计大部分破产关闭空间的租赁将在2020年完成，目前正在寻找临时用户填补空间 [49] 问题: 关于Forever 21的预期 - 公司已在储备金中预留了一小部分用于Forever 21，但具体情况仍不确定 [50] 问题: 关于混合用途项目的进展 - 公司正在多个项目中增加混合用途组件，如酒店、医疗办公室等，以最大化资产价值 [53][54] 问题: 关于收入来源的创造性策略 - 公司通过专业租赁、广告和其他非零售用户增加收入来源 [57][58] 问题: 关于地面租赁与销售的决策 - 公司倾向于地面租赁，因其提供稳定的收入和较低的资本化率 [59] 问题: 关于Eastgate Mall的减值 - Eastgate Mall的减值主要由于NOI下降和贷款到期临近 [63][64] 问题: 关于股息政策的考虑 - 公司将在第四季度评估2020年应税收入，以决定股息水平 [67][68] 问题: 关于同店NOI展望 - 公司预计下半年同店NOI将继续下降，但仍在全年指导范围内 [72] 问题: 关于销售生产力的增长 - 销售生产力的增长主要来自有机增长，部分类别和零售商表现强劲 [77][78]