财务数据和关键指标变化 - 第二季度RevPAR同比增长4.5%，超过行业200个基点，达到2019年水平的96%，创历史新高 [27] - 平均每日房价（ADR）同比增长近400个基点，达到204美元，为2019年的107% [27][38] - 入住率为75.1%，为2019年水平的91% [38] - 酒店EBITDA为1.228亿美元，EBITDA利润率为34.4%，仅比去年低130个基点 [10][17] - 总营收同比增长7%，达到2019年水平 [28] - 非客房收入本季度强劲增长21% [28] - 调整后EBITDA为1.138亿美元，调整后每股FFO为0.56美元，均在指引范围内 [39] - 第二季度酒店运营成本仅比2019年水平高2%，远低于2019年约15%的总体核心CPI增长率 [18] - 截至季度末，拥有约4.77亿美元的无限制现金、6亿美元的公司循环信贷额度和22亿美元的债务 [41] - 2023年已回购约530万股股票，花费5420万美元，平均价格为每股10.22美元 [42] 各条业务线数据和关键指标变化 商务散客（BT）业务 - BT收入达到2019年水平的71%，较第一季度提高300个基点 [7] - 同比收入增长12%，入住率和ADR增长各占一半 [29] - 工作日RevPAR同比增长6% [29] 团体业务 - 团体收入同比增长13%，主要由ADR增长10%推动 [8] - 收入达到2019年水平的103%，较第一季度提高400个基点，ADR超过2019年13% [30] - 第三季度团体预订进度达到2019年水平的103% [30] 休闲业务 - 城市休闲需求持续强劲，城市周末RevPAR同比增长4% [30] - 度假村需求正常化，有所放缓 [30] 各个市场数据和关键指标变化 城市市场 - RevPAR同比增长7.7%，首次达到2019年水平，较第一季度提高超过300个基点 [6] - 多个关键城市市场的ADR超过2019年水平10%以上 [28] 特定城市市场 - 纽约RevPAR达到2019年的104%，路易斯维尔达到118%，圣地亚哥达到102%，华盛顿特区达到107%，坦帕达到135%，印第安纳波利斯达到108%，匹兹堡达到109% [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 执行新奥尔良和休斯顿的酒店改造项目，宣布纳什维尔的新改造项目，预计改造项目将带来强劲的两位数回报，推动运营表现和净资产价值提升 [11][32][33] - 利用强大的资产负债表进行多项资本配置，包括以有吸引力的价格回购2500万美元股票，并在今年第二次提高季度股息 [12][21] - 行业受益于团体需求增强和商务散客的持续复苏，城市市场表现突出 [4] - 交易市场总体受限，公司将保持机会主义，但鉴于资产负债表实力和投资组合定位，无需进行大规模交易 [54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济存在不确定性，但行业有望在今年剩余时间内实现正RevPAR增长，公司投资组合定位良好，城市休闲需求将保持强劲 [13] - 商务散客和团体业务趋势积极，公司有望继续跑赢行业 [35][36] - 长期来看，由于消费者对旅游的重视增加以及新供应的多年期展望，对酒店行业基本面持乐观态度 [36] 其他重要信息 - 明年将对酒店进行全面翻新，以进一步提升市场份额 [11] - 2023年资本支出预计在1亿 - 1.2亿美元之间 [68] - 第三季度指引：可比RevPAR在137 - 143美元之间，可比酒店EBITDA在9400万 - 1.04亿美元之间，公司调整后EBITDA在8500万 - 9500万美元之间，调整后摊薄每股FFO在0.37 - 0.44美元之间 [67] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：商务散客业务在第二季度的表现及第三季度展望 - 