财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店酒店EBITDA、调整后EBITDA和调整后FFO达到预期上限，同店EBITDA为1.143亿美元，EBITDA利润率为29.4% [9][24] - 同店总RevPAR微增0.2%，客房收入下降1%，非客房收入增长3% [26] - 整体投资组合入住率达到75.4%，同比增加2.5个百分点 [28] - 总酒店运营费用（不包括物业税）同比增长率从第一季度的27.8%降至第二季度的10.2%，再降至第三季度的5.4%；按每间客房计算，从第一季度的7%降至第二季度的5.3%，再降至第三季度的1.8% [29] - 能源费用增长率在第三季度降至10.7%，低于上半年近14%的增幅 [10] - 保险成本同比增长34.4%，成为不利因素 [30] - 调整后EBITDA和FFO受益于LaPlaya的1090万美元业务中断收入，略高于预期的1050万美元，低于预期的G&A也对业绩产生积极影响 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 城市酒店方面，华盛顿特区酒店入住率飙升13.68%，RevPAR增长21.4%；旧金山入住率攀升超10个百分点至72%，RevPAR增长13.1%；洛杉矶入住率提高近6个百分点至78%，RevPAR增长5%；城市酒店工作日入住率升至75.4%，RevPAR同比增长3% [5] - 度假村方面，Sort RevPAR下降10.2%，入住率持平，度假村平均房价仍比2019年高出约40%或111美元 [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 行业整体需求复苏趋于平稳，第三季度无法消化少量的供应增长，整体行业入住率在每个月都略有下降，这一趋势从第二季度延续而来 [37] - 休闲市场疲软主要体现在度假村，而城市周末入住率持续回升 [38] - 地理上，此前复苏较慢的市场如芝加哥、旧金山、华盛顿特区和纽约现在需求增长强劲，而较早复苏的市场如迈阿密、坦帕、奥兰多和亚特兰大需求增长较弱；前25大市场需求和入住率持续上升，其他市场则下降 [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司自2016年开始减少城市物业持有，增加度假村投资，目前业务休闲组合约为50 - 50，未来若出售更多城市物业，休闲部分占比将略有上升 [41][67][69] - 公司专注利用公私套利机会，出售复苏较慢市场的城市物业，用所得资金减少净债务、回购普通股和优先股 [70] - 行业整体需求趋于稳定，ADR增长速度放缓，预计今年剩余时间行业趋势变化不大 [66] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度受两次恶劣天气事件和洛杉矶娱乐行业罢工影响，但公司通过成本控制和费用环境改善实现业绩目标 [24] - 预计第四季度RevPAR同比增长1% - 4%，10月开局良好，得益于犹太节日日历有利，预订量和房价均有增长 [46][50] - 尽管目前预订情况良好，但鉴于第三季度的经验，预计第四季度预订优势将逐渐缩小 [48] - 未来一年能源成本增长速度难以放缓，保险成本在未来几个季度仍将是不利因素，预计明年需要4%以上的收入增长才能实现利润率持平 [30][87][89] 其他重要信息 - 第三季度公司进行了3310万美元的资本投资，主要用于两个重大重建项目 [12] - 2023年最后一个重大重建项目——纽波特海港岛度假村将于11月13日开始，预计明年第二季度完成 [13] - LaPlaya海滩度假村及俱乐部的修复和翻新工作取得重大进展，两座塔楼已基本完工并全面运营 [14] - 公司已签订合同出售Hotel Zoe Fisherman's Wharf，预计第四季度完成交易，今年累计资产出售将达6处，总收益3.008亿美元 [35] - 好莱坞海滩度假村获得1.4亿美元新的有担保贷款，期限三年，可延长两次，每次一年，前四年以上利率固定为7% [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第四季度运营费用（不包括能源、税收和保险）3% - 4%的增长率是否适用于中期？ - 公司认为这个范围大致合理，随着业务量增加，费用会相应增长，但作为稳定运营的基线是合理的 [79][80] 问题2: 总RevPAR是否会继续超过RevPAR？ - 公司认为会，特别是随着团体业务的复苏，餐饮和其他收入将增加，有助于提高餐饮业务的利润率 [81] 问题3: 2024年各城市会议日历的房间预订情况如何？ - 华盛顿特区2024年房间预订量比2023年增长约32%，圣地亚哥增长约17%，芝加哥增长13%，波士顿和洛杉矶基本持平，旧金山上半年增长，下半年因部分取消预订而大幅下降 [85] 问题4: 明年费用增长情况如何，3%的RevPAR增长何时能转化为利润率和EBITDA增长？ - 明年物业税可能成为费用增长的不利因素，保险成本在未来几个季度仍将是不利因素，预计需要4%以上的收入增长才能实现利润率持平，具体还取决于市场环境和公司市场份额的增长 [86][87][89] 问题5: 过去几年近3亿美元的投资资本何时能带来回报？ - 投资回报时间难以确定，重大重新定位项目通常需要三到四年，公司对投资回报持谨慎乐观态度，明年将受益于减少的业务中断 [91][111][112] 问题6: 投资资本的回报率历史范围是多少？ - 稳定基础上回报率通常为10%以上，重建规模越大，回报率越高 [113] 问题7: 目前是否还有成本节约机会，保险覆盖范围是否有变化？ - 公司认为持续提高效率是可能的，在多个领域存在成本节约机会；保险覆盖范围与去年相同，为5亿美元 [97][98][100] 问题8: 交易市场情况如何，是否更容易完成低于1亿美元的交易？ - 交易市场仍存在不利因素，美联储的高利率政策对融资不利，但高现金流的CMBS市场开放，部分超过1亿美元的交易也会达成 [103][104] 问题9: 2024年资产出售的展望如何？ - 资产出售将取决于股票交易情况、公私市场的相对价值机会、宏观环境和债务市场等因素，公司没有设定具体的出售目标 [123] 问题10: 明年资本支出和股息情况如何？ - 预计2024年资本支出将降至1亿美元或以下；公司仍有净运营亏损（NOL）可用于抵税，不一定需要增加股息 [127][128][129] 问题11: 与去年相比，第四季度的收入和利润情况如何？ - 去年第四季度物业税有超过300万美元的调整，今年预计没有此项调整，会导致费用增加；今年第四季度部分城市会议日历有利，是积极因素；第一季度和第四季度业务量下降时，固定成本难以消化，加上物业保险、物业税和能源成本的影响，导致利润率下降 [154][155][175] 问题12: 万豪纽约广场酒店翻新后，公司波士顿或洛杉矶的2W酒店是否会有运营变化或翻新？ - 公司预计不会有重大运营变化或翻新以符合新的品牌标准 [157] 问题13: 提前显示总酒店费用的酒店预订趋势是否有变化？ - 公司没有观察到明显变化，整个行业正在支持相关立法，预计未来12个月内会普遍采用，从竞争角度看，最终影响不大 [158][159] 问题14: 如何看待波士顿和华盛顿特区的长期前景？ - 公司对波士顿的长期前景更乐观，认为华盛顿特区面临与西海岸城市类似的问题，恢复需要更长时间，且公司在华盛顿特区的投资规模较小 [162][163][182] 问题15: 洛杉矶娱乐行业罢工结束后，业务恢复速度如何？ - 恢复速度取决于时间，若罢工持续到11月，第四季度最后四到六周业务恢复可能有限，历史上制作公司急于恢复生产 [182]