财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后运营资金（AFFO）每股增长5.6%，前九个月AFFO每股增长5.7% [5] - 第三季度总营收5050万美元，较上年增长25.3%；基本租金收入增长10.5%至4090万美元 [63] - 第三季度FFO和净利润分别为每股0.53美元和0.31美元 [63] - 第三季度G&A成本为570万美元，高于2022年第三季度的500万美元；总物业成本为870万美元，高于2022年第三季度的570万美元；环境费用为31.3万美元，低于2022年第三季度的63.2万美元 [12][13] - 截至季度末，总债务为7.5亿美元，包括6.75亿美元高级无抵押票据和7500万美元循环信贷额度借款；净债务与EBITDA之比为5倍，总债务与总资本之比为35%，总负债与总资产价值之比为37% [65] - 董事会批准将季度股息提高4.7%至每股0.45美元，这是连续第10年提高股息 [7] - 上调2023年AFFO每股指引至2.24 - 2.25美元 [7][15] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 第三季度净投资1.55亿美元，涵盖50处不同类型房产；年初至今累计投资2.69亿美元，超过公司年度投资记录 [5][60] - 第三季度投资活动初始现金收益率约为7.2%，加权平均租赁期限为17.2年 [61] - 后续有9500万美元投资承诺，预计在未来6 - 9个月完成，平均初始收益率比年初至今投资活动高约20个基点 [61] 资产处置业务 - 第三季度退出一处租赁物业，出售两处物业，总收益190万美元 [62] 股权资本市场业务 - 第三季度结算220万股普通股，净收益7160万美元；目前约有150万股普通股待结算，预计总收益约4840万美元 [19] 再开发业务 - 第三季度在再开发项目上投资约46万美元，完成两个项目，一个汽车配件店项目增量投资回报率约21%，一个便利店项目增量投资回报率为7.5%；季度末有三处物业正在进行再开发 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场上资本成本上升，卖家对房产价值预期与实际情况存在差距，公司目前报价比2021 - 2022年交易价格高出约150个基点，导致许多卖家暂停交易 [61] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于便利店和汽车零售资产，凭借行业专业知识、租户关系和执行记录，在市场上具有竞争优势 [6] - 投资策略注重拥有主要大都市地区的优质房地产，并与区域和全国性运营商合作，以实现收购和开发资金机会 [57] - 面对市场变化，公司将保持资本部署的纪律性，同时通过与决策者直接沟通，继续寻找增值投资机会 [61] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前房地产市场发生显著变化，资本可用性和成本的快速变化超出卖家预期，但公司凭借资产的必要性、租户的运营实力和良好的资产负债表，处于有利地位 [56][57] - 公司对通过盈利增长和投资组合多元化创造股东价值充满信心，预计市场将适应经济变化并趋于稳定 [57][61] 其他重要信息 - 公司在2022年1月以来筹集了超过6亿美元的低成本资金，包括近期宣布的1.5亿美元无抵押定期贷款、2.25亿美元长期无抵押票据和超过2.3亿美元普通股 [6] - 公司签订利率互换协议，固定定期贷款的SOFR，有效利率为6.13% [14] - 截至季度末，环境负债为2270万美元，较2022年底减少43.8万美元；第三季度净环境修复支出约为160万美元 [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第三季度投资的混合现金投资收益率是多少，收购和开发资金的收益率能否分开披露？ - 第三季度初始现金收益率为7.2%，收购和开发资金的回报率大致相同 [21][22] 问题2: 鉴于借款成本上升，收益率是否会上升，如何看待已承诺投资管道的收益率？ - 收益率确实在上升，但部分开发资金的收益率仍基于之前的交易，而收购活动更能反映当前环境 [23] 问题3: 目前哪些资产类别在定价上机会最好，便利店竞争是否缓解，汽车和洗车业务情况如何？ - 公司在所有资产类别都很活跃，便利店、洗车、汽车配件等领域机会大，目前快餐餐厅类别竞争最激烈 [24] 问题4: 租户租金覆盖率是否下降，对租户收益有何影响？ - 公司严格的承保模型下，新机会的租户租金覆盖率没有明显下降；由于市场变化，租户通过出售回租交易获得的收益会减少 [26][27] 问题5: 是否有增加变现低资本化率资产的意愿？ - 公司会关注投资组合中可能存在的超额价值资产，但目前资产负债表状况良好，有5000万美元的股权资金，会在合适的时候进行交易 [28] 问题6: 投资管道的资产类别构成如何，租赁结构是否有变化？ - 公司目标是在各资产类别、地理位置和租户组合上实现均衡分布；在合适的情况下，能够推动价格和回报，并对年度租金递增条款施加压力；初始租赁期限仍约为15 - 20年 [31] 问题7: 便利店在投资组合中的占比下降，其资产定价与其他资产相比如何？ - 公司目标是在便利店和汽车零售房地产领域实现多元化投资，便利店占比下降是自然演变；目前零售房地产市场卖家需认识到价格变化，融资成本上升导致资本化率上升，房地产价值下降 [32][34] 问题8: 投资管道中不同资产类别是否面临类似的价格压力？ - 价格压力因资产类别所处的生命周期而异，洗车和CNG领域较为明显，汽车服务领域正在改善，快餐餐厅领域仍在发展中 [37] 问题9: 定期贷款的第二笔资金预计何时提取？ - 预计在未来六个月内提取，公司会平衡交易资金、杠杆率和流动性，根据情况从定期贷款和股权资金中提取资金 [38] 问题10: 出售回租的成本与其他融资方式相比如何？ - 公司多数租户为私营企业，其获取资本的渠道主要是私募股权、银行市场或私人贷款市场，这些渠道的成本都在上升且交易难度加大，因此出售回租对租户来说更具吸引力 [45] 问题11: 洗车业务中运营商整合带来的机会有多大？ - 洗车行业过去几年有大量资本流入，租户认为快速隧道洗车模式有很大的新门店开发空间；公司希望与大型成熟运营商合作，不仅提供资金，还建立长期合作关系 [46]