财务数据和关键指标变化 - NAREIT资金运营资金为每股0.62美元，2022年第三季度为每股0.60美元 [98] - 现金同店净营业收入增长7.4%，主要受新租和续租租金上涨、租金上调和较低免租期推动，部分被平均入住率略降和房地产税增加抵消 [98] - 季度末在役入住率为95.4%，较2023年第二季度下降230个基点，主要因第三季度完工项目投入使用 [98] - 2023年NAREIT FFO指导范围为每股2.40 - 2.44美元，排除第一季度每股0.02美元收入项目后，指导范围为每股2.38 - 2.42美元，中点提高0.01美元 [99] - 预计年末入住率为94.25% - 94.75%，假设64.4万平方英尺Old Post Road资产2024年出租 [99] - 第四季度现金基础同店净营业收入增长6% - 7.5%，意味着全年季度平均增长8% - 8.5% [100] - 预计2023年资本化约每股0.10美元利息 [100] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 截至昨日，97%的2023年租约到期已签约，现金租金增长率为60%，平均年租金增长率为3.8%，南加州资产现金租金增长率达151% [84] - 已处理2024年40%的租约到期，现金租金增长率为38%，与去年同期进度相似 [85] - 第三季度约140万平方英尺租约开始，其中30万为新租，50万为续租，50万为开发和收购项目的出租 [91] 开发业务 - 自上次财报电话会议以来，租赁了宾夕法尼亚州中部69.9万平方英尺First Logistics Center at 283 Building B的一半、北加州3.7万平方英尺物业和奥兰多1.7万平方英尺First Loop Park物业 [87] - 自我设定的8亿美元投机性租赁上限目前剩余1.08亿美元 [87] 处置业务 - 自上次电话会议以来，以4100万美元出售了凤凰城PV303项目39英亩土地，并与买家就剩余100英亩土地签订了5年地面租赁协议，包含第3年起的购买选择权 [89] - 年初至今销售额总计6100万美元，预计全年销售额为7500万 - 1.5亿美元 [89] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国空置率在第三季度上升50个基点，仍处于4.2%的低位，15个目标市场空置率为4% [82] - 美国约有4.75亿平方英尺在建项目，其中30%已预租，15个目标市场预计完工约3.25亿平方英尺 [82] - 2023年第三季度新开工项目较2022年第三季度下降超60% [83] - CBRE报告第三季度市场租金同比增长7.5%，公司预期2023年租金增长为中高个位数 [67] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 开发新项目将取决于市场强度、租户速度、经济前景和已完工项目的出租情况，今年不太可能有新开工项目，未对2024年新开工项目提供指导 [102] - 鉴于租户决策谨慎，公司将继续监测租户对新增长空间的需求，以确定开始新项目的合适时间 [87] - 公司拥有沿海土地储备，可容纳1520万平方英尺开发，潜在新投资约24亿美元 [88] - 公司将继续专注于通过提高新租和续租租金以及开发项目的出租来实现强劲现金流 [101] - 行业竞争方面，新开发交付增加了新空间竞争，但公司开发的物业在功能上具有优势，市场并未饱和 [110] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 由于利率、经济和地缘政治环境不确定，潜在租户在做出重大空间承诺时仍较为谨慎，这反映在全国空置率上 [81] - 预计2025年市场将特别强劲，若明年年底供应不足对公司有利 [9] - 南加州市场短期内租金可能持平或略有下降，但公司开发项目仍可创造价值 [11] - 公司预计新开发项目收益率需超过6.5%，预期内部收益率超过8.5%，接近9%，目前管道项目可达到这些回报 [13] 其他重要信息 - 第三季度坏账约为10万美元，远低于25万美元的指导假设，年初至今第三季度已计提约27.5万美元坏账，低于前三个季度75万美元的原指导 [21] - 目前没有重大租户在观察名单上 [21] - 土地储备公允价值季度环比下降10%，部分原因是土地出售和地面租赁，公司对剩余土地价值进行了调整，调整幅度在5% - 15%之间 [31][72] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 是否预计在第四季度或明年第一季度初开始新的开发项目，以及First State项目从第一季度完工推迟到第四季度完工的情况 - 开发新项目取决于市场强度、租户速度、经济前景和已完工项目的出租情况，今年不太可能有新开工项目，未对2024年提供指导 [102] - First