财务数据和关键指标变化 - 第四季度，公司报告的正常化每股运营资金（FFO）为0.03美元，较去年同期的 - 0.07美元和上一季度的 - 0.06美元实现了同比和环比改善 [3][18] - 第四季度调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为5970万美元，较第三季度增加2390万美元，增幅67% [6] - 综合现金基础净营业收入（NOI）较第三季度增加约1890万美元，各业务板块均有增长 [6] - 一般及行政费用较去年同期减少280万美元，降幅约33%，较第三季度减少41.5万美元 [7] - 第四季度利息及其他收入为920万美元，其中包括320万美元与疫情相关的政府补助和救济计划收入 [7] - 第四季度利息支出为4930万美元，较去年同期减少22%，但较第三季度增加约250万美元，增幅5% [7] - 截至年底，公司总未偿债务为31亿美元，净债务为24亿美元，占总资产的30.6% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 SHOP 业务线 - 入住率同比提高380个基点至76.3%，同店入住率也同比提高380个基点至76.7%，这是该业务连续第七个季度实现入住率增长 [4] - 过渡社区的入住率同比提高660个基点 [4] - 收入同比增加3300万美元，增幅14%，较上一季度增长3.5% [19] - 平均月费率同比增长近9% [19] - 第四季度物业层面运营费用较去年增加近1900万美元，增幅8%，但较上一季度下降近2% [19] - 第四季度总SHOP NOI为790万美元，其中119个社区的11582个单元净营业收入为负，总计 - 1870万美元，NOI利润率为 - 16%；111个社区的13764个单元产生正NOI 2720万美元，平均NOI利润率为18% [22] 办公物业组合业务线 - 同店办公物业组合的租金收入同比略有上升，但第四季度现金基础NOI略有下降，降幅90个基点 [20] - 本季度执行了18.2万平方英尺的新租约和续租约，租金涨幅达8.9%，加权平均租约期限为9.2年 [20] - 同店办公物业组合季度末入住率为90%，年底租赁管道略超100万平方英尺，与第三季度持平 [20] 三重净租赁老年生活社区和健康中心业务线 - 现金NOI增加180万美元，增幅21.5% [6] 健康中心业务线 - 1月终止了位于坦帕、亚特兰大及华盛顿特区郊区的三家健康中心租户的租约，之后其中一处已签署租约，另外两处已签署意向书 [20] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将资本投入到投资组合中，支持老年生活社区的运营商和资产经理实施复苏战略，以提高入住率和收入 [3] - 持续关注SHOP业务的营销和销售流程改进以及资本投资战略，以进一步提升业绩 [4] - 运营商注重员工招聘和留用，招聘措施包括使用专门招聘专家、仔细评估有竞争力的工资和更频繁使用入职奖金；留用措施包括支付有竞争力的工资、积极的员工参与、一致的职业发展路径和营造良好的工作场所文化 [5][19] - 计划对SHOP业务的社区进行翻新，2022年完成了36个社区的翻新项目，2023年有89个社区处于规划或建设阶段，预计约70%的项目将在年底前完成 [5] - 公司认为投资组合是优先事项，将继续执行改善物业的计划，以提高入住率、推动租金上涨并提升投资组合的整体价值 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年是公司的复苏之年，所有运营商在这一年成功提高了入住率和收入，但仍需应对通货膨胀对劳动力、公用事业、食品和其他费用的压力 [3] - 对SHOP业务本季度入住率的进展感到鼓舞，但认为该业务仍有改进空间 [4] - 尽管劳动力成本和可用性仍是行业挑战，但公司在招聘和留用护士方面仍面临最大的人员配置挑战 [5] - 预计SHOP业务将继续保持类似的增长势头，尽管第一季度通常是季节性较弱的时期 [14] - 认为有途径提高NOI以达到债务契约要求，虽然难以确定具体时间，但执行投资SHOP投资组合并专注运营管理的计划是成功的关键 [32] 其他重要信息 - 公司同意在Aleris Life Inc.的要约收购和拟议收购中出售其持有的所有普通股，有关更多信息可参考公司于2023年2月2日向美国证券交易委员会（SEC）提交的8 - K表格当前报告以及Aleris Life Inc.于2023年2月17日向SEC提交的收购要约 [2] - 10月，公司偿还了一笔约1000万美元的生命科学物业抵押贷款 [7] - 2月，公司宣布对信贷安排进行修订，为公司提供固定费用覆盖率契约宽限至2024年，同时将最低流动性要求从2亿美元降至1亿美元；作为交换，公司已将信贷安排降至4.5亿美元，同意将利率提高40个基点，且不再有重新借款的能力 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 能否量化未来两年计划在物业上的额外资本支出？ - 公司2022年支出略超3亿美元，其中约2.28亿美元用于SHOP投资组合；预计2023年将保持类似水平，SHOP投资组合可能获得约2.25亿美元；公司有一定灵活性，可根据资本成本等情况调整项目推进时间；预计整个投资组合的成本回报率在高十几到低20%左右 [39] 问题2: 目前的入住率增长势头是否会因第一季度季节性因素而受阻？ - 公司认为不会，传统上第四季度和第一季度较慢，但公司在第四季度克服了这一趋势，1月情况也不错，预计将继续保持类似势头 [14][28] 问题3: 距离达到1.5倍债务发生测试以进行再融资和正常运营还有多远？如果无法实现目标，有哪些备用计划？ - 按过去12个月计算，合并后可用于偿债的收入与债务服务之比约为0.83倍；调整收购、出售物业和偿还债务等因素后，预计约为1.04倍；还需将NOI提高约7400万美元才能达到合规要求；备用计划包括出售或与他人成立合资企业处置医疗办公和生命科学资产，以及调整资本支出计划，将大型项目分阶段进行，根据情况决定是否继续后续阶段 [32][33] 问题4: 如何看待SHOP业务的复苏以及可能采取的额外举措？ - 运营商的营销和销售培训产生了积极影响，他们注重确保潜在客户为合格线索以提高转化率；公司将在今明两年继续在该投资组合中投入资本，相关项目受到居民、社区和员工的欢迎，有助于提升员工和居民的体验 [38] 问题5: SHOP业务费率同比增长8.9%，如何看待2023年的发展势头？ - 运营商正在全面提高费率，且进行了销售培训，包括应对居民和家属对费率上涨的异议，预计未来一年将有类似的增长 [13][41] 问题6: 如何看待债务发生测试？ - 公司认为有途径提高NOI以达到债务契约要求，执行投资SHOP投资组合并专注运营管理的计划是成功的关键，但难以确定具体时间 [32]