财务数据和关键指标变化 - 第四季度入住率为69.3%，达到2019年水平的92%；平均每日房价为193美元，达到2019年的107%；每间可售房收入（RevPAR）为134美元，达到2019年的99%，为疫情开始以来的最高水平 [7] - 第四季度RevPAR增长5.2%，由平均每日房价增长1.5%和入住率增长3.6%推动 [8] - 第四季度酒店运营费用同比增长，固定成本如保险和财产税是主要驱动因素，增长16%；可控可变酒店运营成本增长6.6%，按每间入住客房计算仅增长2.8% [9] - 第四季度每月RevPAR增长均超过2022年，10月、11月、12月分别增长6.4%、5.6%、3%，分别达到2019年水平的101%、96%、99%；每月总收入增长也受益于非客房消费，10月、11月、12月分别增长7.6%、5.3%、3.7%，分别达到2019年水平的102%、96%、100% [10] - 1月RevPAR增长5.8%，入住率为62%，平均每日房价约为191美元，分别为2023年1月的104%和102% [11] - 第四季度每间入住客房的总酒店运营成本增长限制在3.4%，比第三季度低260个基点；总第四季度酒店运营成本仅比2019年水平高4.3%，远低于自2019年以来的总体核心CPI增长率 [12] - 第四季度工资和福利占总成本约40%，总体与2019年水平持平，为104% [13] - 2023年实现前四分之一的RevPAR增长9% [24] - 第四季度调整后EBITDA为7920万美元，调整后每股摊薄FFO为0.34美元，处于指引高端 [57] - 2023年积极管理资产负债表，包括延长4.25亿美元抵押贷款债务、重铸6亿美元企业循环信贷额度、签订2.25亿美元定期贷款；还签订了5.25亿美元新利率互换协议 [57] - 2023年第四季度回购约93万股，花费990万美元，平均价格为每股10.69美元；全年回购约760万股，花费7720万美元，平均价格为每股10.20美元 [50] - 第四季度酒店EBITDA为8960万美元，酒店EBITDA利润率为28.1%，比2022年可比季度仅低93个基点 [61] - 预计2024年资本支出在1 - 1.2亿美元之间，净利息支出在9100 - 9300万美元之间 [59] - 2024年提供全年指引，预计可比RevPAR增长2.5% - 5.5%，可比酒店EBITDA在3.95 - 4.25亿美元之间，企业调整后EBITDA在3.6 - 3.9亿美元之间，调整后每股摊薄FFO在1.55 - 1.75美元之间 [64] 各条业务线数据和关键指标变化 - 商务旅行（BT）收入增长至2019年水平的79%，为新高，较第三季度提高400个基点；增长由房晚数增长7%和平均每日房价增长6%推动，工作日收入达到2019年水平的94%，较第三季度提高100个基点 [26][27] - 第四季度团体收入同比实现中个位数增长，预计小团体需求将保持强劲 [28] - 休闲旅游趋势良好，度假村RevPAR增长6.6%，周末需求强劲，城市周末表现优于整体组合 [29] - 非客房收入增长8.1%，带动总收入增长5.7%，EBITDA同比增长2.3% [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 城市市场表现出色，RevPAR超过2019年水平的101%，其中平均每日房价达到2019年的111%；多个城市市场RevPAR超过2022年，如波士顿121%、洛杉矶118%、匹兹堡119%、旧金山113%、丹佛110%、纽约104%、华盛顿特区105% [7] - 预计2024年波士顿、南加州、纽约等城市市场将表现强劲 [45][48] - 第四季度中央商务区受益于全市活动和独立团体活动；硅谷第四季度临时住宿需求疲软 [105] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 完成2022年的转换、收入提升和利润率扩张计划，并在纳什维尔、休斯顿和新奥尔良的第二轮转换中取得进展，还宣布匹兹堡两处资产的转换 [17] - 收购波士顿温德姆酒店的永久产权，预计转换后EBITDA有40%以上的提升空间 [37][39] - 看好非公开市场的外部增长机会，作为全现金买家具有优势，但会保持投资纪律 [40] - 通过回购股份和分红向股东返还资本 [41] - 预计2024年行业基本面将实现正增长，城市市场将继续跑赢行业，集团业务和休闲旅游将保持健康 [42][43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济存在不确定性，但预计2024年行业基本面将实现正增长，城市市场将受益于团体趋势、商务旅行恢复和国际入境旅游改善 [42] - 长期来看，看好住宿行业基本面的积极趋势，消费者偏好向体验式消费转变、商务需求改善、国际入境旅游恢复和全市活动增长将提供支持 [44] - 预计不同市场表现将出现更明显分化，公司凭借布局有望跑赢行业 [45] 其他重要信息 - 公司的前瞻性陈述受多种风险和不确定性影响，实际结果可能与沟通内容存在重大差异 [15] - 建议参考公司网站上发布的补充信息，包括当前酒店组合的备考运营结果 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请量化波士顿温德姆酒店交易的评估，以及休闲业务整体趋势如何 - 该交易价格较附近惠特尼酒店交易价格有大幅折扣，且认为提前获得该资产的上行空间，抵消了租赁期内剩余现金流；预计该资产稳定后倍数为8 - 8.5，加上资本支出后再增加1 - 1.5倍；休闲业务保持健康，第四季度总收入同比增长4.3%，周末收入同比增长4.4%，城市周末达到2019年水平的114%，比整体组合高200个基点，预计未来休闲业务将保持强劲，由城市休闲驱动 [70][73][75] 问题: 请分享万豪路易斯维尔酒店2024年的预期，包括团体预订进度和整体增长预期 - 该酒店2023年RevPAR增长约22%，且大部分增长来自平均每日房价；2024年团体预订进度为107%，因位置与会议中心相连，且当年有特殊活动，如肯塔基德比150周年和PGA锦标赛，预计表现良好 [86] 问题: 请提供波士顿酒店2023年的酒店级EBITDA和地面租金费用，以及对圣地亚哥的初步看法 - 波士顿酒店2023年EBITDA约为1050万美元，地面租赁费用约为75万美元；公司正在与圣地亚哥港积极谈判续租事宜，对谈判进展感到乐观 [85][92] 问题: 请谈谈当前交易环境，以及对今年高档连锁酒店交易活动的预期 - 由于衰退概念基本消除，卖家和买家的估值差距缩小，交易更具可操作性，未来几个季度对全现金买家是有吸引力的环境，预计交易活动将在下半年回升 [88] 问题: 请说明2024年运营费用指导中5%增长的构成，以及圣地亚哥租赁续约情况 - 预计2024年固定成本（主要是保险和财产税）将继续面临压力，增长将处于低两位数；公司正在与圣地亚哥港积极谈判续租事宜，对谈判进展感到乐观 [91][92] 问题: 请说明未来几年转换和翻新项目的影响，以及固定与浮动债务敞口、股息支付率预期 - 由于有内部设计和施工团队，预计未来几年翻新不会产生明显的顺风或逆风影响；公司长期目标是将20% - 30%的债务设为浮动，若不采取其他措施，2024年底浮动债务将略低于30%；当前股息支付率处于FFO的中30%，认为有提升空间，正常化支付率在周期峰值时为60% - 65% [94][98][100] 问题: 请说明公司指导中隐含的行业RevPAR假设，以及对旧金山、中央商务区和硅谷市场的看法 - 公司假设组合表现与城市市场一致，预计城市市场将跑赢行业，第四季度城市市场跑赢行业4倍，全年跑赢2倍；旧金山第四季度受益于全市活动，预计2024年商务旅行将改善，安全问题和头条风险正在缓解；中央商务区第四季度受益于全市活动和独立团体活动；硅谷第四季度临时住宿需求疲软，但国际部署和预订情况有所改善，预计2024年夏季需求将增加 [104][105][108] 问题: 请说明在考虑公司交易的EBITDA倍数与私人酒店定价的情况下，如何看待增量资产出售 - 公司将根据市场动态和资产表现进行评估，作为积极的投资组合管理者，会在合适的时候进行资产循环，但会基于单个资产的情况进行决策 [111][112] 问题: 请说明若排除湾区，2023年EBITDA利润率与2019年的对比情况 - 若排除北加州（湾区主要部分），公司EBITDA利润率与2019年接近，北加州是导致与2019年差距的主要原因 [114] 问题: 请说明公司在进行额外交易前的可用资金，以及自由现金流的分配和波士顿温德姆酒店翻新的时间和资本支出 - 公司年末有超过5亿美元的公司现金，扣除波士顿收购的1.25亿美元后，预计有3.75亿美元；组合每年产生超过1亿美元的增量自由现金流；翻新时间目标是在2026年年中世界杯前完成ESK，但仍在与品牌谈判，资本支出范围正在确定中 [117][118][121] 问题: 请说明哪些市场的EBITDA超过2019年水平，以及2024年城市市场的增长预期，圣地亚哥租赁成本和债务期限管理计划 - 波士顿、纽约、亚特兰大、南加州、路易斯维尔、丹佛、匹兹堡、奥兰多等市场预计表现强劲，公司有信心在未来几年超过2019年EBITDA水平；圣地亚哥租赁谈判处于保密阶段，无法评论；公司正在对约4亿美元的到期债务进行处理，包括延长1.81亿美元贷款和再融资2亿美元贷款，将在短期内完成，会对加权平均期限产生约半年的影响 [124][126][130] 问题: 请谈谈品牌对非REIT业主资本支出的管理情况，以及是否担心品牌价值受损 - 品牌在疫情期间与业主合作良好，目前正在逐步恢复资本计划，并采取措施确保计划执行；认为虽然存在一定的资本支出积压，但不会损害品牌价值，随着交易进行，品牌会严格要求资本计划的执行 [134][135]