State项目因施工进度顺利和天气良好，提前至2023年第四季度完工 [103] 问题2: 哪些核心市场的新供应最少 - 许多市场第三季度新开工项目大幅下降，部分市场下降100%或90%，奥兰多和丹佛第三季度新开工项目有所增加 [104] 问题3: 如何理解新租赁需求谨慎，与2019年相比有何变化 - 与2018 - 2019年相比，现在接触的潜在租户数量减少，由于开发交付增加，新空间竞争略有增加 [107] - 租户决策更加谨慎，延迟决策，活动水平在中小空间较好，主要逆风是租户决策节奏缓慢 [108] - 2019年企业更关注增长和扩张，现在更注重确保现有业务空间，租户选择更多，会更谨慎地比较 [109] 问题4: 这对租赁开发空间或任何空间的策略有何影响，降低租金或增加租赁佣金是否可行 - 目前优惠措施没有显著增加，偶尔有业主增加免租期，但市场总体保持稳定 [110] - 公司开发的物业在功能上具有优势，市场并未饱和 [110] - 过去几年许多开发项目租给单一租户，现在公司的建筑可灵活分割为多个租户，可能会更多地出租给多个租户 [111] 问题5: 内陆帝国已交付和未来几个季度将交付的开发项目面临的竞争供应情况如何 - 内陆帝国空置率历史上一直很低，为3.5%，预计长期租金仍将正增长 [115] - 公司在内陆帝国的5个开发项目分布在不同子市场，每个项目的优质竞争物业不超过2个，部分项目没有可比物业，预计收益率为9.3% [115] 问题6: 如何看待未来一年开发项目的出租速度，以及资本化利息对开发管道的影响 - 对于新项目，目前不预计改变12个月的出租时间假设，对于已完工项目，将根据与潜在租户的对话情况确定出租时间 [117] - 开发完成后停止资本化利息，2024年前两个季度有几个开发项目计划完工，前6个月将有资本化利息，后6个月取决于新开工项目 [118] 问题7: 凤凰城数据中心地面租赁的运行率是否已包含在第三季度数据中，以及购买选择权的定价和与保留为工业用地价值的比较 - 第三季度有半个月的租赁收入，第四季度将有完整季度的收入，可查看NAV脚注了解更多经济信息 [120] - 由于保密协议，无法透露购买选择权的条款和价值，但数据中心土地价值通常高于工业用地，公司对该交易的经济情况满意 [122] 问题8: 2024年租约到期的南加州暴露情况与2023年相比如何 - 由于几个原计划2023年到期的南加州租约预计在2024年出租，2024年和2023年南加州租约签署的租金收入占比大致相同，均略超过25% [61][85] 问题9: 市场租金增长统计中，实际成交租金与挂牌租金趋势相比是否有更乐观的情况 - 市场租金增长统计方式多样，公司认为挂牌租金更准确，预计2023年租金增长为中高个位数，CBRE报告第三季度同比增长7.5%，符合预期，不关注实际成交租金，因其包含按市值计价因素 [67] 问题10: 3PL租户在公司投资组合中的表现如何，其当前业务量与12 - 18个月前的峰值相比如何，以及这对近期需求有何影响 - 公司团队报告全国所有空间利用率高，3PL租户仍是新建筑和现有可用空间最活跃的潜在租户，普遍寻求更多空间，未看到压力，无租户在观察名单上，无坏账 [42] - 3PL业务虽非抗衰退业务，但在经济放缓时，非物流业务公司会选择3PL，因其更高效、成本更低 [43] 问题11: 公司市场内转租空间有何显著变化 - 转租空间总体略有增加，但需分类看待，部分公司转租难以达成，部分转租有期限限制，租户不太会利用，部分转租已被原租户收回，公司不认为转租空间是高风险因素，投资组合空间利用率高，未看到转租空间有明显变化 [46][47] 问题12: 第三季度和第四季度签署的开发租约租金与原承保情况相比如何，2024年剩余到期租约中56%在南加州，与已签署租约的比例相比如何 - 第三季度和第四季度签署的开发租约租金显著高于原承保情况 [55] - 已签署的2024年租约中，南加州占比仅为5%，剩余到期租约中，南加州占比为56%，比例大幅上升 [53] 问题13: 从土地储备角度看，是否有明显机会进行更多数据中心的合资或开发交易 - 公司很高兴能将凤凰城的土地用于最高最佳用途，会考虑出售土地以获取更高利润，但目前没有待处理的额外数据中心交易 [57] - 公司将坚持核心业务 [58] 问题14: 对于Old Post Road项目，3PL租户合同是否有更新，是否考虑将其出租给多个小租户 - 继续营销该资产，与3PL租户保持沟通，政府推迟合同授予最终决定，最新消息是本季度晚些时候授予，鉴于过去一年的经验，公司对此信心不高，已将租赁推迟到2024年，本季度完成的可能性较小 [35] - 公司对将其出租给多个小租户持开放态度，这取决于市场需求时机和租户决策 [37] 问题15: 过去几个季度强调的中小规模空间租户活动是否仍然健康 - 公司在役投资组合入住率非常高，继续看到良好需求，能快速填补空间，但对于Old Post Road大楼和一些大型开发项目，需求仍然活跃，租户决策受宏观因素影响，不急于做出承诺 [38]