纪要涉及的行业和公司 - 行业：房地产行业 - 公司：未提及 纪要提到的核心观点和论据 杭州市场限购取消后的变化 - 成交量创新高，全市十天内可能达600套左右，增长主要源于业主置换，刚需入市变化不大，因之前政策宽松[1] - 房源挂牌量从16万套增至19万套，新增约35000套，但成交价差未变，降价幅度平均8%，降价房源占比超10%，市场旨在激活成交量而非拉升房价[1] - 中介单量增幅不大，但业绩近百分百增长，因增长单量为大标的，业主倾向卖旧房买中高端住宅，600 - 1000万总价二手房成交量显著提升，占比增长约60%[1] - 业主信心增强，首付和利率降低，刚需消化接近尾声，促使业主倾向房产置换，主城区600万以上住宅成交量明显增加，带看量和效率提升[1] - 房价可能见底，愿低于市场价出售的房源基本消化完毕[1] 西安市场限购取消后的变化 - 刚需客户受刺激大，改善型楼盘来访和来电量变化不大，老城区总价不高且供应量不大的改善型楼盘成交量不错[1] - 开发商通过返佣、提成、赠送家电装修等促销，避免损失利润，线上卖房渠道较新，能拿4% - 5%优惠折扣[1] - 西安人口聚集，新落户人口带来较大购买量，200万以下预算刚需人群成交量可观，高端和改善型楼盘及新区域高价区域市场表现一般[1] - 购房者有观望心态，对政策持续性和房价稳定性迟疑，国企开发商楼盘占比高，成交较好的均为国企开发商[1] - 成交量从四月末四百多套涨至900套左右，主要是刚需楼盘成交，价格仍有5%折扣，未因成交量增加改变销售计划[1][2] 市场成交效率和可持续性 - 杭州市场带看转化效率第二周略降，从20比1略降至21比2，成交效率与2022年517政策放松时相似[2] - 西安市场带看成交时间从二十来天延长到一个月左右，效率无明显变化，二手房成交量和价格入学季后下降，与新房市场表现不同[2] - 西安城投类平台和保障房主体对收购存量住房细则不明，对未来市场有较大扰动[2] - 杭州市场短期成交量改善，但市场参与者对可持续性持观望态度[2] 其他重要但可能被忽略的内容 - 杭州限购放松后，刚需市场占比维持高位，与一季度持平，两三百万总价房子成交占比仍高于前两年[2] - 600 - 1000万二手房市场成交量增长，5月9号十天内比一季度平均数增长约60%，带来中介佣金百分百增长[2] - 市场已进入较热阶段，业主积极入市，因首付降低和利率下降，信心增强，趁机置换新房[2] - 杭州主城区600万以上房产五月份成交量明显增加，纯改善型住宅成交量显著提升，中介带看量近十天比上月或一季度平均增长20%，带看效率提升约40%[2] - 新房市场认购量比之前上涨约30%，标的明显提高，之前以200 - 300万为主，五月更多在300万以上，甚至达四五百万区间[3] - 西安限购取消后，开发商依赖渠道分销程度加重，促销策略改变，线上卖房成新兴趋势[3] - 西安刚需楼盘成交量不错，因人口聚集和限购放松，刚需人群成购房主力，目前刚需楼盘开发商背景对购房者选择影响不大[4] - 西安取消限购后，国企开发商占比达七八成，成交主要是刚需购房者，价格仍有5%折扣，成交较好楼盘价格低，暂无降价空间[4] - 杭州和西安房价未提价或收回折扣，西安外围地区限购解除影响不大，主城区首付分期或首付贷使降低首付政策影响有限[4][5] - 西安二手房市场22年底解除限购后成交量上升，主要受教育资源和入学需求推动，入学季后成交量和价格下降，与新房市场无直接关系[5] - 西安城投类平台和保障房主体对收购烂尾和未售出二手房持谨慎态度，若批量收购可能推动市场，西安购买保障性住房任务大，若不再新建可能扰动市场[5] - 杭州房地产市场政策放松后短期内改善，但可持续性待观察，以往政策放松后成交量短暂提升后回落，此次热度未明显下降，预计未来成交量高于之前[5]