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公司公告 - 公司已向美国证券交易委员会提交截至2025年6月30日的2025财年20-F表格年度报告 [1] - 股东可免费索取完整经审计财务报表的纸质副本 [1] - 20-F表格文件可在公司网站及美国SEC官网查阅 [1][2] 公司概况 - 公司是阿根廷领先且最多元化的房地产公司 [2] - 公司是行业内唯一在阿根廷BYMA交易所和纽约证券交易所同时上市的企业 [2] - 公司管理着不断扩大的优质购物中心和办公楼投资组合，主要位于布宜诺斯艾利斯 [2] - 公司还拥有三家豪华酒店 [2] - 公司持有阿根廷最大抵押贷款供应商Banco Hipotecario的股份 [2] 投资者关系 - 公司设有投资者关系部门，并公布了联系电话、邮箱及官方网站 [3] - 公司通过社交媒体平台X（原Twitter）与投资者保持沟通 [3]

宏观经济环境 - 阿根廷2025财年GDP增长6.3%，而2024财年下降1.7%，2023财年下降4.9%[780] - 2025财年消费者价格指数（CPI）通胀率为39.4%，批发价格指数（IPIM）通胀率为21.2%[780][785] - 2025财年比索对美元贬值29.6%，平均汇率为1美元兑1200.5比索[780] - 2025年6月购物中心销售额达到5927.1亿比索，较2024年6月增长27.8%[782] - 2025年上半年购物中心累计销售额以当前比索计算增长205.8%，但实际（扣除通胀后）下降1.7%[782] - 截至2025年6月30日，阿根廷失业率为7.6%，与2024年同期持平[782] 公司收入表现 - 截至2025年6月30日财年，公司总收入为4685.26亿阿根廷比索，其中购物中心业务收入为2705.31亿阿根廷比索，占总收入的57.7%[809][813] - 公司2025财年总收入为4685.26亿阿根廷比索，较2024财年的4580.59亿阿根廷比索增长1.05亿美元[822] - 购物中心收入增长8.0%，从250,468百万比索增至270,531百万比索[827] - 办公室收入下降11.4%，从22,646百万比索降至20,065百万比索[828] - 酒店收入大幅下降24.7%，从85,840百万比索降至64,596百万比索[830] - 其他业务收入增长25.2%，从5,357百万比索增至6,709百万比索[831] - 销售与开发业务收入微降1.0%，从12,891百万比索降至12,761百万比索[829] - 公司总营业收入从377,202百万比索略降至374,662百万比索[824] - 总营业收入为458,059百万阿根廷比索，同比下降4,427百万阿根廷比索（约-1.0%）[883] - 购物中心收入为250,468百万阿根廷比索，同比增长4,745百万阿根廷比索（约1.9%）[885] - 办公楼收入为22,646百万阿根廷比索，同比下降1,099百万阿根廷比索（约-4.6%）[885] - 开发项目收入为12,891百万阿根廷比索，同比下降9,807百万阿根廷比索（约-43.2%）[885] - 酒店收入为85,840百万阿根廷比索，同比增长8,328百万阿根廷比索（约10.7%）[885] - 购物中心收入增长1.9%至2504.68亿阿根廷比索，主要因基础租金增加107.59亿和入场权费增加34.43亿[888] - 销售与开发部门收入下降43.2%至128.91亿阿根廷比索，主要由于非经常性销售交易的减少[890] - 酒店部门收入增长10.7%至858.4亿阿根廷比索，主要得益于美元计价费率的提升[891] 公司成本和费用 - 购物中心成本上升38.6%，从14,937百万比索增至20,705百万比索，成本占收入比从6.0%升至7.7%[832] - 办公室成本上升5.7%，从1,648百万比索增至1,742百万比索，成本占收入比从7.3%升至8.7%[834] - 