财务数据和关键指标变化 - 第二季度，公司报告的正常化FFO为1210万美元，即每股0.05美元，与第一季度持平，但比2022年第二季度每股提高0.09美元 [9] - 调整后EBITDA较上年增长30%，达到6210万美元，但较第一季度下降1% [17] - 综合现金基础NOI较去年第二季度增加2020万美元，即46%，达到约6430万美元 [17] - 第二季度利息支出为4740万美元，较去年减少15%，这归因于2022年6月提前偿还5亿美元9.75%的优先票据，但部分被信贷安排的较高利息所抵消，该季度信贷安排的加权平均利率为8.1% [19] - 截至2023年6月30日，公司有7亿美元债务将在未来12个月内到期，约有3.57亿美元现金及受限现金 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 SHOP业务线 - 该业务线利润率较上年增加540个基点，较上一季度增加180个基点 [7] - 入住率自去年第二季度以来增加420个基点，自2023年第一季度以来增加90个基点 [17] - 平均月费率同比增长7.3%，但环比略有下降60个基点 [38] - 收入同比增长13.7%，物业运营费用增长7.3% [38] - 第二季度，148个社区产生了3440万美元的正NOI，82个社区产生了1130万美元的负NOI，产生正NOI的社区数量较上一季度增加20%，但有101个社区的NOI较第一季度下降 [18] 办公物业业务线 - 同物业办公组合中，租金收入同比增长3.3%，现金基础NOI同比增长5.3%，季度末入住率为93% [16] - 整个办公物业业务线的租赁活动自第一季度以来有所增加，本季度签署了32.4万平方英尺的新租约和续租约，平均租金上涨1.3%，加权平均租约期限为6.9年 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正积极推进与OPI的合并，认为这是为DHC股东创造长期价值的最佳选择，合并后公司将立即符合债务契约，能够获得多种资金来源，以继续推动SHOP业务的转型并解决即将到期的债务问题 [13][21] - 公司的资本投资计划旨在通过完成高回报项目来提高入住率和费率，重新定位社区在市场中的地位，目前已开始看到投资带来的初步效益，包括入住率和费率的提高以及维修和保养费用同比下降5.7% [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在未来一年仍面临严峻挑战，SHOP业务组合的转型不一致、不可预测且进展不够快，无法及时应对这些挑战 [5] - 新供应和建筑开工处于历史低位，建筑成本居高不下且融资渠道有限，这有助于SHOP业务的复苏 [15] - 预计2023年下半年SHOP业务的NOI将与上半年大致持平，且最早要到2024年年中才能重新符合债务契约，这对于解决即将到期的债务问题来说为时已晚 [20][35] - 若合并未能完成，公司将被迫大幅推迟对投资组合的资本投入，严重延迟SHOP业务的转型，并不得不筹集昂贵的救援资金，这将稀释DHT股东的权益 [41] 其他重要信息 - 6月下旬，公司信贷安排的行政代理人通知公司，对担保该信贷安排的61处医疗办公和生命科学物业进行了新的评估，确定其价值下降，导致非货币性违约，公司已获得该违约的豁免至2023年9月30日 [40] - 公司预计今年的资本支出约为3.5亿美元，其中约2.5亿美元预计将用于SHOP业务组合，由于许可问题，支出进度有所延迟，但总体上与公司的计划一致 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 医疗办公楼业务中，尽管入住率上升，但租金收入、现金租金收入和NOI利润率下降，原因是什么？是否有交易活动或其他遗漏的因素？ - 公司在非同店组合的重建项目中，有一个租户违约并即将破产，公司终止了与该租户的租约，并对其进行了680万美元的直线租金核销，但收回了保证金，因此NOI有所下降，但现金NOI有所增加，这导致了数据的差异 [22] 问题2: 公司的成本压力情况与竞争对手有何不同？一些竞争对手提到成本压力正在缓解。 - 公司的许多保险续约时间为7月1日，不同运营商的保险费用涨幅在10% - 100%之间，涨幅较大；同时，劳动力市场仍然面临较大压力，护理人员和护士短缺，工资压力较大 [24] 问题3: 公司的资本支出计划是否按计划进行？是否因为合并未获批准而放缓支出？ - 公司正在按原计划推进资本支出，认为已对整个投资组合的资本支出进行了优先排序，项目完成并稳定后将产生显著回报，通常为高个位数或20%的回报率；目前支出进度有所延迟，主要是由于许可问题 [44]