财务数据和关键指标变化 - 第二季度收入同比增长16.7%，从上年同期的1010万美元增至1180万美元，主要得益于自2022年6月30日以来完成的16项工业制造收购 [5] - 归属于普通股股东的净利润为310万美元，合每股基本收益0.41美元、摊薄后每股收益0.35美元，上年同期分别为130万美元、0.17美元和0.14美元 [5] - 第二季度利率互换衍生品未实现收益370万美元，上年同期增加310万美元，加上140万美元的现金衍生品结算，抵消了支付给贷款人的利息费用，本季度利息费用为负18万美元 [6] - 第二季度调整后运营资金（AFFO）为330万美元，合摊薄后每股0.31美元，上年同期为360万美元、0.35美元，主要因2023年上半年收购的10处工业制造物业和与加州政府签订的租约，直线租金调整增加60万美元 [88] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至2023年6月30日，45处物业的预计年化基本租金总计4100万美元 [24] - 工业制造物业方面，年初至8月14日收购12处，总价1.298亿美元，综合初始资本化率7.8%，加权平均资本化率10.3%；第二季度收购8900万美元；7月又收购2900万美元 [23] - 战术性非核心物业占组合的20%，租约剩余期限14.9年，年租金涨幅2.3%；其余2处非核心遗留办公物业仅占组合的4% [24] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是成为行业内最佳的纯净租赁工业制造房地产投资信托基金（REIT），未来18个月将比过去18个月更具变革性 [18] - 完成非核心资产出售后，将专注于提高Modiv Industrial的行业知名度，向零售和机构投资者讲述投资故事，突出上行潜力和愿景 [19] - 近期重点是处置非工业资产，目前工业投资组合占比已达超多数，后续将继续寻找有吸引力的工业制造物业收购机会，以实现规模扩张和增加流动性 [8][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场环境前所未有的艰难，但公司团队有能力执行战略并取得成果，目前仅挖掘了部分机会，未来潜力巨大 [17] - 公司认为投资者会对其投资故事感兴趣，随着交易规模扩大和知名度提高，有望吸引更多投资者关注，提升股价和流动性 [19][81] 其他重要信息 - 7月11日，以1550万美元收购位于南卡罗来纳州安德鲁斯的工业制造物业，租户为SixAxis [7] - 8月10日，以4200万美元将13项非核心零售和办公资产出售给Generation Income Properties，退出资本化率7.55%，交易对价包括300万美元现金和1200万美元GIPR优先股，优先股年股息率9.5% [7] - 截至2023年6月，公司现金及现金等价物为990万美元，债务总额2.94亿美元，包括4400万美元抵押贷款和2.5亿美元4亿美元信贷额度下的未偿借款；基于2022年签订的利率互换协议，截至6月30日，100%的债务为固定利率，加权平均利率4.52%，杠杆率47% [25] - 董事会宣布2023年7 - 9月普通股现金股息约0.95美元，年化股息率1.15美元/股，基于近期股价，股息收益率超9% [38] 问答环节所有提问和回答 问题: 三处新战术性物业是否会持有一段时间 - 纳什维尔物业本周已招标，定位为工业灵活转换用途，公司已在第一季度计提减值准备，希望出售以增加流动性；圣地亚哥物业过去曾收到高于净资产价值（NAV）的报价，但尚未启动出售流程 [31] 问题: 费用是否会与当前水平相当 - 公司表示费用管理严格，预计与当前水平基本一致 [33] 问题: 优先股赎回机制及处理方式 - 优先股持有人可在3月15日前选择以股票或现金赎回，公司设定了股价区间来确定股票数量；若收到股票，扣除提前出售部分后，将向股东分配 [36] 问题: 纳什维尔和圣地亚哥物业的资本化率预期 - 未给出具体资本化率预期 [42] 问题: 28.5万美元/季度的利息收入如何体现 - 将体现在其他收入中 [60] 问题: 卡莱拉（Kalera）破产解决的时间预期及租赁情况 - 公司仍在与卡莱拉协商，无法预估租赁被拒绝的可能性；破产程序预计延至10月，卡莱拉有权继续推迟决定是否承担租赁；若租赁被拒绝，公司将承担相关责任，但认为物业租赁价值仍高于留置权价值和购买价格 [75] 问题: 若物业最佳用途为大麻种植，公司会持有还是出售 - 取决于租户、租约等因素，公司并非主动寻求大麻设施项目，若出现此类情况，可能将其作为战术性非核心资产处理 [93] 问题: 未来使用OP单位的买家是否可能接受更高价格 - 未明确回复是否有买家会接受更高价格 [78] 问题: 纳什维尔和圣地亚哥物业的出售时间安排 - 纳什维尔物业已进入市场，圣地亚哥物业预计在今年下半年出售；除非有机会出现，预计OES和Costco物业将在未来24个月内实现有利的自我清算，Kia物业预计会在组合中保留一段时间 [84] 问题: 费用建模时是否有特殊情况需注意 - 建议线下讨论 [85] 问题: Generation优先股是否有锁定期及公司计划 - Generation优先股持有人需在3月15日前通知公司是否以股票赎回，有相关机制确定股票数量和价格区间；3月15日后，公司可接受现金或股票，具体数量需重新协商 [86] 问题: EMC租约的9个月购买选择权情况 - EMC可能会在9个月内行使购买选择权，若不行使，公司将有租户继续支付租金，实现双赢 [91]