销售与开发板块成本同比激增140.6%，从74.51亿比索增至179.29亿比索，成本占收入比例从57.8%恶化至140.5%[835] - 酒店板块成本同比上升6.8%，从401.73亿比索增至429.08亿比索，成本占收入比例从46.8%升至66.4%[836] - 其他板块成本同比上升7.9%，从37.81亿比索增至40.81亿比索，但成本占收入比例从70.6%改善至60.8%[837] - 购物中心部门销售费用下降30.9%，从45.12亿阿根廷比索降至31.16亿阿根廷比索，占该部门收入比例从35.0%降至24.4%[856] - 酒店部门销售费用下降13.8%，从58.63亿阿根廷比索降至50.52亿阿根廷比索，但占该部门收入比例从6.8%升至7.8%[857] - 其他部门销售费用增长25.8%，从12.03亿阿根廷比索增至15.13亿阿根廷比索[858] - 购物中心部门一般及行政费用下降3.7%，从301.26亿比索降至289.99亿比索，占收入比例从12.0%降至10.7%[849] - 办公室板块销售费用同比激增255.0%，从2.51亿比索增至8.91亿比索，占收入比例从1.1%升至4.4%[855] - 购物中心部门成本下降10.3%至149.37亿阿根廷比索，成本占收入比例从6.8%降至6.0%[893] - 办公室部门成本下降16.0%至16.48亿阿根廷比索，成本占收入比例从8.3%降至7.3%[894] - 销售与开发部门成本上升7.9%至74.51亿阿根廷比索，成本占收入比例从30.4%大幅上升至57.8%[896] - 酒店部门成本上升2.3%至401.73亿阿根廷比索，但成本占收入比例从50.7%改善至46.8%[897] - 其他部门成本下降2.1%至37.81亿阿根廷比索，成本占收入比例从79.8%改善至70.6%[898] - 购物中心部门一般及行政费用下降13.0%，从2023财年346.12亿阿根廷比索降至301.26亿阿根廷比索，费用率从14.1%降至12.0%[911] - 办公楼部门一般及行政费用下降35.4%，从2023财年38.59亿阿根廷比索降至24.93亿阿根廷比索，费用率从16.3%降至11.0%[913] - 酒店部门一般及行政费用下降23.2%，从2023财年169.64亿阿根廷比索降至130.25亿阿根廷比索，费用率从21.9%降至15.2%[915] - 其他部门一般及行政费用下降58.0%，从2023财年319.91亿阿根廷比索降至134.28亿阿根廷比索，费用率从660.6%降至250.7%[916] - 购物中心部门销售费用增长11.8%，从2023财年112.3亿阿根廷比索增至125.58亿阿根廷比索，费用率从4.6%升至5.0%[917] - 其他部门销售费用增长100.2%，从2023财年6.01亿阿根廷比索增至12.03亿阿根廷比索，费用率从12.4%升至22.5%[921] 公司利润和利润率 - 2025财年公司毛利润为2847.9亿阿根廷比索，毛利率为60.8%[809] - 公司总毛利润从309,212百万比索降至287,297百万比索[824] - 总毛利润为305,755百万阿根廷比索，同比增长2,828百万阿根廷比索（约0.9%）[883] - 购物中心板块毛利润同比增长6.1%，从2355.31亿比索增至2498.26亿比索，但利润率从94.0%微降至92.4%[838] - 办公室板块毛利润同比下降12.7%，从209.98亿比索降至183.23亿比索，利润率从92.7%降至91.0%[839] - 酒店板块毛利润同比大幅下降52.5%，从456.67亿比索降至216.88亿比索，利润率从53.2%降至33.6%[841] - 其他板块毛利润同比强劲增长66.8%，从15.76亿比索增至26.28亿比索，利润率从29.4%提升至39.2%[842] - 购物中心部门毛利润增长2.8%至2355.31亿阿根廷比索，毛利率从93.2%提升至94.0%[899][900] - 办公室部门毛利润下降3.6%至209.98亿阿根廷比索，但毛利率从91.7%提升至92.7%[901] - 