财务数据和关键指标变化 - 截至第二季度末，公司现金及现金等价物为1.932亿美元，循环信贷额度下可用借款能力为1.25亿美元，总流动性为3.182亿美元，高于上季度的2.316亿美元；债务与资本比率降至24.7%，上季度为25.2% [3][29] - 第二季度公司净库存减少570万美元，其中包括来自第三方的4450万美元一次性回收款项和1230万美元应计资本化利息；排除回收款项和资本化利息后，库存增加2650万美元，较去年同期增幅低13% [9] - 第二季度公司实现合并净收入5060万美元，而第一季度为净亏损970万美元；上半年实现正现金流6140万美元，年初预计为负现金流2400 - 5600万美元 [88][89] - 第二季度销售、一般和行政费用（SG&A）为1270万美元，低于上季度的1380万美元，2023年前六个月为2650万美元，低于2022年同期的2940万美元 [75] - 公司债务与总资本比率稳定在24.7%，考虑现金余额后的净债务与资本比率为18.5% [81] 各条业务线数据和关键指标变化 大公园（Great Park）业务线 - 第二季度大公园业务线实现净收入1.791亿美元，其中合资企业运营净收入1.682亿美元，管理公司净收入1090万美元；合资企业运营本季度确认收入3.606亿美元，主要来自出售约84英亩土地上的798个住宅用地 [30] - 第二季度，大公园社区的建筑商售出177套房屋；Solis Park社区目前仅余200套房屋待售，原规划为849套 [91] - 第二季度，大公园合资企业收到6100万美元社区设施区（CFD）款项，作为对已完成或支付的公共改善项目的报销 [25] 瓦伦西亚（Valencia）业务线 - 第二季度瓦伦西亚业务线确认亏损450万美元，主要由于销售、一般和行政费用340万美元，包括员工薪酬以及支持活跃开发区域和2023年土地销售的营销费用 [10] - 第二季度，建筑商在瓦伦西亚的新房销售总数为79套；截至7月中旬，初始推出的1268套房屋中已售出1100套，仅余168套；建筑商已在瓦伦西亚下一个区域的两个新社区开放样板房，该区域共有598套房屋 [26] - 第一季度瓦伦西亚获得1770万美元CFD报销，第二季度从第三方获得4450万美元回收款项，这些款项将抵消库存成本，最终提高瓦伦西亚销售的毛利率 [115] 旧金山（San Francisco）业务线 - 第二季度旧金山业务线确认亏损88.5万美元，主要由于支持该业务线继续平衡烛台点（Candlestick）和猎人角造船厂（Hunters Point shipyard）场地当前开发权限，以及与城市合作更新现有税收增量融资时间表所产生的一般和行政费用 [96] 商业（Commercial）业务线 - 商业业务线合资企业是一个自筹资金的运营实体，季度末现金余额为510万美元；公司仅持有大公园商业合资企业75%的股份，该投资按权益法核算 [119] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司商业土地在大公园和瓦伦西亚受到强烈关注，社区内工业市场空置率较低，尽管资本市场在商业市场领域进行了调整，但公司预计将继续推动对这一优质资产类别的需求 [5] - 加利福尼亚州市场住房供应仍然短缺，尽管可负担性仍是挑战，但对位置优越的房屋和总体规划社区仍有需求，新房库存仍然很低，这增加了对新房的兴趣和需求 [76] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于三大主要优先事项：创造收入和其他积极现金事件、管理和调整SG&A规模、管理和限制资本支出，并尽可能使这些支出与收入事件相匹配 [88] - 公司计划与建筑商合作，让他们进行前端资本投资，以确保建筑商的项目管道，并完成和开发公司的土地 [21] - 公司近期计划专注于水平开发，这是公司的专业领域；但从长远来看，公司认为在瓦伦西亚和旧金山有与具备垂直开发专业知识的合作伙伴合作的独特机会 [112] - 公司正在与城市合作更新现有税收增量融资时间表，以解决猎人角海军延迟的问题，希望借此推动烛台点作为独立项目的开发 [93] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 从经济角度看，利率上升和年初银行业危机带来的挑战在第二季度开始消散，房地产市场开始企稳，购房者适应并接受了较高的利率，利率波动有所缓和，市场能够有序调整 [90] - 