财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO每股同比增长8.3%，超指引区间中点0.08美元 [107] - 第一季度整体毛拖欠率为预定租金的2.5%，与预期一致；净拖欠率好于预期，获130万美元紧急租赁援助 [107] - 第一季度同一物业收入同比增长7.6% [111] - 净有效混合租金在第一季度加速增长，平均为2.9%，3月达3.8%，4月有所缓和 [113] - 目前同一物业收入增长比全年中点高30个基点；核心FFO全年中点上调0.03美元/股 [125] 各条业务线数据和关键指标变化 公寓租赁业务 - 第一季度入住率达96.7%，较第四季度提高70个基点 [111] - 第一季度末净有效混合租金在不同地区有不同表现：北加州同比提高至2.6%；太平洋西北地区同比提高30个基点；南加州同比提高5% [114][131][132] 优先股权业务 - 本季度优先股权业务活动较少，全年仍预计约1亿美元提前赎回 [126] 各个市场数据和关键指标变化 北加州市场 - 圣何塞子市场表现强劲，奥克兰受供应影响表现疲软 [114] - 供应前景相对温和，供应较去年下降超20% [168] 太平洋西北地区（西雅图）市场 - 市中心子市场供应增加，对区域表现有影响，预计下半年更具挑战性 [131] - 整体供应略有下降，但市中心供应增加 [169] 南加州市场 - 需求保持稳定，除西洛杉矶等子市场有供应压力外，整体供应可控 [132] - 供应略有增加，约14%，主要集中在洛杉矶市中心和西洛杉矶等市场 [168] 奥兰治县和圣地亚哥市场 - 表现稳定，交易数据和租赁速度良好，供应前景稳定 [117] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 持续评估潜在交易，机会出现时迅速行动，通过出售非核心资产回购股票，利用公私市场定价差异创造价值 [105][108] - 推进物业收款模式扩展至维护功能，提高运营效率，促进收入增长和FFO、股息增长 [104] - 考虑用1031交换将非核心资产置换到对投资组合有积极影响的市场 [39] 行业竞争 - 行业交易市场受高利率影响，交易量大幅下降，全国第一季度较去年下降约70%，西海岸下降约60% [98] - 多户住宅领域仍有政府融资和保险公司等资金来源，公司优先股权业务情况良好 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 预计2023年经济温和增长，货币政策限制就业增长；市场供应风险低，未来几年公寓交付量相对较少，无需大幅就业增长即可实现适度租金增长 [96][97] - 虽西海岸有大公司裁员，但经济表现有韧性，裁员员工快速找到新工作，且多数受影响人员不住在西海岸 [120] - 宏观经济有不确定性，影响公寓需求，但公司第一季度表现超预期，对进入租赁旺季持谨慎乐观态度 [115] 其他重要信息 - 保险费用已完成年度续约，上涨20%，全年预计无意外变化 [1] - 费用方面，维护和维修费用因周转和洪水损坏有较大波动，预计周转会持续；税收受西雅图税收情况影响，预计整体税率4.25%；公用事业费用因天然气套期保值保持在适度水平 [32][34][35] - 公司正在开发新的收入管理系统，减少对RealPage的使用，认为其诉讼无依据，对辩护有信心 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 费用关键项目及增长风险 - 保险已完成年度续约，上涨20%，全年无意外；最大变数是维护和维修费用，因周转和洪水损坏波动，周转预计持续；税收受西雅图税收影响，预计整体税率4.25%；公用事业因天然气套期保值保持适度 [1][32][34] 问题: 橙县子市场情况 - 橙县表现良好，过去几年交易数据和租赁速度好，供应前景稳定 [117] 问题: SVB倒闭对居民的影响 - 公司未受影响，预计未来也无进一步干扰；房地产科技风险投资的30多家公司也无影响；预计会有轻度衰退 [6][139] 问题: 裁员补偿对居民行为的影响 - 预计裁员影响已在投资组合中消化，就业增长数据和加州、华盛顿的首次申领失业救济人数低于15年平均水平 [9] 问题: 银行业情况对债务和优先股权的影响 - 多户住宅领域仍有资金，政府融资和保险公司等参与；公司优先股权业务中到期项目可被全额赎回，自身投资组合无重大问题 [12] 问题: 非核心资产情况 - 有非核心资产清单，持续讨论出售及资金用途，也考虑用1031交换置换资产 [16][39] 问题: 外部客户需求及迁出情况 - 国内迁移基本回到疫情前水平，国际迁移是积极因素；整体迁移数据呈改善趋势 [46] 问题: 未监管子市场坏账是否回到疫情前水平 - 未完全回到疫情前水平，自2022年初以来，超60%长期拖欠居民已迁出，有进展但未达标 [29] 问题: 未来两三年各地区收入增长排名 - 北加州排名第一，因就业增长回升、市场租金低于疫情前且逐渐改善、供应交付量低、 affordability好；西雅图其次，供应较高且更具波动性；南加州最后，因租金增长高且开始有供应压力 [30] 问题: 股票回购限制 - 会将资产出售与股票回购匹配，考虑资产净值、资产价值、资产负债表和流动性，第一季度出售非核心资产回购股票创造了价值 [53][54] 问题: 4月混合租金下降原因及5、6月预期 - 4月是时点定价策略，非市场基本面问题；预计5月有一定溢出效应，交易率将重新加速，市场租金将继续增长 [60][62] 问题: 西雅图市场情况及亚马逊政策影响 - 对西雅图市场持保守态度，下半年供应增加有挑战；4月租赁速度有变化，亚马逊5月1日的返岗政策可能有影响，市场有潜在优势 [64] 问题: 新收入管理软件使用情况 - 使用情况良好，可在投资组合层面定价，优化设施价值，有长期开发计划 [65][78] 问题: 不同市场影响占公司比例及同店收入增长指引未上调原因 - 西雅图占20%，北加州和南加州各占40%；市中心洛杉矶占2%，整体影响不大；未上调指引因拖欠租户房屋收回时间不确定，且需观察租赁旺季情况 [69][70][76] 问题: 未改变经济预测的原因 - 虽年初就业情况好于预期，但因美联储政策，今年能见度有限，预计有轻度衰退，且科技裁员情况尚不明朗 [73][74] 问题: 就业增长行业分布 - 北加州以科技为主，南加州以服务、休闲和酒店业为主，更具多元化，与美国整体经济相似 [82] 问题: 内部资产净值计算是否调整资本化率 - 会根据市场交易情况和谈判情况确定资产净值，对市场有较好把握，交易有信心 [56] 问题: 是否正在推销非核心资产及第二季度ERA付款和4月情况 - 目前未积极推销非核心资产；4月同一物业组合有10万美元ERA付款，无重大影响；4月拖欠率和入住率符合计划 [89][91][92] 问题: 指导上调幅度小于第一季度超预期幅度的原因 - 第一季度超预期主要是同店收入增长，但未改变收入展望，不影响后续指引；指引调整因股票回购和其他收入增加，部分被优先股权赎回的共同投资减少抵消 [162] 问题: 管理入住率与提高租金的权衡 - 密切关注市场，4月底减少优惠，为旺季做准备，有机会实现整体收入最大化；今年大部分时间会关注入住率，因需处理驱逐问题且租金增长放缓 [144][165] 问题: 未来供应情况 - 2024年供应预计与当前水平相似，整体供应处于较低水平，因劳动力市场和建筑成本问题 [148] 问题: 非核心资产出售数量及核心资产出售可能性 - 出售资产会考虑税收等因素；对拓展到西海岸以外市场持谨慎态度，会持续评估 [172][173] 问题: 开发项目情况 - 开发环境有挑战，劳动力市场和建筑成本问题导致开发交易难以达成；有遗留开发项目仍在产生收入，部分在争取授权 [153][154] 问题: H1B签证人员需求及迁出原因变化 - 国际迁移是积极因素；迁出原因总体与历史水平一致，失业人员能快速被吸收 [23][155] 问题: RealPage问题及运营平台变化 - 过去几年开发新系统减少对RealPage的使用，认为其诉讼无依据，对辩护有信心 [24] 问题: 第一季度毛拖欠率及全年展望 - 第一季度毛拖欠率2.5%，较报告的2.1%有40个基点改善，与紧急租赁援助有关；全年仍预计2%，取决于洛杉矶和阿拉米达县的驱逐进程 [180] 问题: 长期坏账是否会高于疫情前及恢复时间 - 预计能回到疫情前水平，但需到2024年，因驱逐程序耗时较长，结构上不会因疫情导致长期拖欠率上升 [182] 问题: 850万美元法律和解金情况 - 主要是一处物业的建筑缺陷法律和解，为一次性项目，已现金支付，无后续影响 [33] 问题: 对西海岸市场的看法及投资方向 - 认为西海岸市场有复苏潜力，仍认为西海岸是最佳投资地，但会持续评估拓展到其他地区的机会 [195]