销售与开发部门毛利下降65.6%，从2023财年157.93亿阿根廷比索降至54.4亿阿根廷比索，毛利率从69.6%降至42.2%[902] - 酒店部门毛利增长19.4%，从2023财年382.49亿阿根廷比索增至456.67亿阿根廷比索，毛利率从49.3%提升至53.2%[903] - 其他部门毛利增长61.0%，从2023财年9.79亿阿根廷比索增至15.76亿阿根廷比索，毛利率从20.2%提升至29.4%[905] 运营利润和业绩 - 2025财年公司运营利润为1726.15亿阿根廷比索，其中购物中心业务贡献运营利润6507.65亿阿根廷比索[809][813] - 2025财年运营利润扭亏为盈，录得1726.15亿阿根廷比索，而2024财年运营亏损为2850.36亿阿根廷比索[822] - 购物中心分部利润为650,765百万比索，较上年168,063百万比索大幅增长[826] - 经营（亏损）/利润为（285,036）百万阿根廷比索，同比亏损扩大172,690百万阿根廷比索[883] - 购物中心部门经营业绩增长287.2%，净利润从1680.63亿阿根廷比索增至6507.65亿阿根廷比索，占收入比例从67.1%升至240.6%[865] - 2024财年公司录得运营亏损2850.36亿阿根廷比索，主要受投资性房地产公允价值大幅调整影响[809] - 购物中心业务运营利润增长37.4%，从1223.54亿比索增至1680.63亿比索，占收入比例从49.8%升至67.1%[927] - 办公楼业务运营亏损扩大1110.1%，从65.16亿比索增至788.49亿比索，占收入比例从-27.4%恶化至-348.2%[928] - 酒店业务运营利润增长65.6%，从152.19亿比索增至252.02亿比索，占收入比例从19.6%升至29.4%[930] - 2025财年销售和开发业务部门运营亏损3333.95亿阿根廷比索，主要由于投资性房地产公允价值调整产生2944.36亿阿根廷比索损失[813] - 销售和开发业务板块2024财年运营亏损扩大至3851.8亿阿根廷比索，主要受3710.6亿阿根廷比索的公允价值调整损失影响[815] 投资性房地产公允价值调整 - 2025财年投资性房地产公允价值调整带来净损失250亿阿根廷比索，而2024财年该损失为4887.94亿阿根廷比索[809] - 投资性房地产公允价值调整净损失大幅收窄，2025财年为25亿阿根廷比索，较2024财年的4887.94亿阿根廷比索改善4862.94亿阿根廷比索[822] - 投资性房地产公允价值调整净损失同比改善48629.4亿比索，从上财年净损失48879.4亿比索收窄至本财年净损失25亿比索[844] - 投资性房地产公允价值变动净损失为488,794百万阿根廷比索，同比大幅增加234,227百万阿根廷比索[883] - 投资性房地产公允价值调整净亏损增加2342.27亿阿根廷比索，从2023财年2545.67亿阿根廷比索增至4887.94亿阿根廷比索[907] 联营及合营公司表现 - 2025财年来自联营及合营公司的利润份额为279.24亿阿根廷比索[809] - 联营及合营公司贡献利润在2024财年为470.68亿阿根廷比索，其中BHSA贡献407.82亿阿根廷比索，GCDI贡献79.18亿阿根廷比索[815] - 联营及合营公司利润份额下降41.2%，从474.54亿阿根廷比索降至279.24亿阿根廷比索[871] - 联营及合营公司利润份额增长249.4%，从135.80亿比索增至474.54亿比索[932] 其他经营业绩 - 购物中心部门其他经营业绩净额改善87.4%，净亏损从39.6亿阿根廷比索收窄至5亿阿根廷比索，主要因诉讼费用减少41.72亿阿根廷比索[860] - 办公室部门其他经营业绩净额改善306.8%，从净亏损0.88亿阿根廷比索转为净利润1.82亿阿根廷比索[861] - 销售与开发部门其他经营业绩净额恶化589.7%，净亏损从27.65亿阿根廷比索扩大至190.7亿阿根廷比索，主要因交易性物业减值损失191.25亿阿根廷比索[862] 