公司对未来持积极态度并保持乐观，土地开发是一场长期游戏，公司在一些社区才刚刚起步，而加利福尼亚州的已获批土地供应有限，公司目前的努力将确保其在这场长期游戏中占据有利位置，同时重视创造和维护股东价值 [79] - 公司预计2023年下半年能够产生5000 - 7000万美元的净收入，并产生额外的现金流，年底现金余额将达到2.5 - 3亿美元 [27] 其他重要信息 - 公司与建筑商合作采用参与模式，随着土地价格上涨，公司获得的收入也会增加；公司与建筑商一对一合作，在产品和规划方面进行合作，有助于提高土地价格 [14][15] - 大公园合资企业的土地销售协议包括在成交时支付的固定金额和未来从建筑商销售中获得的价格参与率；本季度确认的收入包括成交时支付的2.147亿美元，以及1.43亿美元代表合资企业对未来价格参与付款的可变对价估计的合同资产 [82] - 与大公园合资企业向其遗留权益和百分比权益持有人进行的分配同时，公司根据开发管理协议收取了2200万美元的激励性补偿付款 [83] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前公司与建筑商合作的土地定价能力如何，以及瓦伦西亚销售的具体情况 - 公司与建筑商合作采用参与模式，随着土地价格上涨，公司收入也会增加；目前土地市场需求旺盛，推动土地价格上涨，公司与建筑商在产品和规划上合作有助于提高土地价格；大公园的大型交易若参与部分实现，每英亩土地价格将与其他类似产品和土地相当；在瓦伦西亚，公司正在与建筑商合作开发适销对路的产品，以提高土地收入 [14][15][35] 问题2: 2023年下半年现金流量指引中，预计收益和额外CFD报销的情况，以及还应关注的其他方面 - 2024年公司有额外的资本投资需求，计划与建筑商合作，让他们进行部分前端资本投资；在瓦伦西亚，随着屋顶工程完成和购房者入住，公司有能力发行额外债券并获得报销，但目前无法提供明年报销的具体数字 [20][21][23] 问题3: 公司是否有进行垂直开发的计划及时间框架 - 公司近期计划专注于水平开发；从长远来看，在商业领域有垂直开发机会，如瓦伦西亚的瓦伦西亚商业中心和旧金山社区，但由于需要合适的土地位置，预计还需要几年时间 [42][43][44] 问题4: 公司股价自IPO以来下跌近80%，董事会是否考虑出售公司 - 董事会始终关注提升股东价值的机会，虽然目前没有出售公司的计划，但会考虑所有可能出现的替代方案 [61] 问题5: 2023年下半年和2024年的资本支出大致情况 - 预计与2023年上半年相当，公司在瓦伦西亚和尔湾的土地状况良好，处于较好的开发阶段 [47] 问题6: 2023年底现金余额指引是否包括瓦伦西亚土地销售及其他土地地块销售 - 包括 [52] 问题7: 是否有进一步降低SG&A的机会，还是预计未来几个季度维持当前水平 - 公司将继续关注管理SG&A，目前看到的数字接近未来的运行水平，但会持续寻找改进的机会 [53] 问题8: 未来几年获得更多CFD报销的前景如何 - 公司去年与尔湾市合作，扩大了通过CFD获得公共改善报销的范围，今年早些时候开始看到报销款项，目前在尔湾基本已赶上进度，随着工作完成仍可获得近期报销；在瓦伦西亚，随着房屋完工和销售，有机会发行额外CFD债券并获得报销 [63][65][109] 问题9: 目前正在进行的两笔交易在下半年的预期情况 - 公司正在与建筑商合作优化产品，以实现价值最大化，预计这两笔交易将在未来几年产生收入或参与分成 [98][99][100] 问题10: 瓦伦西亚下一个阶段的600个住宅用地是否是目前三笔交易的总和 - 不是，公司正在推进其他已准备好的土地的个别交易，这600个住宅用地的六个样板房将在今年剩余时间推向市场，但公司发现其他已准备好的土地也有可满足的细分市场 [101] 问题11: 下半年销售的土地已准备好，如何看待下半年的资本支出，以及随着需求从低谷回升，2024年不同开发项目的资本支出情况 - 在大公园，大部分骨干基础设施已完成，仍有部分如海洋大道（Marine Way）需要完成，这些将获得报销；所有交易可能因政府审批而在季度间有所变动 [107][108] 问题12: 今年迄今收到的6000万美元CFD报销对应的工作完成时间，以及2024年上半年或全年的合理报销金额指导 - 在尔湾，由于有大量屋顶工程，工作完成后基本可获得报销，目前基本已赶上进度，未来完成工作仍可获得近期报销；在瓦伦西亚，随着房屋完工和销售，有机会发行额外CFD债券并获得报销 [109]