财务数据和关键指标变化 - 第二季度末公司总负债约12亿美元，加权平均利率3.8%，加权平均期限5.2年，99.8%的未偿债务为固定利率，调整后净债务与年化季度EBITDA比率为7.1倍 [29] - 第二季度完全摊薄后每股净收益为0.05美元，核心每股运营资金为0.29美元，可分配现金为2460万美元 [28] - 公司将2023年全年完全摊薄后核心每股运营资金指引的低端从1.12 - 1.15美元提高到1.13 - 1.15美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至6月30日的季度，公司拥有86处运营物业，包括约860万平方英尺的租赁面积，物业加权平均房龄14.4年，加权平均剩余租期10.3年 [27] - 第二季度公司与GSA续签了DOT Lakewood的租约，租期15年，将于2024年6月开始 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司观察到市场买卖价差正在缩小，收购物业的资本化率在6.75%至7%以上 [17][36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于收购符合严格标准、与政府签订长期租约的资产，利用手头流动性实现投资组合增值增长 [17] - 公司投资策略聚焦于租户高信用评级、稳定租期和租户对物业的依赖，通过积极续约、增值收购和非投机性开发实现稳定增长 [20][21] - 公司将目标拓展至州和地方政府租赁物业，认为这能增加投资机会，助力2024年运营资金增长 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 外部增长机会回归，市场解冻有望在2023年下半年带来交易机会，公司有望重启增长轨迹 [17][33] - 公司认为市场规模足够大，能为年度投资机会增长做出重大贡献，且州和地方政府租赁物业租赁机会增多，租金有增长空间 [1][2] 其他重要信息 - 季度末后，公司动用2018年定期贷款工具的5000万美元延迟提取功能，并使用所得款项和手头现金偿还4.5亿美元循环信贷安排下的所有借款，目前资产负债表无浮动利率债务 [30] - 截至目前，公司预计通过出售170万股普通股获得约3670万美元净收益，前提是这些远期销售交易全部实物结算 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 今年交易活动的收购资本化率与初始预期相比如何？ - 公司看到购买物业实现增值的机会，收购资本化率在6.75%至7%以上，且情况有望改善 [36] 问题: 与州政府机构合作在租赁方面与联邦政府有何不同？ - 未提及明确回答内容 问题: 2 - 3亿美元是目标市场规模还是年度目标？ - 这是公司多年来的年度理想范围，随着联邦机会回归市场和州机会增加，公司期待回到每年200 - 300个基点的运营资金增长率 [38] 问题: 选择合作州和机构的定性因素有哪些？ - 公司对美国各州和地方政府进行评估，考虑信用评级、物业对州和联邦机构任务的重要性，认为这将带来有吸引力的投资机会，就像2016年进入VA领域一样成功且增值 [43][46]