净收入和财务成果 - 公司年度业绩从净亏损471.27亿阿根廷比索转为净利润1961.18亿阿根廷比索[880] - 财务业绩净额从利润1258.54亿阿根廷比索降至407.59亿阿根廷比索[878] - 公司年度净亏损为471.27亿阿根廷比索，而上一财年为净利润3159.03亿阿根廷比索[940] - 财务成果净收益从804.77亿比索增至1258.54亿比索[938] - 所得税收益从3341.92亿比索降至646.01亿比索[939] 资产和负债状况 - 截至2025年6月30日，公司可报告资产总额为336,206.9亿阿根廷比索，其中投资性房地产和交易性房地产占251,378.8亿阿根廷比索[809][813] - 报告资产总额在2025财年增长至33620.69亿阿根廷比索，较2024财年的31254.71亿阿根廷比索增加2365.98亿阿根廷比索[822] - 公司净报告资产在2025财年为16719.67亿阿根廷比索，较2024财年的16067.29亿阿根廷比索增长652.38亿阿根廷比索[822] - 报告总资产为3,125,471百万阿根廷比索，同比下降560,588百万阿根廷比索（约-15.2%）[883] - 报告总负债为（1,518,742）百万阿根廷比索，同比下降161,277百万阿根廷比索（约-9.6%）[883] - 公司资产主要集中在阿根廷，2024财年位于阿根廷的资产为26972.89亿阿根廷比索，占总资产27119.15亿阿根廷比索的99.5%[816] 现金流活动 - 2025财年经营活动产生净现金流入2607.19亿比索，投资活动净现金流出822.71亿比索，融资活动净现金流入355.15亿比索[944] - 2024财年投资活动产生净现金流入1160.65亿比索，主要来自处置金融资产收益5379.26亿比索和投资性房地产销售收益647.43亿比索[950] - 2025财年融资活动产生净现金流入355.15亿阿根廷比索，主要源于发行非转换票据获得3733.23亿阿根廷比索[952] - 2024财年融资活动产生净现金流出2662.06亿阿根廷比索，主要因支付股息2125.02亿阿根廷比索及偿还贷款和票据本金1422.98亿阿根廷比索[954] - 2023财年融资活动产生净现金流出4202.14亿阿根廷比索，主要因偿还贷款和票据本金3481.75亿阿根廷比索及支付股息1672.27亿阿根廷比索[955] 债务和资本结构 - 截至2025年6月30日，公司债务总额为6471.28亿阿根廷比索，其中超过5年到期的长期债务占比最高，达3401.8亿阿根廷比索[959] - 公司系列XXIV票据（2035年到期）账面价值最大，为3472.57亿阿根廷比索，年利率为8.00%[959][961] - 系列XIV票据（2028年到期）年利率为8.75%，截至2025年6月30日名义价值为1.03亿美元，账面价值为818.73亿阿根廷比索[959][965] - 公司大部分金融债务以美元计价，比索贬值会增加以比索计价的债务并影响业绩[793] 资本支出和投资 - 2025财年资本支出总额为827.33亿阿根廷比索，其中租赁物业改进投入511.85亿阿根廷比索，物业开发投入235.08亿阿根廷比索[956] - 2025财年酒店改进投入显著，Libertador、Llao Llao和Intercontinental酒店分别投入25.96亿、23.27亿和6.61亿阿根廷比索[956] - 2024财年资本支出为235.77亿阿根廷比索，较2023财年的356.67亿阿根廷比索有所下降[957][958] - 公司于2024年12月3日完成收购Terrazas de Mayo购物中心，增加约33720平方米的总可租赁面积（GLA）[804] 股息和分配 - 2025财年支付股息806.46亿阿根廷比索，回购非转换票据601.49亿阿根廷比索，支付债务利息466.6亿阿根廷比索[952] 业务运营特点 - 公司大部分收入和资产位于阿根廷，2025财年3740.

