财务数据和关键指标变化 - 第一季度正常化FFO为每股0.05美元，较2022年第一季度的负0.09美元和上一季度的0.03美元有所改善 [44] - 调整后EBITDA增加2380万美元，即61%，达到6270万美元 [46] - 综合现金基础净营业收入（NOI）较去年第一季度增加1680万美元，即42%，达到约5700万美元 [46] - 利息费用为4780万美元，较去年减少16.4%，归因于2022年6月5亿美元高级票据的提前还款和本季度2.5亿美元信贷安排的偿还 [27] - 截至3月31日，公司拥有约3.827亿美元现金及受限现金 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 SHOP业务线 - 入住率自去年第一季度以来增加390个基点，较2022年第四季度增加60个基点，达到76.9% [19][44] - 平均月费率较2022年第一季度提高8.2%，较第四季度提高超过6% [19] - 收入同比增长13.9%，物业运营费用仅增长6.9%，利润率提高610个基点 [19] - 第一季度有128个社区产生3130万美元的正NOI，平均入住率为83.3%，平均利润率为17%；其余102个社区产生1350万美元的负NOI，平均入住率为66.1% [19] - 该业务线的利润率较2022年第一季度提高610个基点，较上一季度提高330个基点 [17] - 代理劳动力成本较上一季度降低约50%，降至2021年第二季度以来的最低水平 [17] 办公物业组合业务线 - 同一物业办公组合部分的租金收入同比增长3.1%，现金基础NOI增长7.7% [6] - 本季度执行了7.2万平方英尺的新租约和续租约，平均租金涨幅为17.9%，加权平均租约期限为8.9年 [6] - 季度末该部分的入住率为90.1%，租赁管道接近100万平方英尺，与第四季度大致相当 [6] 健康中心业务线 - 第一季度健康中心占NOI的6.7% [45] - 1月终止了位于坦帕、亚特兰大及华盛顿特区郊区的3个健康中心的租约，此后已为这三个地点签订了租约，其中亚特兰大和坦帕的俱乐部与现有租户签订了20年租约，华盛顿特区郊区的物业与一家强大的地区健康俱乐部运营商签订了15年租约 [45] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划与Office Properties Income Trust（OPI）合并，预计在2023年第三季度完成，该合并将为公司提供必要的流动性和财务灵活性，以解决近期债务到期问题，并为长期增长做好更好的准备 [5][20] - 公司继续采取措施提高SHOP业务线社区的运营效率，改善底线，以便在合并时处于运营优势地位 [5] - 公司积极致力于增强企业可持续发展实践，推进可持续发展倡议 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新供应因疫情相关放缓而持续低迷，高建筑成本和有限的融资渠道抑制了建筑开工，这将支持SHOP业务的复苏，运营商对营销和销售培训的持续关注也将起到同样的作用 [17] - SHOP业务的复苏正在进行中，但速度不够快，当前状况使公司作为独立公司持续经营的能力存在重大疑问 [18] - 公司对SHOP业务线的改善感到鼓舞，但认为复苏速度不够快，需要采取行动来满足运营资本需求和债务义务 [27] - 合并后，公司将立即符合债务契约规定，拥有更大的规模和多样性，可获得多种资本来源，以支持业务发展和解决即将到期的债务问题 [38] - 公司预计随着时间的推移，入住率将继续增长，但重点是提高NOI，不会以牺牲费率或NOI为代价来提高入住率 [49] 其他重要信息 - 公司预计2023年和2024年SHOP业务的资本支出约为每年2亿美元，总计约为每年3.5亿美元 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 市场对费率上涨是否有抵制，是否会超出8% - 10%的范围 - 偶尔会有抵制，但总体而言居民对费率上涨比较接受，由于通胀压力和公司对社区的资本投入，预计有能力继续提高费率，同时运营商也在密切关注辅助生活社区不同护理水平的成本，并相应收费 [23][31] 问题2: 请详细说明入住率趋势，以及今年物业翻新对入住率的影响，和去年完成翻新的物业入住率提升情况 - 第四季度和第一季度通常是入住率的季节性淡季，第二季度和第三季度是老年生活的销售旺季，公司乐观地认为入住率将继续增长，但重点是提高NOI，不会以牺牲费率或NOI为代价来提高入住率 [49] - 有一些轻度翻新项目对居民影响不大，但也有一些项目会使部分单元暂停使用，难以准确量化对入住率的影响，但总体而言居民对公司对社区的再投资感到满意，销售团队也会向潜在居民展示社区的进展，预计今年剩余时间入住率将继续增长 [22] 问题3: 目前资本支出（CapEx）在今年剩余时间的趋势如何 - 公司预计2023年和2024年SHOP业务的资本支出约为每年2亿美元，总计约为每年3.5亿美元，但具体情况可能会根据未来一两个月的情况有所变化 [32]