财务数据和关键指标变化 - 2023年第三季度，经调整后的每股摊薄FFO为0.22美元，较2022年的0.24美元下降8%，较第二季度的0.21美元增长5% [51] - 本季度租金及相关收入为4810万美元，较去年同期的4290万美元增长12% [52] - 社区净营业收入从2022年的2370万美元增长16%至2023年的2750万美元 [27] - 本季度社区运营费用增长8%，主要因近期收购、工资、租赁房屋费用、房地产税等增加 [52] - 截至季度末，公司总债务约6.87亿美元，其中社区级抵押贷款债务4.42亿美元、应付贷款1.45亿美元、4.72%的A系列债券1亿美元，79%的债务为固定利率 [53] - 本季度加权平均债务利率为4.71%，去年为4.18%；抵押贷款加权平均利率为3.88%，去年为3.87%；短期借款加权平均利率为7.26%，去年为4.97% [28][53] - 截至季度末，公司永久优先股权益为2.79亿美元，股权市值9.28亿美元，总市值约19亿美元 [54] - 本季度通过普通股ATM发行约280万股普通股，加权平均价格15.93美元/股，总收益4450万美元，扣除费用后净收益4350万美元；通过优先股ATM发行约57.8万股D系列优先股，加权平均价格21.43美元/股，总收益1240万美元，扣除费用后净收益1220万美元 [29][30] - 季度末，净债务与总市值之比为34.2%，净债务减证券与总市值之比为32.8%，净债务与调整后EBITDA之比为6.5倍，净债务证券与调整后EBITDA之比为6.2倍，利息覆盖率为2.6倍，固定费用覆盖率为1.8倍 [31] - 截至季度末，公司现金及现金等价物为3860万美元，无担保循环信贷额度可用8000万美元，另有4亿美元潜在可用额度，其他信贷额度可用1.774亿美元 [57] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：公司拥有22300个已出租地块，其中9300个地块的房屋为公司所有并出租给居民，其余13000个地块为居民自有房屋，公司收取地块租金；公司拥有9900套租赁房屋，出租率为94.2%；年初至今安装并入住900套新租赁房屋，同店入住率较上一季度增加172个地块或50个基点，同比增加546个地块或210个基点，达到88.4%；租赁业务周转率低于30%，入住率94%，收款率98% [6][8][18][19] - 房屋销售业务：年初至今房屋销售总额为2340万美元，较去年的2030万美元增长15%；共销售264套房屋，其中122套新房，平均每套售价13.4万美元，142套二手房，平均每套售价5万美元；毛利率为31%，去年为30% [44] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国住房市场存在严重的经济适用房短缺，估计短缺高达400万套，且未考虑南部边境的大规模移民 [59] - 由于抵押贷款利率上升、房价高企和供应不足，购房和租房成本差距达到1996年以来的最大 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于通过填充空置地块和开发新项目实现价值创造，计划明年开发约400个新地块，并获得800个地块的开发批准 [25][46] - 公司将继续执行长期增值业务计划，通过收购社区、改善外观和实施销售及租赁计划来提高盈利能力 [49] - 公司计划增加租赁房屋数量，预计明年新增800 - 900套租赁房屋 [45] - 公司关注收购机会，目前有两个位于马里兰州的社区已签订合同，预计2024年上半年完成收购 [22] - 公司在南部市场取得显著增长，如阿拉巴马州的Deer Run社区入住率从30%提升至约80%，南卡罗来纳州的一处社区预计明年上半年达到100%入住率 [69] - 公司认为自身在提供经济适用房方面具有竞争优势，能够以较低成本提供住房，满足市场需求 [74] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场条件预计将继续扩大购房和租房成本差距，有利于公司的租赁房屋业务 [10] - 公司预计2024年将充分受益于2023年新增租赁房屋和租金增长带来的收入增长 [37] - 随着制造业积压问题解决，公司库存成本将降低，有助于提高盈利能力 [45] - 公司认为美国经济适用房短缺问题严重，公司的业务模式能够满足市场需求，具有良好的发展前景 [59][82] - 公司的土地资产，特别是位于Marcellus和Utica页岩地区的3800英亩土地，随着能源相关项目的推进，价值有望增加 [61] 其他重要信息 - 公司提醒会议中的部分陈述可能为前瞻性陈述，存在风险和不确定性 [2] - 会议讨论了非GAAP财务指标，相关指标与GAAP指标的调节信息可在公司财报、补充信息和SEC文件中查看 [3] - 公司网站umh.reit提供未经审计的第三季度补充信息和10 - Q文件 [14] - 公司拥有25800个房屋用地，其中3500个为空置用地，有增长收入的潜力 [6] - 公司的非创收资产如空置土地，虽目前不增加FFO，但随着通胀、人口和经济增长，价值会增加 [12] - 公司计划减少将转型物业、扩建项目和新开发项目实现盈利的时间 [46] - 公司的销售和金融子公司具有增长业务量和利润的潜力 [50] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 去年收购的七个社区中是否还有在进行周转改善的，2024年入住率能否持续每季度25 - 50个基点的增长？ - 公司在去年收购的社区中进行了大量房屋拆除工作，部分社区质量较高，无需太多拆除工作；预计能够保持每季度25 - 50个基点的入住率增长，但取决于及时获取房屋的能力和市场租赁需求，目前市场需求强劲 [64] 问题2: 马里兰州两个收购项目的质量状况如何，目前社区中租赁单元的普及程度如何？ - 49单元的物业已100%入住，是交易中的稳定部分；相邻的142单元社区入住率约70%，有提升空间 [39] 问题3: 佐治亚州资产的现状如何，何时能实现有意义的入住率提升？ - 该资产于1月收购，目前正在解决与市政当局的许可问题，即将完成；已安排未来几周有首批入住，随后将迅速引入更多房屋以提高入住率和业绩 [68] 问题4: 公司是否有兴趣获得政府合同，特别是与FEMA合作，以应对自然灾害导致的经济适用房需求？ - 公司专注于建设、运营和翻新用于销售或租赁的移动房屋社区；提供应急住房是工厂和政府的业务，与公司核心业务不同，公司将继续专注于现有业务 [96] 问题5: 租户或业主的信用坏账费用趋势如何，在宏观环境疲软的情况下租户情况如何？ - 公司密切监控收款情况，第三季度总体收款率超过98%，与以往水平一致；目前未发现收款问题，但会持续关注；由于购房和租房成本差距扩大，公司产品需求增加，租户支付租金的意愿较强 [98] 问题6: 公司出售优先股的收益率问题，以及公司对优先股销售的考虑和预期回报？ - 公司认为美国经济适用房短缺问题严重，公司业务具有重要意义；公司将继续发展业务，通过多种渠道筹集资金；优先股是资本结构的一部分，银行认可其地位；公司会综合考虑各种资本来源，从长期来看，业务具有高盈利能力 [82][87] 问题7: 公司出售股份是否会导致稀释问题，以及股权成本是否过高？ - 美国存在400万套住房短缺且短缺情况在加剧，其他建筑商因抗通胀而削减建设；公司过去的社区建设取得了巨大收益，未来社区价值有望增长；公司希望以更低成本发行股票，但需根据市场情况决定；公司有政府项目支持，能够获得资金；公司计划继续建设和扩张，包括建造至少400个扩建单元、每年增加800套新租赁房屋，并关注有吸引力的收购机会 [103][115]