财务表现 - 2025财年净收入为196,118百万阿根廷比索 而2024财年为亏损32,141百万阿根廷比索 [3][4] - 总收入同比增长2.3% 达到468,526百万阿根廷比索 [3][4] - 合并营业利润为172,615百万阿根廷比索 而2024财年为亏损265,867百万阿根廷比索 [3] - 基本每股收益为261.29阿根廷比索 稀释后每股收益为238.90阿根廷比索 2024财年为亏损34.53阿根廷比索 [3] - 总资产同比增长7.6% 达到3,362,069百万阿根廷比索 [3] - 总负债同比增长11.3% 达到1,690,102百万阿根廷比索 [5] 业务板块表现 - 购物中心板块收入和调整后EBITDA分别同比增长8%和10% 投资组合入住率接近98% [4] - 租户销售额在下半年强劲复苏 全年小幅下降2.8% [4] - 办公楼板块对高端空间需求增加 A+和A级建筑接近满租 [4] - 酒店板块调整后EBITDA为8,372百万阿根廷比索 [4] - 租金调整后EBITDA为234,697百万阿根廷比索 同比下降2% 其中购物中心贡献210,741百万阿根廷比索 办公楼贡献15,584百万阿根廷比索 [4] 战略发展与投资 - 收购Terrazas de Mayo购物中心及Alto Avellaneda相邻物业 具有未来扩张潜力 [4] - 在拉普拉塔开始建设新的露天购物中心 该城市此前没有大型购物中心 [4] - 完成261 Della Paolera大楼的新销售 将投资组合减少至58,000平方米可出租面积 [4] - 在旗舰项目Ramblas del Plata开始基础设施工作并推进第一阶段商业化 签署13笔交易（2笔现金销售和11笔互换协议） 总计约111,000平方米可销售面积 估计价值8,100万美元 [4] 资本市场活动 - 发行3亿美元Series XXIV票据 期限10年 这是近十年来首次重返国际资本市场 [4]

投资背景与机会 - 在当前许多投资者寻求实物资产避险并预期阿根廷经济复苏的背景下 IRSA公司(NYSE: IRS)被提出作为一种直接、流动性高且具有杠杆效应的投资替代方案 [1] 公司概况 - IRSA是一家在纽约证券交易所上市的公司 股票代码为IRS [1] - 该公司业务与阿根廷经济复苏预期高度相关 可能受益于该国经济回暖 [1] 投资特性 - IRSA具有较高的流动性 便于投资者进行交易操作 [1] - 该公司投资具有杠杆效应 可能放大经济复苏带来的收益 [1]

根据提供的文档内容，没有涉及具体的公司或行业分析，因此无法提取与投资相关的核心观点或关键要点。文档主要包含作者背景介绍和免责声明等内容，与投资研究无关 [1][2][3][4]

文章核心观点 - 长仓投资从运营、买入持有角度评估公司，不关注市场驱动动态和未来价格走势，注重公司运营方面、长期盈利能力和所在行业竞争动态，买入后不考虑未来价格变动 [1] - 多数Quipus Capital的评级为持有，只有极少数公司在特定时间适合买入，持有评级文章能为未来投资者提供重要信息并对相对乐观的市场保持适度怀疑 [1] 分组1 - 长仓投资从运营、买入持有角度评估公司 [1] - 不关注市场驱动动态和未来价格走势 [1] - 注重公司运营方面、长期盈利能力和所在行业竞争动态 [1] - 买入后不考虑未来价格变动 [1] 分组2 - 多数Quipus Capital的评级为持有 [1] - 只有极少数公司在特定时间适合买入 [1] - 持有评级文章能为未来投资者提供重要信息并对相对乐观的市场保持适度怀疑 [1]

财务数据和关键指标变化 - 本季度净亏损410亿比索，主要因投资性房地产评估的非现金影响 [3][8][66] - 去年比索贬值52%，今年升值7%；今年官方汇率与蓝筹股掉期汇率差距几乎消失，导致公司出现损失 [35][94] - 酒店EBITDA从150亿比索降至50亿比索，酒店利润率从38%降至17%；商场和办公室EBITDA与去年持平，办公室因汇率因素在比索计价下有所改善 [38][97] - 去年投资性房地产评估收益3万亿比索，今年亏损2330亿比索；商场评估价值因国家风险降低和运营数据改善有所提升，预计未来季度将继续增加 [39][98][99] - 去年净外汇损失2050亿比索，今年收益210亿比索；通胀调整结果降低，净利息与去年持平，公允价值收益改善；预计今年开始缴纳所得税 [41][100][101] - 本季度净亏损400亿比索，去年同期为盈利；以美元计价，各业务板块租金EBITDA与去年持平 [43][102] - 截至12月31日，净债务为2.55亿美元，债务比率保守，净债务与EBITDA之比为1.6倍，贷款价值比为12%；上季度支付股息7760万美元，股息收益率为8% [44][103] 