财务数据和关键指标变化 - 2022年全年资金运营现金流为每股0.41美元，2021年全年为每股亏损0.06美元；正常化资金运营现金流为每股0.42美元，2021年为每股亏损0.01美元。增长主要源于每股利息及其他收入增加0.35美元、一般及行政费用减少0.06美元、同店净营业收入增加0.05美元。正常化资金运营现金流增长主要由每股利息及其他收入增加0.36美元和同店现金净营业收入增加0.06美元推动。同店净营业收入增长17%，同店现金净营业收入增长19.1% [31] - 第四季度资金运营现金流为每股0.21美元，2021年第四季度为每股0.01美元；正常化资金运营现金流同样为每股0.21美元，2021年不足每股0.01美元。增长主要是每股利息及其他收入增加0.20美元以及同店现金净营业收入增加0.01美元所致。同店净营业收入增长14.5%，同店现金净营业收入增长14.9% [34] - 公司约有26亿美元现金或每股23美元，无债务。2022年现金余额变化受美联储快速加息、10月普通股分红和股票回购活动影响。现金利率从2021年末的22个基点大幅增至2022年末的4.5%，目前约为4.75%。10月向普通股股东分红总计1.11亿美元或每股1美元 [21][22] - 2022年回购610万股，成本1.55亿美元，平均股息调整后价格为每股24.64美元。自2015年开始回购股票以来，共回购2240万股，约占2014年流通股的17%，总计5.95亿美元，平均股息调整后价格为每股21.73美元。现有股票回购授权下剩余额度为1.2亿美元 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度物业租赁活动增加，签订7.6万平方英尺新租约和续租约，现金租金持平，GAAP基础上涨3.6%。全年签订20.5万平方英尺新租约和续租约，现金租金持平，GAAP基础上涨3.8%。截至12月31日，租赁入住率为82.8%，已开业入住率为78.7% [35] 各个市场数据和关键指标变化 - 商业房地产市场不稳定，正寻找价值底部。部分行业物业表现强劲，部分行业近期基本面疲软。各资产类别投资销售交易量下降，因买卖双方在梳理债务资本成本快速变化的影响。自春季以来，浮动利率债务成本几乎增至三倍，固定利率融资成本增加一倍多 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注工业和单户住宅两个行业，尤其看好租赁型社区。认为这两个行业长期基本面强劲，风险相对较低，投资回报率要求也较低。相比之下，投资写字楼等行业面临挑战和不确定性，回报率要求较高 [6][7] - 公司并非等待资本回报率大幅扩大或寻求超划算交易，而是寻找具有吸引力基本面、能持续增长的长期业务基础，为团队提供流动性和机会。希望债务资本市场为无法再融资的卖家提供催化剂，帮助解决问题，但也会权衡将资本返还的替代方案 [12][13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司持续寻找有吸引力的投资机会并提升现有资产价值，希望房地产信贷市场的挑战能促成大型交易。团队保持专注、自律和乐观 [25] 其他重要信息 - 公司员工数量为22人，员工人数与资产规模大致同步，投资团队基本保持完整 [15][19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司持续进行股票回购的理由，为何不持有现金直到做出最终决策 - 公司不断评估股东资本的用途，股票回购是其中之一。回购时认为是以低于价值的价格回购并创造增值，但回购并非主要重点，只是有机会创造一点价值时的工具。公司的目标是寻找交易并为股东创造长期业务 [2] 问题: 目前机会管道与上次电话会议时相比如何，回报门槛在哪里，未来几个月是否能找到投资机会 - 与上次电话会议相比变化不大，三四个月时间不足以看到太大差异，尤其是考虑到2022年底市场放缓、2023年需要时间恢复的正常投资市场节奏 [27] 问题: 公司是否与获得现金注入并出售资产的卖家进行讨论，能否提供交易确定性和即时流动性 - 公司不期望资本回报率大幅扩大，也不寻求超划算交易，而是寻找具有吸引力基本面、能持续增长的长期业务基础。希望债务资本市场为无法再融资的卖家提供催化剂，帮助解决问题，但也会权衡将资本返还的替代方案 [12][13] 问题: 公司目前员工数量 - 公司目前有22名员工 [15] 问题: 公司是否精简到只剩骨干员工 - 公司表示仍有足够实力，员工人数与资产规模大致同步，投资团队基本保持完整 [18][19]