财务数据和关键指标变化 - 第四季度总收入同比增长22%，全年同比增长50%，主要得益于资产回收和更高的净投资利差 [11] - 第四季度FFO为每股0.37美元，同比下降11.9%，AFFO为每股0.41美元，与去年同期持平 [11] - 全年FFO为每股1.73美元，AFFO为每股1.77美元，分别同比增长9.5%和11.3% [11] - 第四季度现金股息为每股0.275美元，同比增长1.9%，全年股息增长7.4% [11] - 2023年FFO指导范围为每股1.50至1.55美元，AFFO指导范围为每股1.52至1.57美元 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度收购了7处物业，总价值4200万美元，加权平均资本化率为7.4%，加权平均剩余租期为8.2年 [6] - 全年收购了51处零售净租赁物业，总价值1.87亿美元，加权平均资本化率为7.1%，加权平均剩余租期为8.7年 [6] - 第四季度出售了5处物业，总价值3100万美元，加权平均退出资本化率为6.5%，总收益为660万美元 [8] - 全年出售了16处物业，总价值1.55亿美元，加权平均退出资本化率为6.5%，总收益为3400万美元 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年第四季度，投资级资产的资本化率有所压缩，尤其是在需求旺盛的租户和行业中 [6][7] - 2023年初，市场上挂牌出售的资产数量减少，导致买卖价差扩大 [6] - 投资级租户和小额资产在融资条件改善、通胀对冲和风险调整回报方面表现良好 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续执行资产回收计划，减少杠杆，提升零售净租赁组合的质量 [6] - 2023年计划继续采取机会主义的资产回收策略，预计收购1亿至1.5亿美元的零售净租赁物业，出售2500万至5000万美元的物业 [14] - 公司希望通过优化组合、增加流动性和去风险化的资产负债表，提升股票估值 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2023年的宏观经济环境和资本市场波动持谨慎态度，但对组合质量充满信心 [13] - 公司预计2023年将继续看到投资级资产的资本化率压缩，尤其是在高质量资产和需求旺盛的行业中 [6][7] - 管理层认为，随着市场库存减少，卖方对定价的预期保持坚定，买方在年初更加积极地投入资本 [6] 其他重要信息 - 截至2022年底，公司组合包括148处物业，总面积370万平方英尺，租户分布在34个州的26个行业 [8] - 公司进入2023年时，54%的年化基础租金来自投资级租户，预计这一比例将在全年继续增长 [9] - 公司通过ATM计划在2022年出售了190万股，净收益3600万美元 [13] 问答环节所有的提问和回答 问题: 投资级资产的资本化率压缩情况 - 由于市场上高质量资产库存有限，卖方对定价保持坚定，导致资本化率没有扩大，反而有所压缩 [18][19] - 如果市场库存增加，资本化率可能会有所扩大 [30] 问题: 杠杆率和债务管理 - 公司预计杠杆率将保持在当前水平附近，具体取决于股票表现、收购机会和债务成本 [20] - 公司已通过利率互换锁定浮动利率债务，消除了未来的浮动利率风险 [13] 问题: 体育用品行业的增长前景 - 公司对DICK'S Sporting Goods的表现感到满意，认为其在体育用品行业中具有强大的竞争力 [23] 问题: 资产回收和出售计划 - 公司预计在2023年第二季度将更加活跃地出售资产，尤其是那些未计划出售但收到高报价的物业 [24] - 预计2023年收购和出售的资本化率利差将与2022年保持一致，约为100个基点 [26] 问题: 债务市场和融资选择 - 公司预计在2023年第二和第三季度，债务市场的容量将有所增加，可能通过长期定期贷款或私募市场融资 [48] - 公司已通过利率互换锁定浮动利率债务，未来可能会根据利率情况进一步调整 [55] 问题: 租赁到期和续约情况 - 公司已与部分租户就提前续约展开讨论，尤其是那些租赁即将到期的租户 [65]