各条业务线数据和关键指标变化 商场业务 - 租户销售额在2025年第二季度环比增长21.4%，但同比仍低8.5%；近期数据向好，预计第三季度表现良好 [11][69] - 新增商场Terrazas De Mayo，增加约3.4万平方米可租赁面积；整体商场入住率稳定在98%，Terrazas De Mayo目前入住率为82.3%，预计未来改善 [12][70][71] 办公室业务 - 出售Della Paolera一层，目前管理5.8万平方米可租赁面积，主要为A+和A类；优质写字楼组合入住率达100%，租金稳定在每月每平方米25美元 [14][72][73] 酒店业务 - 受比索升值和国际游客减少影响，入住率从去年的近72%降至67%，部分酒店房价下降，但Llao Llao酒店房价接近500美元；酒店收入与历史平均水平相比表现良好，为租赁组合提供了多元化 [16][74][75] 各个市场数据和关键指标变化 - 阿根廷房地产市场中，抵押贷款占GDP的0.5%，但信贷契约比例达15%；公寓价格根据不同街区上涨10% - 20% [33][91] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司完成第16座商场Terrazas De Mayo的收购，计划对其进行改造，改善租户组合、入住率和盈利能力 [8][13][71] - 专注住宅开发项目，如Ramblas Del Plata、Nexo Dot Housing、Project Caballito、La Plata等，认为住宅市场潜力大，受信贷和房价上涨驱动 [32][90][91] - 公司办公室业务在市场中表现优于平均水平，入住率高且租金稳定 [15][73] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 预计未来两个季度商场业务将带来积极消息，与去年同期相比，合同数据将有所改善 [61][120] - 预计Ramblas del Plata项目的初始互换签约将取得进一步进展，多个项目将开始建设 [61][120] 其他重要信息 - 公司收购的Terrazas De Mayo商场位于阿根廷马尔维纳斯，可租赁面积约3.37万平方米，交易金额2775万美元，已支付1665万美元，其余部分将分阶段支付 [19][76][77] - Ramblas Del Plata项目是布宜诺斯艾利斯历史上最重要的私人开发项目，可建面积87万平方米，可售面积约70万平方米，预计投资超18亿美元；已出售两块地块，签署体育综合体租赁协议，14笔互换交易中有10笔处于高级阶段，预计销售额1.2亿美元；已获得环境批准证书，开始基础设施建设 [20][78][81] - Nexo Dot Housing项目预计3月获得环境资质证书续期，5月底交付建筑项目；Project Caballito项目重点在3号楼建设，混凝土结构已完成，砌体工程进行到第4层，目前施工至第5 - 13层；La Plata项目土壤移动阶段已完成，预计5月底完成第二阶段，10月完成结构工程，即将开始混凝土和钢结构施工，并开始营销周边住宅地块 [85][86][87] - Alto Rosario混合用途开发项目成功，商场周边住宅开发获批建设四座住宅楼，可售面积约4万平方米；类似的混合用途开发项目在其他地区也取得成功 [30][88][89] 问答环节所有提问和回答 问题：Rambla Del Plata项目计划实现的每平方米价格是多少 - 价格取决于建筑类型，高层建筑可能更贵；初始价格每平方米不低于4000美元，低层建筑接近5000美元，高层建筑未来可能达到6000美元；预计四年后交房，期间价格将大幅上涨 [48][49][109] 问题：如何为未来几年的巨额投资融资 - Ramblas项目通过出售地块覆盖基础设施成本，并与当地开发商进行地块互换，公司无需投入资金；La Plata项目公司占23%面积，是投资者之一；Nexo建筑项目公司现金生成能力强，可通过自身现金流量轻松融资；若需要，公司认为目前债务结构保守，可适当增加债务，且税收盾将有助于改善资本结构 [54][113][114] 问题：如何管理2025年到期的债务 - 公司有充足现金，可选择直接偿还债务；也会分析市场情况，考虑通过银行系统筹集债务；对到期债务偿还感到安心 [59][118]

