财务数据和关键指标变化 - 公司二季度核心运营资金（Core FFO）为1420万美元，即每股0.35美元，较一季度减少80万美元，主要因190 Office Center的净营业收入（NOI）降低 [7] - 二季度同店现金NOI变化为正7.5%，即170万美元，与2022年二季度相比有所增长，预计下半年同店业绩将有所缓和，2023年同店现金NOI预计增长3% - 4% [8] - 二季度净营业收入为2740万美元，较一季度减少80万美元，主要因二季度对190 Office Center进行了非合并处理，同店运营费用同比增长7% [25] - 二季度调整后运营资金（AFFO）为730万美元，即每股0.18美元，对即租型样板套房和空置房装修的持续投资对AFFO影响最大，二季度此项投资总计190万美元，即每股0.05美元 [26] - 截至季度末，公司投资组合入住率为85.6%，若计入8.3万平方英尺已签约但尚未开始的租约，入住率为87%，截至6月30日，总债务为6.78亿美元，净债务（含受限现金）与息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为6.5倍，190 Office Center的非合并处理使其总债务减少3860万美元 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 今年已租赁1.6万平方英尺样板套房，截至6月30日，库存中有5.4万平方英尺已建成样板套房，约3.1万平方英尺正在建设或交付中，超过6.9万平方英尺计划于2023年下半年开工建设 [4] - 二季度完成22.4万平方英尺的总租赁活动，续租现金租金较到期租金提高7.2%，季度环比来看，9处物业入住率增加，11处保持不变，仅4处资产入住率下降 [60] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续专注于提高整体入住率，特别是在租金最高的优质资产上，即租型现代样板套房是租赁活动的驱动力，公司将新库存决策集中在预计最快被消化的地点 [4] - 商业房地产行业，特别是办公房地产领域面临逆风，但公司认为其位于阳光地带的优质物业组合能够抵御这些逆风并表现出色，下半年将继续优化物业以实现租赁，同时保持战略和保守的运营方式，确保充足的流动性并灵活把握机会 [5] - 租户将继续确定租赁计划，关注最佳位置、配套设施完善且财务状况良好的建筑，公司认为自身将从中受益，随着一些高杠杆、资金不足的物业归还给贷款人，租赁将集中在行业的有限子集内，且此时几乎没有新开发项目启动 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 银行业已开始企稳，贷款人更愿意与优质借款人合作，这有助于实力较强的借款人保持整体稳定，但商业抵押担保证券（CMBS）贷款可能面临更大挑战 [32] - 对于位置优越、定位良好的资产，租赁业务开始好转，租户在新冠疫情开始后的3.5年里推迟了很多租赁决策，且希望员工大部分时间回到办公室，公司拥有约300个租户，平均租户规模较小，物业位置优越、配套设施完善且财务状况良好，处于有利地位 [33] - 未来6 - 12个月，办公行业交易可能受限，无法融资或与现有贷款人合作的业主将面临压力，更多资产可能归还给贷款人，优质且位置优越、由资金充足的业主持有的资产将有机会提高租金收入并赢得租户，所有业主都需要在未来一段时间内调整租户规模，资金雄厚的业主将有机会增加现金流和提升地位 [51][52] 其他重要信息 - 二季度完成了丹佛Circle Point园区相连公园设施的翻新，约400万美元的翻新费用通过特殊税收融资解决，无需公司自掏腰包，公园更新后，Circle Point在租赁方面处于有利地位 [23] - 公司有两笔较小的贷款将于2023年秋季到期，均由优质物业担保，目前正与现有贷款人就这两笔贷款进行续约谈判，预计有效利率将在6%以上 [61] - 截至6月30日，公司信贷额度中有约9000万美元未提取，季度末现金及受限现金为5300万美元 [61] - 公司预计到年底入住率将基本保持不变 [62] - 二季度最重大的会计交易是将达拉斯190 Office Center物业的控制权交给贷款人，基于对该物业价值和未来前景的评估，公司做出了战略决策，此交易导致该物业相关资产价值和3860万美元的相应债务被非合并处理，由于2022年已对该物业价值进行减记，本季度此交易仅造成13.4万美元的账面损失 [64] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 190 Office Center和Cascade Station的后续策略 - 公司正在对Cascade Station进行营销，目前评论还为时尚早，预计下个季度会有更多更新 [12] 问题2: 新贷款获取情况及对行业的影响 - 目前获取新贷款极其困难，贷款人希望减少整体办公物业敞口，更倾向于处理现有贷款，新贷款意愿较低，业主必须与现有贷款人进行再融资，市场上几乎没有其他选择，购买新办公资产的可用债务也很少，许多卖家若想交易且拥有无抵押物业，会考虑提供卖方融资 [14] 问题3: 续租利率是否受更新利率影响 - 续租利率已包含在高6%的范围内，公司将进行5年期浮动利率债务并进行相应掉期以固定利率，最终利率将根据市场情况而定 [17] 问题4: 样板套房租金是否符合预期 - 公司对样板套房的租金率感到满意，特别是在建造优质样板套房时，租金率符合预期，且公司将项目集中在优质、易租赁的资产上 [37] 问题5: 样板套房租赁速度较慢的原因及是否需要担忧 - 年初银行倒闭导致租赁活动冻结，随着过去几个月市场稳定，业务似乎正在恢复正常，公司推迟了对租赁目标的预期，但情况正在改善 [41] 问题6: 二季度样板套房和空置房装修的费用及下半年预算 - 年初至今，样板套房和空置房装修总支出为320万美元，其中一季度130万美元，二季度190万美元，预计下半年还将支出约600万美元，此前存在许可和施工延误情况，预计下半年将赶上进度 [44] 问题7: Pima和Camelback的装修费用处理方式 - Camelback的装修已于去年完成，不在今年数据内，Pima的装修正在进行中，部分费用在上半年产生，其余在下半年 [46] 问题8: 是否有其他可能交回钥匙的资产 - 目前没有其他明确表示若情况无重大改善就会交回钥匙的资产，近期主要是FRP和Carillon Point这两处资产 [50] 问题9: 如何看待未来6 - 12个月办公行业的现状 - 未来一段时间内，办公行业交易将受限，无法融资或与现有贷款人合作的业主将面临压力，更多资产可能归还给贷款人，优质且位置优越、由资金充足的业主持有的资产将有机会提高租金收入并赢得租户，所有业主都需要在未来一段时间内调整租户规模，资金雄厚的业主将有机会增加现金流和提升地位 [51][52] 问题10: 计划在下半年建设的6.9万平方英尺样板套房资金投入情况 - 目前有3.1万平方英尺正在建设中，另外6.9万平方英尺处于规划阶段，预计年底前开工，但可能无法全部完成 [53] 问题11: 西南地区极端高温是否会对本季度NOI产生重大影响 - 公司预计不会有重大变化，许多租约有费用转嫁条款，因此影响不大 [58]