财务数据和关键指标变化 - 与去年同期相比，公司FFO增长33%，FFO每股增长12% [3] - 第三季度核心FFO每股同比增长12%，主要受同物业NOI增长推动，现金基础增长9.5%，GAAP基础增长8.9% [7] - 第三季度末，净债务与总企业价值比率为16.7% [4] - 第三季度租赁利差超预期，年初至今现金和GAAP基础租赁利差分别为62%和82% [7] - 预计2023年核心FFO每股指导范围提高至2.16 - 2.18美元，中点同比增长11% [155] - 预计2023年现金和GAAP同物业NOI增长中点与之前指导不变，现金基础范围收紧至9.75% - 10%，GAAP基础范围收紧至8% - 8.25% [156] - 全年平均同物业入住率预计约为97.75%，中点与之前指导不变 [156] - 季度末，净债务与EBITDA比率为3.7倍，流动性为15亿美元，包括8300万美元现金、10亿美元循环信贷额度全额可用和约4.5亿美元待结算远期股权 [154] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度公司执行了150万平方英尺的租赁活动，带来100个基点的正净吸纳量 [168] - 已执行租约的年度嵌入式租金涨幅增至4.3% [168] - 净有效投资组合按市值计价估计为56%，未来两年代表7700万美元的增量NOI，全部转换相当于3.5亿美元的增量NOI增长，相当于每股FFO贡献1.70美元或79%的FFO每股增长 [170] - 约400万平方英尺的增值重新定位和再开发项目正在进行或预计在未来24个月内启动，预计总成本的无杠杆收益率为6.4%，代表约5亿美元的价值创造 [20] - 第三季度完成六笔交易，总计3.15亿美元，年初至今投资活动约12亿美元，第三季度投资初始收益率为5.2%，预计总成本的无杠杆稳定收益率为6% [175] - 目前有近4亿美元的高增值投资处于合同或已接受报价阶段，包括即将完成的圣盖博谷子市场2.45亿美元投资，初始收益率为6.8% [175] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度，南加州填充市场净吸纳量为260万平方英尺，空置率为2.2%，是全国最低，环比空置率增加30个基点，优于美国其他主要市场平均增加70个基点，供应风险也远低于其他主要市场 [5] - 与Rexford投资组合可比的高功能产品市场租金同比增长3%，但环比下降1%，主要由大型建筑推动 [13] - 南加州工业市场租户需求持续强劲，市场入住率徘徊在98%左右，与2019年疫情前水平相当，市场租金增长从疫情期间的空前增长中趋于正常化 [166] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于内部和外部投资，以推动近期和长期增值和净资产价值增长，对资本配置采取高度选择性和严格的方法 [171] - 公司将继续评估增值资本来源，为内部和外部增长机会提供资金，包括资产处置 [153] - 公司致力于通过全面的ESGi方法创造价值，宣布到2045年实现净零温室气体排放的目标以及近期减排目标 [22] - 随着全国市场向疫情后均衡和供应水平正常化，公司认为其创业型资产管理、重新定位和增值投资计划将使公司进一步差异化其业绩和FFO每股增长 [173] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管总体经济状况仍不确定，但公司状况良好，现有投资组合中估计有33%的嵌入式现金NOI增长，未来两年可实现 [11] - 公司最大的NOI增长来自重新定位和再开发工作，随着挖掘现有投资组合中的增量价值创造机会，这部分业务将继续增长 [11] - 南加州填充市场长期需求基本面优越，供需失衡几乎无法治愈，预计近期有利的供需动态将继续推动全国主要市场中最强劲的租户需求基本面 [160][173] 其他重要信息 - 核心交通在码头工人合同解决后有望恢复正常，最近洛杉矶/长滩港口活动环比增长20%，是过去12个月中的第二高交易量，而东海岸和墨西哥湾沿岸港口活动下降 [19] - 预计未来两年，增值重新定位和再开发预计贡献7100万美元的增量NOI，总投资组合3.5%的年度嵌入式租金涨幅预计贡献2600万美元，第三季度和第四季度至今完成的收购贡献2800万美元 [152] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 再开发项目稳定日期推迟的影响因素及租赁管道情况 - 再开发项目时间推迟的驱动因素包括许可和审批流程影响建设时间，以及租赁进度恢复到更正常水平，目前预计租赁时间将与疫情前约六个月的水平一致 [25][38] 问题: 加权平均租赁期限缩短的原因 - 今年加权平均租赁期限较短，是由几笔12个月或更短期限的短期交易推动，这些交易是在重新定位和再开发之前签订的，以便在为建设做准备时获取收入 [30] 问题: 按市值计价披露中减少7%以及未来预测下降6%的原因 - 按市值计价下降的原因包括市场租金增长自2019年第四季度以来增长80%，随着将按市值计价转换为现金流和FFO，若市场租金增长不持续，按市值计价将下降；已签订的租约及其转换为FFO的情况；物业进出按市值计价池的情况，如进入重新定位或再开发的物业会从池中移除，收购也会有影响 [27][40][41] 问题: 公司如何考虑额外收购的节奏以及未来收购资金中处置收益的占比 - 公司资本部署重点是通过投资推动增值和净资产价值增长，内部投资（重新定位和再开发）和外部投资目前收益率均为6.4%，具有增值性，高于去年，尽管资本成本上升，但初始和稳定收益率更高；处置是潜在的资本来源，公司正在积极推进一些处置项目，将在交易完成时提供更新 [55][56] 问题: 处置资产的稳定资本化率与投资使用资金的稳定资本化率之间的利差 - 公司处置资产是因为认为资本循环具有高度增值性，将在处置交易完成时披露利差 [57] 问题: 目前公司投资组合中需求最大的租户类型、规模和行业 - 市场需求广泛，尽管整体经济存在担忧，但来自消费品、食品、饮料行业的需求在本季度租赁活动中有所体现，电动汽车市场也是需求的重要贡献者，还有电商驱动的分销公司和3PL公司，传统零售商的全渠道分销需求也持续存在 [59][76] 问题: 圣盖博收购资产的性质和潜在上行空间 - 公司与租户Tireco沟通，目前他们没有在2025年搬离的意向，该租约有固定续租选项，续租率为3% [64][103] 问题: 处置资产的数量和进展情况以及对现有投资组合按市值计价的影响 - 公司不提供处置指导，因为有很多因素影响交易是否完成和时间，就像收购一样；处置对按市值计价的影响预计不会很大 [78][80][101] 问题: 按市值计价披露中季度间2%影响的原因以及重新定位和再开发对按市值计价租金增长的影响 - 空置物业没有可比租金，重新定位和再开发的物业会移出按市值计价池；按市值计价计算中的物业不在重新定位范围内，实现按市值计价可能只需典型的二次装修、租赁佣金和经常性资本支出 [84][85][88] 问题: 100个基点的正净吸纳量对报告入住率的影响 - 公司将离线详细解释该问题的组成部分 [91] 问题: 租赁中是否有更多免租期或装修补贴 - 本季度免租期为0.7个月，低于上一季度，年初至今补贴为1个月，符合指导和前四个季度平均水平，与往年平均约1.25个月相比仍在范围内，未看到补贴大幅增加；未看到装修补贴有重大变化 [95][108] 问题: 同物业入住率指导以及第四季度下降的驱动因素 - 全年同物业入住率指导为97.75%，第四季度预计下降60个基点，此前指导下半年也预计下降约30个基点，主要是因为一些空间进行轻度和中度重新定位时的停机时间；更新指导中有30个基点的影响来自从预观察名单上的租户收回的空间，该租户今年早些时候经历业务收购，整合有挑战 [97][124] 问题: 港口劳工协议完成和巴拿马运河拥堵对南加州工业租户兴趣和业务的影响 - 一些大型建筑会受益，南加州通过港口业务产生了大量附属服务收入，希望港口业务量增加是进一步复苏的趋势 [98] 问题: 交易和有担保债务市场在过去几个月的变化 - 尽管利率上升且资金获取有挑战，但南加州市场仍有资金流入，有新的市场参与者进入工业领域，交易仍在进行，资本化率变化不大，仅上升约25个基点 [114][126] 问题: 新重新定位项目的预期收益率与现有管道和当前收购收益率的比较 - 收益率有所不同，一些遗留收购可能在市场高峰期购买，稳定收益率较低，而其他项目可能高于6.4%的稳定收益率；公司已重置稳定收益率目标，会更有选择性，一些资产可在未来两三年获得更高稳定收益率 [127][128] 问题: 按市值计价变化中负1%市场租金增长的影响范围以及到2024年底按市值计价的预测 - 市场租金变化不是直线的，存在子市场和规模的差异，除市场租金变化外，还有很多因素影响按市值计价；基于当前投资组合，到2024年底预计按市值计价为42% [132][134] 问题: Tireco租约的自动续约情况以及对按市值计价的影响 - Tireco有固定续约选项，续约率为3%，这影响了2025年的按市值计价，若收回空间，按市值计价会上升 [136][138] 问题: 经常性资本支出增加的原因以及G&A指导在第四季度大幅上升的原因 - 经常性资本支出增加主要是季节性因素，第三季度和部分第二季度利用较热较干燥的天气进行外部工作，如屋顶和外墙粉刷，预计第四季度将与之前季度更一致；G&A在2023年首次增加，全年占收入的比例预计为9.6%，低于去年的10.2%，第四季度增长主要是与基于绩效的股权补偿相关的非现金股权调整，该补偿只有在公司持续表现良好时才会实现 [120][142][148] 问题: 新合同的租金涨幅 - 本季度已执行租约的嵌入式租金涨幅为4.3%，是过去三年至今最高，第二季度为4.1%，第一季度为4% [143]