业绩总结 - IIQ 25净亏损为ARS 40,971百万，主要由于投资物业公允价值受到通胀影响[3] - IIQ 25的总收入为120,763百万阿根廷比索，较6M 24下降31%[59] - IIQ 25购物中心的调整后EBITDA为96,508百万阿根廷比索，较6M 24下降31%[55] - IIQ 25的租赁EBITDA利润率为78.2%，较6M 24下降0.6个基点[56] - 公司的净财务结果为-59,088百万阿根廷比索，较6M 24下降106,423百万[62] 用户数据 - 购物中心的销售恢复较上季度增长21.4%，但较IIQ 24下降8.5%[3] - 高端办公楼的入住率达到100%[3] - 酒店收入和入住率在IIQ 25期间下降[3] 新产品和新技术研发 - "Ramblas Del Plata"项目第一阶段销售两块地块（40,000可售平方米），售价为2340万美元[3] 未来展望 - 截至2024年12月31日，公司的净债务为255.4百万美元，净债务与租赁EBITDA比率为1.64倍[68] - 预计分红收益率约为8%[72] - 分红支付日期定于2024年11月5日[72] - 2024财年现金分红已于2024年10月28日批准[72] 现金分红 - 2023财年现金分红总额为ARS 90,000百万[72] - 每普通股现金分红为ARS 126.1171[72] - 每GDS现金分红为ARS 1,261.1713[72]

文章核心观点 阿根廷领先房地产公司IRSA公布2025财年第二季度（截至2024年12月31日）财报 公司该财年上半年净亏损 主要因投资性房地产公允价值变动损失 但商场租户实际销售额季度环比回升 公司还进行了多项收购和销售活动 [1][4] 财务亮点 - 2025财年上半年营收2.12141亿阿根廷比索 低于2023年同期的2.20936亿阿根廷比索 [3] - 综合毛利润1.30934亿阿根廷比索 低于2023年同期的1.49605亿阿根廷比索 [3] - 投资性房地产公允价值变动净亏损2.33073亿阿根廷比索 而2023年同期为盈利3.00126亿阿根廷比索 [3] - 综合经营亏损1.49784亿阿根廷比索 2023年同期为盈利4.20889亿阿根廷比索 [3] - 本期间亏损4097.1亿阿根廷比索 2023年同期为盈利3.19226亿阿根廷比索 [3] - 归属于IRSA股东的亏损3977.3亿阿根廷比索 2023年同期为盈利3.08177亿阿根廷比索 [3] - 基本每股亏损54.19阿根廷比索 2023年同期为每股盈利412.55阿根廷比索 [3] - 摊薄每股亏损54.19阿根廷比索 2023年同期为每股盈利413.11阿根廷比索 [3] - 截至2024年12月31日 流动资产2.71335亿阿根廷比索 低于2024年6月30日的2.75848亿阿根廷比索 [3] - 非流动资产22.30471亿阿根廷比索 低于2024年6月30日的24.39662亿阿根廷比索 [3] - 总资产25.01806亿阿根廷比索 低于2024年6月30日的27.1551亿阿根廷比索 [3] - 流动负债3.80247亿阿根廷比索 高于2024年6月30日的3.33008亿阿根廷比索 [3] - 非流动负债8.85019亿阿根廷比索 低于2024年6月30日的9.86524亿阿根廷比索 [3] - 总负债12.65266亿阿根廷比索 低于2024年6月30日的13.19532亿阿根廷比索 [3] - 非控股权益8007.1亿阿根廷比索 低于2024年6月30日的8938.6亿阿根廷比索 [3] - 股东权益12.3654亿阿根廷比索 低于2024年6月30日的13.95978亿阿根廷比索 [3] 业务情况 - 商场租户实际销售额季度环比增长21.4% 但较2024财年同期下降8.5% 该板块上半年调整后息税折旧摊销前利润达945.39亿阿根廷比索 仅比上年同期低2.0% [4] - 本季度公司以2775万美元收购位于大布宜诺斯艾利斯西北部马尔维纳斯阿根廷纳斯的新商场“Terrazas de Mayo” 该商场可租赁面积33700平方米 有86家店铺 [4] - 第二季度公司优质办公物业组合入住率达100% 并以710万美元出售Della Paolera 261大楼的一层 [4] - 2025财年上半年酒店板块收入和入住率低于2024年 因阿根廷比索兑美元升值 [4] - 公司与当地开发商签订Ramblas del Plata项目两块地皮的销售协议 预计可售面积40000平方米 总价2340万美元 [4] 其他信息 - 截至2024年12月31日 公司市值约11.17亿美元（74829790份全球存托凭证 每份价格14.93美元） [5] - 公司邀请参加2025财年第二季度财报电话会议 时间为2025年2月7日上午8点美国东部时间/上午10点布宜诺斯艾利斯时间 [5] - 提供网络研讨会链接、ID、密码及多个国家和地区的参与电话 [6] - 公布投资者关系部门联系电话和邮箱 以及公司在X平台的账号 [7]