财务数据和关键指标变化 - 公司2024年第一季度核心FFO每股为0.48美元,同比增长23% [20] - 2024年第一季度AFFO每股为0.52美元,同比增长21% [20] - 2024年第一季度同店NOI同比增长6%,主要由于多个物业的租赁率提升以及多个物业的百分比租金增加 [22] - 公司预计2024年全年核心FFO和AFFO指引分别上调0.04美元 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在2024年第一季度签署了超过10万平方英尺的新租约、续租、期权和延期,平均租金为27.12美元/平方英尺 [9] - 过去6个月公司共签署了超过20万平方英尺的租赁活动 [9] - 新租金与到期租金的可比增长率达到68%,其中包括Regal Cinemas的替代租户的重大影响 [11] - 公司在2024年第一季度末的占用率为92.6%,较2023年末增加2.3个百分点 [13] - 公司在2024年第一季度末的租赁占用率为94.3%,较2023年末增加1个百分点 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在2024年第一季度收购了佐治亚州博福特的Sprouts杂货店锚定的Exchange at Guinea的最后一处物业,收购价为2.3百万美元 [14] - 公司在2024年3月收购了位于佛罗里达州奥兰多Sanford子市场的Marketplace at Seminal Town Center,收购价为68.7百万美元 [14] - 收购Marketplace at Seminal Town Center后,奥兰多大都市区现已成为公司前五大市场,占公司现金租金基础的8%以上 [15] - 佛罗里达州现已成为公司前三大州,占公司年度现金租金基础的17%以上 [15] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续优先出售较小的非核心资产,以重新部署到有吸引力的投资机会中 [16] - 公司在2024年4月发行了超过170万股6.38%优先股,募集净额3300万美元,并偿还了全部浮动利率债务,为收购大型零售中心提供了充足的流动性 [16] - 公司认为当前收购环境非常有利,买家竞争有限 [52][57] - 公司正在等待利率稳定或下降,以获得更多收购机会 [55][57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为,其核心市场如亚特兰大、达拉斯、里士满、奥兰多和杰克逊维尔等表现出色,这些市场展现了出色的增长潜力,就业和人口增长势头良好,这对公司的租户和物业基础价值都有利 [18] - 公司认为,房地产的基本面依然强劲,这些物业继续受益于超出预期的租户需求和有限的供给 [19] - 公司预计2024年下半年和2025年将从已签约但未开业的租赁中获得大量收益 [41][42] - 公司目前没有任何重大的已知搬出计划 [43] 问答环节重要的提问和回答 问题1 Gopal Mehta 提问 询问公司在奥兰多收购的Marketplace物业是否有增值机会,以及租金上升空间 [29] John Albright 回答 该物业目前已相当稳定,但公司认为仍有一些空置面积可以出租,以及一些低于市场水平的租约可以提升,预计未来有一定的NOI增长空间 [30] 问题2 Rob Stevenson 提问 询问公司剩余的办公资产处置计划和时间表 [37] John Albright 回答 该办公资产的租户目前没有太大处置意愿,公司也不会急于出售,除非有大型收购机会出现,否则预计该资产的处置可能要到2025年或更晚 [38][39] 问题3 R.J. Milligan 提问 询问公司对收购环境的看法,以及对利率环境的预期 [51][54] John Albright 回答 公司目前看到大量收购机会,正在耐心等待并以合适的价格出价。公司认为,只要利率保持稳定并有降息预期,买家就会重新进场,这对公司不利。但目前卖家仍在积极出售,公司希望在此期间完成一些收购 [52][55][57]