财务数据和关键指标变化 - 第二季度RevPAR增长超5%，连续五个季度跑赢行业RevPAR增长，较2019年略降超1%，且2023年1 - 6月逐月改善 [7][8] - 第二季度FFO每股收益为0.43美元，较去年增长5%，超市场预期的0.40美元/股 [12] - 运营利润率为49%，与去年和2019年第二季度持平；酒店EBITDA利润率为41%，略低于去年和2019年的42% [13] - 公司层面在资本支出和普通股股息前的现金流为2225万美元，较去年增长约10%，并用多余现金流偿还了2000万美元到期抵押贷款 [14] - 截至6月30日，公司净债务与LTM EBITDA之比为4.1倍，远低于疫情前5.5 - 6倍的杠杆水平 [47] - 第二季度酒店EBITDA为3470万美元，调整后EBITDA为3190万美元，调整后FFO每股收益为0.43美元，资本前现金流为2200万美元 [46] 各条业务线数据和关键指标变化 - 酒店业务：第二季度总酒店收入为8400万美元，同比增长3%；产生约30%的增量GOP流；运营利润率和酒店EBITDA利润率基本与去年持平；36家可比酒店中21家RevPAR高于2019年第二季度，27家ADR高于2019年水平；平均入住时长较历史水平长约10% [35][36] - 科技市场酒店业务：硅谷市场占EBITDA的15%，入住率略有增长但仍低于2019年，ADR较2019年下降23%，RevPAR较2019年下降28%，EBITDA为460万美元，较去年和2019年下降；西雅图RevPAR下降9%，入住率同比上升1%但低于2019年，ADR较2019年下降5%，EBITDA为130万美元，较2022年和2019年下降；奥斯汀RevPAR较去年下降5%，排除实习生业务后RevPAR将上升3% - 4% [27][28][29] - 其他市场酒店业务：华盛顿特区、沿海东北部酒店和洛杉矶RevPAR分别增长11%、10%和7%；休闲市场中，德斯廷、朴茨茅斯、阿纳海姆、劳德代尔堡和萨凡纳RevPAR分别增长8%、24%、2%、14%和4%，波特兰持平 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 科技市场：硅谷、西雅图和奥斯汀因实习生业务流失影响业绩，第三季度与去年和2019年的比较将更具挑战性，但国际旅行改善，通用商务旅行需求趋势向好，AI和芯片制造投资将带来积极影响 [8][18][19] - 休闲市场：休闲旅行保持强劲，多个休闲市场RevPAR实现增长，如德斯廷、朴茨茅斯、劳德代尔堡等 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续寻求外部增长机会，关注资本成本，评估潜在收购的现金流收益率和增长预测，认为今年下半年和明年将有机会收购符合高质量投资组合的酒店 [15] - 公司现有投资组合具有较大内部增长潜力，若硅谷和西雅图酒店在2024年达到2019年RevPAR水平，将带来约7%的增量投资组合RevPAR增长和0.32美元的FFO每股收益增长；若加上奥斯汀实习生业务，将额外增加50个基点的RevPAR和0.02美元的FFO每股收益 [16] - 公司第二季度RevPAR增长5%，超过行业表现约85%，但第三季度因实习生业务流失挑战增大，2024年有望继续超越行业 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管实习生业务流失影响当前业绩，但科技公司利润增长、国际旅行改善、商务旅行需求上升等因素表明市场趋势向好，公司酒店将随着科技公司发展而恢复并加速盈利 [18][19][24] - 第三季度因实习生业务流失和成本压力，业绩可能不如去年，但明年有望实现显著增长 [43][86] 其他重要信息 - 公司预计2023年总资本支出约3000万美元，其中包括5家酒店的2200万美元装修成本，第三季度已开始对查尔斯顿萨默维尔万怡酒店进行装修，预计第三季度末完成 [38] - 截至7月，公司已 refinance或偿还1.09亿美元债务，2023年剩余到期债务4000万美元，预计第三季度进入CMBS市场筹集5000 - 1亿美元资金，用于偿还2023年剩余到期债务和部分2024年到期债务，融资成本预计在7%左右 [41][48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：小时工资的可持续性及未来增长预期 - 过去几年工资压力有所下降，劳动力市场仍紧张，但公司通过高入住率稳定了员工队伍，预计随着劳动力市场恢复，工资大幅增长将得到缓解 [52][53] 问题2：如何考虑解决2024年剩余到期债务的时间安排 - 今年计划完成融资后，剩余到期债务将由循环信贷额度支持，预计明年第一季度开始进行更多CMBS融资，希望届时利率更低 [55] 问题3：第三季度弥补实习生业务损失的比例及实习生业务明年回归的依据 - 第三季度弥补比例预计在60% - 65%之间；目前虽无明年实习生项目的确切消息，但公司长期持有相关酒店，实习生业务以往是重要组成部分，相信会回归，只是规模不确定 [57][58] 问题4：实习生业务在全州范围内占总EBITDA或总收入的百分比 - 疫情前，不包括奥斯汀的五家酒店实习生总收入约600万美元，EBITDA约350万美元；奥斯汀约100万美元；总计700万美元收入，占疫情前3亿美元收入的一定比例 [62] 问题5：收购时如何考虑资本成本和现金收益率 - 目前交易较少，卖家预期有所变化，公司正在推进的一个项目收益率超过8%，部分收益来自更好的管理和周边酒店集群的协同效应；公司会考虑资本成本，只对至少有轻微增值的项目感兴趣，可能通过出售酒店回收资金进行收购 [63][65] 问题6：洛杉矶近期编剧罢工和演员罢工对业务的影响 - 公司酒店位于山谷边缘，未受到实质性影响，且玛丽娜德尔雷酒店的主要业务与航空、联邦快递相关，而非娱乐行业，业务持续正常 [66][68] 问题7：剔除实习生业务后投资组合的表现及实习生业务对第三季度RevPAR的拖累程度 - 五家受影响酒店使RevPAR下降约700个基点，第三季度弥补损失业务更困难，但截至6月已恢复63%，整体投资组合表现值得肯定 [72] 问题8：休闲市场的情况及对周末ADR的看法 - 主要休闲市场中，除波特兰外均实现增长，如德斯廷增长8%、劳德代尔堡增长14%，公司对休闲市场模式的弹性和现金流感到满意 [81][82] 问题9：排除硅谷酒店后，对商务旅行未来趋势的看法 - 公司第二季度工作日入住率与周末入住率相当，市场和客户情况稳定且呈上升趋势，过去周一至周三是RevPAR最低的夜晚，现在已成为最高的夜晚 [82]