财务数据和关键指标变化 - 第二季度报告收入从去年同期的3190万美元增至创纪录的3450万美元，增长270万美元；排除太平洋之家的影响后，收入增加190万美元 [13] - 本季度净营业收入（NOI）为1710万美元，较去年增加100万美元；排除太平洋之家的影响后，增加50万美元 [13] - 今年调整后运营资金（AFFO）为550万美元，较去年增加40万美元；排除太平洋之家的影响后，增加70万美元 [13] - 未来房地产税将不包括Flatbush Gardens的部分，否则第三季度预计约为190万美元 [14] - 第二季度工资和行政成本同比增加10万美元，主要由于工资和长期激励计划（LTIP）摊销增加 [14] - 第二季度利息支出同比增加60万美元，排除太平洋之家的影响后，主要因曼哈顿10西街物业债务转为浮动利率、太平洋之家资本化利息消除，部分被953 Dean Street开发项目的额外利息资本化和现金存款利息收入增加所抵消 [14] - 公司有1630万美元的无限制现金和1470万美元的受限现金 [14] - 预计Flatbush Gardens的工资和其他费用每季度将增加约25万美元 [34] - 第二季度房地产税和保险同比增加约70万美元，排除太平洋之家的影响后，50万美元是由于去年年中房地产税的常规增加，20万美元是由于保险成本增加 [34] - 宣布第二季度每股股息为9.5美分，与上一季度相同，将于8月23日支付给8月15日登记在册的股东 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 住宅租赁业务 - 第二季度末，所有住宅物业入住率保持在96%以上，租金创历史新高 [9] - 第二季度，自由市场物业的新租约租金较之前租金高出15%以上，续约租金高出8%以上 [9] - Tribeca House和Clover house物业租赁需求强劲，过去12个月平均入住率在97% - 99% [9] - Flatbush Gardens物业，第二季度新租约平均每平方英尺32美元，较之前租金高出9%；续约平均每平方英尺29美元，较之前租金高出3%；季度末整体平均租金升至每平方英尺26.17美元，而去年年底为25.12美元 [11] 开发业务 - 位于布鲁克林Prospect Heights的1010 Pacific和Pacific House项目本季度按计划和预算上线，该物业有175个单元，70%为自由市场，30%为经济适用房，有35年的税收减免，预计租赁上限回报率超过7% [6] - 953 Dean Street项目已开始将2021年和2022年购买的地块开发为一座非高层、设施齐全的住宅建筑，有16万平方英尺的可出租住宅空间、240个单元，70%为自由市场，30%为经济适用房，有35年的税收减免和8500平方英尺的商业空间 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 整个基于市场的投资组合中，新租约租金较之前租金高出15% [4] - Tribeca House和Clover House物业新租约每平方英尺83美元，整体租金水平达到创纪录的每平方英尺76美元，比2022年12月底的63美元高出21% [4] - 平均租金每平方英尺从同期的63美元稳步增至76美元，第二季度新租约租金每平方英尺83美元，较之前租金增长14%；续约租金每平方英尺76美元，较之前租金增长8% [30] - 物业平均租赁入住率超过96%，平均租金较去年增长11%，第二季度整体租金收取率超过96% [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于有效升级投资组合，预计运营改善将在接下来的季度和2023年持续加速 [17] - 期待利用各种增长机会，包括优化现有园区、太平洋之家和三个开发项目等 [37] - 面对通胀，依靠短期高需求的住宅租约来覆盖物业运营需求的增加成本，以高租金抵消高建设成本 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 运营结果延续了之前季度的积极趋势，所有物业租赁需求强劲 [4] - 预计租金每平方英尺至少在接下来的一个季度继续增长，因整体需求持续强劲 [30] - 租赁活动将在Article 11协议适度变化的指导方针下顺利进行，包括随着空置出现纳入249名新补贴居民，最重要的是保持物业的满入住率 [11] - 继续专注于优化业务的入住率、定价和费用，并全面实施Article 11交易，以实现最佳增长定位 [32] 其他重要信息 - 公司在Flatbush Gardens物业与纽约市住房保护和发展部（HPD）达成了40年的Article 11协议，承诺进行为期三年、金额达2700万美元的资本改善计划，维持当前租金类别内的租金，为以前无家可归的家庭预留空置单元，并将该物业九年员工的工资提高到现行工资标准 [25][26] - 2月，公司为太平洋之家的建设贷款进行了再融资，获得了8000万美元的抵押贷款，利率从5.7%降至5.55% [35] - 公司按资产逐一为投资组合融资，运营债务为无追索权债务，受有限标准除外情况限制 [7][35] - 公司运营物业94%的债务为固定利率，平均利率为3.82%，平均期限为6.23年，所有物业在2027年前无债务到期 [7][15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: Article 11交易的情况及申请原因 - 该交易并非新事物，纽约市早就有Article 11政策，6月HPD完成了多笔此类交易，公司申请后，HPD对公司过去十年在该物业的投资和管理印象深刻，最终批准了申请 [19] 问题: 2700万美元的资本支出（CapEx）在未来的支出节奏 - 公司聘请了工程师，在HPD的监督下制定了升级和维修计划，有三年的时间安排，一些更紧迫的项目将在第一年完成，不太关键的项目将在接下来的两年完成，预计平均每年支出约800 - 1000万美元 [21] 问题: 本季度注销的交易追求成本的原因 - 这些成本完全与Article 11交易相关，包括律师费和支付给住房保护部门的费用 [60] 问题: 是否需要完成资本支出要求才能开始受益于Article 11协议的某些部分 - 税收减免是立即生效的，例如7月的账单已无需支付；而第610条福利（即有补贴租户带来的福利和城市所谓的租金标准提高）将随着现有补贴租户续约或新补贴租户入住而逐步实现 [65] 问题: Article 11协议的福利是否可转让给新业主 - 只有在得到城市同意的情况下才可转让，福利会随物业保留，但新业主需得到HPD批准 [46] 问题: 1010 Pacific项目的收益率预期 - 预计建成后的上限回报率约为7%，可能会略高 [47] 问题: 是否能对Dean Street项目进行收益预测 - 由于项目刚刚开始，只能进行估算，预计与Pacific Street项目大致相同 [48] 问题: Pacific House项目预计何时完全出租以及达到财务目标可提取额外2000万美元并降低利率的时间 - 预计60天内可达到90%以上的出租率，并可提取额外资金 [69] 问题: Article 11协议是否会影响Flatbush Gardens物业之前考虑的垂直扩展计划 - 目前市场强劲，公司暂无相关计划，当前重点是实施Article 11协议 [52][72]