业绩总结 - 截至2022年12月31日，公司的净收入为5,525千美元，较2021年的9,549千美元下降42%[35] - 2022年租赁收入为1.1595亿美元，2021年为9470万美元，同比增长22.4%[200] - 2022年总收入为1.1595亿美元，2021年为9470万美元，同比增长22.4%[200] - 2022年总运营费用为8988万美元，2021年为7649万美元，同比增长17.5%[200] - 2022年每股基本净收入为0.39美元，2021年为0.73美元，同比下降46.6%[200] 用户数据 - 公司的投资组合100%由公开交易和信用评级的租户构成，确保了高质量和稳定的资产基础[26] - 公司在148个净租赁物业中，当前的入住率为99.5%[59] - 年化基础租金（ABR）为4040万美元，其中79%的ABR来自信用评级租户[59] - 57%的ABR来自人口超过100万的都市统计区（MSA）[88] - 投资级租户占ABR的54%[59][93] 财务指标 - 2022年公司的资金运营（FFO）为23,718千美元，较2021年的17,726千美元增长34%[35] - 2022年每股稀释FFO为1.73美元，较2021年的1.58美元增长9.5%[35] - 2022年每股调整后资金运营（AFFO）为1.77美元，较2021年的1.59美元增长11.3%[35] - 公司的总长期债务为267,116千美元，净债务为255,590千美元，净债务与EBITDA比率为7.1倍[37] - 公司的股本市场资本化为3.23亿美元，总企业价值为5.62亿美元[45] 未来展望 - 2023年预计的FFO每股为1.73美元，股息支付比率为72%[53] - 2023年指导的每股FFO（基金运营收益）为1.50至1.55美元[133] - 预计收购金额在1亿至1.5亿美元之间[133] 其他信息 - 公司自2020年初以来，季度股息增长了37.5%[74] - 2022年每股分红为1.090美元，同比增长7%[134] - 2022年每股分红为0.275美元，2021年为0.270美元，同比增长1.9%[200] - 公司在高增长州（德克萨斯州、佛罗里达州、北卡罗来纳州、亚利桑那州和乔治亚州）中，30%的ABR来自这些州[114] - 公司物业的平均现金租金为每平方英尺10.92美元，低于市场水平[68]

物业收购与出售 - 公司在2022年收购了51处物业，总收购金额为1.874亿美元，同时出售了16处物业，总销售额为1.546亿美元，实现销售收益3380万美元[205] - 2022年公司收购了51处物业，总购买价格为1.874亿美元[222] - 2022年公司出售了16处物业，总销售价格为1.546亿美元，产生3.38亿美元的销售收益[222] 物业组合与租赁情况 - 截至2022年12月31日，公司拥有148处物业，总可租赁面积为370万平方英尺，分布在34个州，加权平均剩余租期为7.6年，出租率为99%[205] 收入与利润增长 - 2022年总收入为4520万美元，同比增长50.0%，主要得益于物业收购活动的增加[210] - 2022年净收入为3395.5万美元，同比增长196.2%，主要由于物业处置收益增加和运营收入增长[210] - 2022年运营净收入为4349.4万美元，同比增长186.8%，主要由于物业收购和处置活动的增加[210] - 2022年净利润为3400万美元，较2021年的1150万美元大幅增长，主要得益于资产处置收益增加2410万美元[215] - 2021年总收入为3012.8万美元，较2020年的1924.8万美元增长56.5%，主要由于公司收购活动增加[216] 折旧与摊销费用 - 2022年折旧和摊销费用为2356.4万美元，同比增长47.8%，反映了公司物业组合的扩展[213] - 2021年折旧和摊销费用为1593.9万美元，较2020年的994.9万美元增长60.2%，主要由于物业组合扩展[219] 运营资金与每股收益 - 2022年FFO（运营资金）为2371.8万美元，同比增长33.8%，AFFO（调整后运营资金）为2423.6万美元，同比增长35.4%[208][210] - 2022年每股基本净收益为2.48美元，同比增长143.1%，稀释后每股净收益为2.17美元，同比增长143.8%[206] 资产与负债情况 - 2022年公司总资产为5.734亿美元，同比增长13.4%，主要由于物业收购和投资活动的增加[206] - 2022年公司长期债务为2.671亿美元，与2021年基本持平，表明公司在扩展物业组合的同时保持了债务水平的稳定[206] - 截至2022年12月31日，公司长期债务总额为2.683亿美元，将在一年后偿还[222] - 2022年公司现金及现金等价物为1300万美元，其中包括400万美元的受限现金，用于通过同类交换结构再投资于其他收益性物业[222] - 2022年公司信贷工具可用额度为1.818亿美元，总信贷额度为2.5亿美元[222] 利息支出 - 2022年利息支出为950万美元，较2021年的370万美元增加了580万美元，主要由于平均未偿还债务余额增加以及可变利率信贷工具利率上升[214] 房地产运营成本 - 2021年房地产运营的直接成本为367.3万美元，较2020年的231.6万美元增长58.6%，反映了公司物业组合的扩展[216]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总收入同比增长超过40% [13] - 第三季度FFO为每股0.40美元，同比增长8.1%；AFFO为每股0.42美元，同比增长13.5% [14] - 