财务数据和关键指标变化 - 第三季度，公司产生每股0.51美元的运营资金（FFO），同店净营业收入（NOI）较2022年同期增长4.7%，主要由最低租金增长、较低的坏账水平和超额租金推动 [39] - 年初至今，公司获得每股1.54美元的全美房地产投资信托协会（NAREIT）运营资金，同店净营业收入同比增长5.5% [47] - 公司将NAREIT运营资金指引上调至每股1.99 - 2.03美元，中点提高0.03美元，其中0.025美元归因于同店净营业收入表现出色，另外0.005美元与拒绝某些Bed Bath & Beyond租约的非现金方面有关 [47] - 全年坏账准备金假设为总收入的45个基点，第四季度为收入的75个基点，典型运行率在75 - 100个基点之间，今年坏账低于典型水平 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度，公司签署214份租约，约140万平方英尺，可比新租约和续租租约的混合现金利差为14.2%，非期权续租利差为17.8%，过去12个月所有新租约的资本回报率为30% [40] - 年初至今，新租约和非期权续租的平均年固定租金增长率，小商铺和主力租户均为2.5%，比投资组合平均水平高100个基点 [41] - 主力租户方面，由于Bed Bath & Beyond的情况，租约率有所下降，但过去季度签署五份盒子交易，可比现金利差为53%，目前已处理五个Bed Bath盒子，另有八份租约在谈判中，七份在意向书谈判中 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司处置资产的定价有吸引力，2023年处置的所有资产处于高5%的资本化率区间 [9] - 收购的Prestonwood Place项目，进入资本化率约为6%以上，内部收益率（IRR）约为8.5% - 9% [131] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 未来18 - 24个月，公司的最佳机会是推动租赁空间和开始收取租金，同时保持匹配资金交易策略，以改善投资组合并减少收益稀释，保持资产负债表稳健 [43] - 公司计划明年通过4和24系列向投资界展示部分资产 [44] - 行业竞争激烈，但公司认为供需情况对其有利，将继续利用这一趋势 [31][32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司运营平台高效，资产负债表强劲，对未来充满信心 [1] - 零售商认识到提前一个季度开店的好处，公司将继续推动租户尽快开业 [18] - 公司预计评级有望在未来12 - 18个月内升级至BBB，这将带来约25 - 30个基点的利差扣除 [48][95] 其他重要信息 - 第三季度，公司在运营资金基础上受到Bed Bath & Beyond拒绝的约100万美元影响，但同店不受影响 [3] - 公司的小商铺租赁率连续提高80个基点，小商铺需求多样，过去季度与餐厅、医疗用户、健康美容和健身概念等签署交易 [64] - 公司预计明年租赁资本支出约为1亿美元 [116] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: Bed Bath租户回填空置店铺的租金情况及单租户与分割租户情况 - 租金较过去租金有20% - 30%的溢价，公司在租户选择上保持纪律，目前有16个盒子在谈判租约，14个在谈判意向书，其中Bed Bath有八个在谈判租约，七个在谈判意向书 [21][22] 问题: 本季度处置资产的定价情况 - 公司认为处置的资产不符合长期目标，定价有吸引力，2023年处置的资产处于高5%的资本化率区间 [9] 问题: 特定类型租户在非典型格式空间的定价能力及对租约的影响 - 公司的定价能力取决于房地产本身，这些租户通常从运营成本较高的购物中心或商场转移到露天中心，公司有机会有效定价并推动利差，虽然租户补贴可能会有所提高，但公司能获得强劲回报 [11][12] 问题: 全年坏账准备金假设是否重申或降低，与正常运行率的比较 - 全年坏账准备金假设为45个基点，第四季度为75个基点，典型运行率在75 - 100个基点之间，今年坏账低于典型水平，明年预计回到正常水平 [13][14] 问题: 市政审批流程是否有变化，是否有市场或地区较慢，是否调整零售商开店时间及相关对话情况 - 审批流程多年来变化不大，在任何市场都不容易按期望的时间获得审批，但公司在这方面很成功，租户希望尽快开业，公司会尽力推动，同时要考虑租户的开业时间限制 [17][55] 问题: 竞争和需求对调整租户条款及加速按市值计价的影响 - 市场竞争激烈，但供需对公司有利，公司会尽力获得最佳租约，同时认识到与零售商是合作伙伴关系，双方都要成功 [31][32] 问题: 退休RPAI债务的现金和GAAP影响，以及2024和2025年RPAI到期的GAAP部分情况 - 下季度退休RPAI债务的非现金影响约为0.02美元，现金影响取决于时机，目前指示性利率约为7%，与现有3.75%的债务相比会有负利率套利，2024年负再融资套利约为0.02 - 0.04美元 [25][26] 问题: 本季度是否有低于市场租约调整影响同店运营资金 - 有低于市场租约调整影响运营资金，但不是同店运营资金 [28] 问题: 推动固定租金增长是否遇到市场阻力 - 从数据来看，小商铺业务中大部分交易的固定租金增长超过3%，公司会谨慎处理，未来会提供更多信息 [75] 问题: 未来开发机会的更新，如Carillon、One Loudoun的潜在货币化或开发情况 - 公司对这些项目采取谨慎态度，One Loudoun项目有更多发展计划，Carillon的医疗办公楼正在进行租赁，目标是租赁后出售，不打算长期持有 [78][92][93] 问题: 超额租金增长的原因，以及非现金影响是否为年度数字，评级升级对债务利差的影响 - 超额租金增长是由于销售持续强劲，当前季度短期租户的租金影响不大，非现金影响发生在2024年6月，不是年度数字，评级升级可能带来约25 - 30个基点的利差扣除 [94][95] 问题: 费用收入趋势 - 今年Hamilton Crossing项目的费用收入将在2024年结束，其他项目有潜在启动可能，但公司对2024年费用收入没有完全的可见性，将在2月的电话会议上进一步讨论 [106] 问题: 导致零售商决策放缓的宏观因素 - 需要非常负面的经济背景或地缘政治等意外因素才会使零售商显著放缓决策，当前失业率3.5%，消费者表现活跃，市场上优质零售供应不足，零售商在投资平台，公司处于有利位置 [121][122] 问题: 坏账假设是基于保守还是自下而上的预测过程，是否有特定租户考虑 - 75 - 100个基点的坏账假设是基于历史数据，公司每年预算时会进行自下而上的分析，明年预计会采用更保守的假设，具体数字将在2月给出 [110][111][123] 问题: 2024年租赁资本与2023年的比较 - 租赁资本成本受租约类型影响，只要能获得资本回报，成本高低不是关键，公司今年和明年计划花费约2亿美元，明年约1亿美元 [114][115][116] 问题: Prestonwood Place项目的资本化率、增长机会，以及是否有更多投资机会和处置机会 - 该项目进入资本化率约为6%以上，内部收益率约为8.5% - 9%，公司预计2023年无进一步交易活动，2024年将关注资本回收机会，根据资产净值与股价的差异进行资本循环 [131][133] 问题: 第四季度超额租金是否高于去年同期，以及2024年趋势 - 公司预计第四季度超额租金与去年同期持平，今年超额租金是有史以来最高且广泛分布，希望第四季度能继续表现出色 [140]