财务数据和关键指标变化 - 截至2022年底，公司拥有86处运营物业，租赁面积约870万平方英尺，加权平均房龄13.8年，加权平均剩余租期10.3年 [21] - 2022年第四季度，摊薄后每股净收益0.18美元，每股FFO为0.30美元，调整后每股FFO为0.29美元，可分配现金为2170万美元 [21] - 2022年全年，摊薄后每股净收益0.35美元，每股FFO为1.27美元，调整后每股FFO为1.26美元，可分配现金为1.085亿美元 [21] - 2022年底，公司总负债约13亿美元，净债务与年化季度预估EBITDA比率为7.1倍，信贷额度可用余额超3.84亿美元 [49] - 2023年公司预计核心FFO每股摊薄后在1.12 - 1.15美元之间，假设完成VA - Corpus Christi物业收购，公司按比例出资约2100万美元，2023年开发相关投资至多1500万美元 [54] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年公司收购7处物业，总面积超80万平方英尺，均为100%政府租赁物业 [14] - 2022年第四季度，公司完成10处物业处置，总面积约66.8万平方英尺，提升了剩余投资组合的整体质量和资产净值 [16] - 2022年公司获批近1400万美元政府资助项目，公司从中赚取项目管理费 [18] - 截至2022年12月31日，公司完成13处物业续租，排除PTO Arlington和IRS Fresnel后，其余11处续租平均租金涨幅8%，平均续租期限15年 [25] - 公司预计已续租但新租约未开始或已开始但TI未获政府验收的单租户全球物业平均续租租金涨幅约26%，这些物业总面积650,677平方英尺，分布在11处物业，平均续租期限17.6年 [53] 各个市场数据和关键指标变化 - 利率结构变化影响部分写字楼REITs，公司长期租约和有限的浮动利率债务使其在美联储货币紧缩期间具有优势 [5] - 房地产市场资产重新定价，买卖双方出价差距扩大 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注收购使命关键型政府租赁物业，以获取稳定现金流和高收益 [14] - 公司在收购市场保持活跃但谨慎，只做增值交易，不盲目扩张投资组合 [15] - 公司通过处置非核心资产提升投资组合质量和资产净值，减少浮动利率债务敞口 [16][22] - 公司积极推进FDA亚特兰大实验室项目，预计今年夏天获得TI工作许可并开始施工 [43] - 公司与其他写字楼REITs相比，具有独特的租赁结构、租户信用质量和现金流可见性优势 [38][39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年是房地产行业变革之年，公司业务与写字楼市场有明显区别 [4] - 短期内公司面临资本成本上升和交易市场缓慢的挑战，但业务基本面强劲，净营业收入稳定 [20] - 随着市场达到平衡，公司有足够资金进行增值投资，为股东创造价值 [40] 其他重要信息 - 2023年2月3日，公司签订三份远期起息超级基准利率互换协议，名义价值均为1亿美元，固定利率分别为4.18%、4.01%和3.7% [23] - 公司拥有超4.34亿美元债务额度和近9300万美元未结算远期股权，有充足机会进行增值交易 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍2023年指导中运营费用、利息费用和G&A等方面与2022年全年的差异 - 2022年处置的10处物业组合年化NOI约1500万美元，相关债务年利率约2.5%，2023年指导与2022年的差异主要来自通胀对商品和人力成本的影响 [57] 问题2: 收购的资本化率要达到多少公司才会更积极进行增值收购 - 公司预计资本化率在6% - 7%之间会进行收购，目前市场尚未达到该水平，但公司会积极参与市场活动 [60] 问题3: 请问Jacksonville物业是否已完成收购，收购指导是否保守 - Jacksonville物业预计稍后完成收购，不在2023年计划内，收购指导较为保守，市场正在向好发展，公司会积极参与 [70][72] 问题4: 2023年初交易市场平淡，公司是否看到市场上有资产交易，以及买卖双方的预期如何 - 市场上有两处VA资产交易，其中一处不符合税务要求，公司的VA设施均符合PAC要求，公司收购物业需至少还有两次租约续约机会，因此未参与该交易 [30][67]