商务散客业务持续改善，势头良好，周三至周五的RevPAR同比增长6%，5月和6月的客房夜数达到2019年水平的90% [46] - 第三季度没有节假日等因素影响，该趋势有望延续，中小企业继续引领需求，大客户也在逐步恢复 [47] 问题：翻新和改造酒店的房价与竞品的差距及未来预期 - 改造前，这些酒店的房价约为竞品的90%，改造后，房价和市场份额均有所提升，主要得益于ADR的增加和非客房消费的增长 [52] - 改造后酒店能够与更高端的竞品竞争，未来有望进一步稳定和提升市场份额 [53] 问题：交易市场情况及公司的收购或出售计划 - 交易市场总体受限，债务市场和利率上升是主要因素，公司将保持机会主义，但鉴于资产负债表实力和投资组合定位，无需进行大规模交易 [54] - 目前开始有更多相关对话，但尚不确定是否会转化为实际交易，公司作为全现金买家，市场开放时将受益 [98] 问题：泰勒·斯威夫特演唱会对第二季度业绩的影响及消费者行为变化 - 演唱会对城市市场业绩有积极影响，且这种趋势有望持续，公司酒店能够受益于这种休闲需求 [82][83] - 商务散客的预订窗口仍较短，0 - 7天预订的比例从2019年的51%上升到58%，但小团体和短期预订仍为公司带来定价权 [84] 问题：硅谷和旧金山市场的情况 - 旧金山下半年的中央商务区（CBD）情况好于2022年，硅谷去年有较多项目业务，可能是其他同行调整预期的原因 [91] - 公司对该地区长期乐观，但短期内仍面临挑战，非CBD地区表现优于CBD地区 [113][114] 问题：服务标准和客人满意度得分情况 - 精选服务酒店和全服务酒店的客人满意度得分均有所上升，主要得益于运营时间的一致性和客房清洁服务的改善 [93] 问题：奥兰多地区的情况及团体业务展望 - 奥兰多地区的酒店未受到明显影响，城市整体活动日程良好，团体业务表现强劲，第二季度收入达到2019年水平的103%，第三季度预计也将达到该水平，全年预订进度达到97% [96][97] 问题：收购管道及今年是净买家还是净卖家 - 目前开始有更多相关对话，但尚不确定是否会转化为实际交易，公司作为全现金买家，市场开放时将受益，目前交易市场总体受限 [98] 问题：纽约市市场环境及公司的看法 - 目前资本市场限制了购买群体，公司希望市场有所改善，但纽约市的城市生活方式酒店与公司投资组合契合度较高 [100] 问题：公司对休闲业务更乐观的原因 - 城市休闲场所仍在发展，公司酒店靠近这些场所，能够受益于休闲需求的增长 [102] - 由于远程工作环境，周四成为入住高峰，公司酒店能够从商务需求向周末休闲体验转型 [102] 问题：基韦斯特和迈阿密市场的策略及价格敏感性 - 基韦斯特市场，公司利用地理位置优势，承接政府业务，提高了入住率 [107][108] - 迈阿密市场，一家酒店在第二季度进行了翻新，预计第四季度业绩将改善 [109] 问题：硅谷酒店的盈利能力及是否考虑减持 - 公司对北加州市场整体持乐观态度，但短期内该地区仍面临挑战，第四季度有足球比赛等活动，市场有一定潜力 [143][145] - 目前这些酒店仍能产生正的EBITDA，公司会继续观察市场情况 [143] 问题：品牌转换计划及未来展望 - 约20%的投资组合在未来三到五年内有品牌转换的可能性，公司计划每年进行约两次转换，以提升资产价值 [146][147][148] 问题：资本配置策略是否会改变 - 公司将继续保持谨慎和平衡，以杠杆中性为指导原则进行股票回购，同时利用资产负债表的灵活性进行多项资本配置 [152] 问题：度假村市场第三季度展望及休闲与商务散客的比例 - 预计度假村市场第三季度表现将略好于第二季度，主要得益于曼德勒和圣莫尼卡部分度假村的业务增长 [153][159] - 目前休闲和商务散客的比例约为50:50，受周四入住高峰等因素影响 [129][131] 问题：公司未来面临的最大风险 - 经济背景的变化对需求增长的影响，特别是商务散客和城市休闲需求的持续增长 [157][161] - 国际需求的持续增长情况，特别是在纽约和南佛罗里达等市场 [161]