2022年前9个月FFO为每股1.36美元，同比增长18.3%；AFFO为每股1.37美元，同比增长16.1% [14] - 公司支付了第三季度每股0.275美元的现金股息，同比增长7.8%，年化收益率约为6.5% [18] - 2022年全年FFO指引上调至每股1.73至1.75美元，AFFO指引上调至每股1.74至1.76美元 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度出售了6处净租赁物业，总处置金额为5050万美元，加权平均退出资本化率为5.5% [6] - 第三季度收购了9处物业，加权平均现金资本化率为7.1%，75%以上的租金来自投资级租户 [8][9] - 截至第三季度末，公司拥有146处物业，总面积340万平方英尺，租户分布在26个行业和35个州 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 净租赁资产市场在第三季度保持强劲，买家群体多样化，包括家族办公室、其他REITs和高净值个人 [7] - 9月后资本化率开始上升，公司认为这是一个机会，通过积极的投资组合管理来推动收购和处置之间的利差 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续执行资本回收策略，通过出售低质量租户的物业并投资于投资级租户来改善收益质量 [5][6] - 公司计划继续采取机会主义的资本回收策略，以产生有吸引力的净投资利差并偿还债务 [7] - 公司预计资本化率将面临上行压力，尤其是在利率上升和流动性下降的背景下 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第四季度的收购和处置活动持谨慎态度，考虑到市场波动和资本成本上升 [10] - 公司预计年底前市场压力将加剧，因此将保持耐心，等待更好的投资机会 [25] - 公司对长期表现充满信心，认为其投资组合是行业内最高质量的净租赁资产之一 [22] 其他重要信息 - 公司终止了2023年到期的旧循环信贷额度，并新设立了2.5亿美元的循环信贷额度，期限延长至2027年 [14][15] - 公司对2026年和2027年到期的部分贷款进行了利率互换，锁定了SOFR利率 [16] - 公司预计2022年应税收入的股息支付率为100% [32] 问答环节所有的提问和回答 问题: 公司在当前定价环境下的收购策略 - 公司仍在积极寻找收购机会，但会保持谨慎，等待市场压力加剧后的更好机会 [25] 问题: 现有资产的资本改进计划 - 公司正在为Old Time Pottery物业寻找更有利的租户，预计明年开始 [29] 问题: 电影剧院业务的现状 - 公司正在重新开发Reno的电影剧院，可能将其转为酒店用途，另一处AMC剧院也有买家兴趣 [30] 问题: 公司是否会在未来增加股息 - 公司计划将股息支付率保持在100%的应税收入水平，以最大化自由现金流 [32][33] 问题: 公司是否会增加处置活动以降低杠杆 - 公司将继续出售资产并投资于更高收益的资产，同时也会通过出售非1031资产来直接降低杠杆 [38] 问题: 市场对净租赁资产的需求 - 1031市场仍然活跃，尤其是在小型资产领域，尽管整体市场交易量有所下降 [39] 问题: 公司对信用风险的看法 - 公司已出售了一些信用较弱的租户物业，但仍会继续监控剩余租户的信用状况 [40] 问题: 公司是否看到不良投资机会 - 公司认为目前市场压力尚未完全显现，但预计未来会有更多机会 [45] 问题: 资本化率的变化趋势 - 公司在9月后观察到资本化率显著上升，尤其是在债务市场收紧的背景下 [50][51] 问题: 投资级与非投资级资产的定价差异 - 非投资级资产的资本化率上升速度比投资级资产更快，公司将继续增加投资级资产的比重 [53]

公司物业资产情况 - 公司拥有146处净租赁零售和办公物业，位于35个州的104个市场，总可租面积340万平方英尺，出租率100%，加权平均剩余租期7.7年[145][148] - 公司从CTO Realty Growth, Inc.收购20处初始物业，使用首次公开募股所得1.259亿美元和122.3854万个运营合伙单位（初始价值2330万美元），截至2022年9月30日已出售11处[146] 2022年第三季度财务数据关键指标变化 - 2022年第三季度租赁收入1152.9万美元，2021年同期为817.1万美元，增长41.1%[152] - 2022年第三季度总运营费用914.2万美元，2021年同期为659.3万美元，增长38.7%[152] - 2022年第三季度资产处置收益1161.1万美元，2021年同期为54.4万美元，增长2034.4%[152] - 2022年第三季度债务清偿损失28.4万美元，2021年同期无此项费用[152] - 2022年第三季度净收入1117万美元，2021年同期为105.6万美元，增长957.8%[152] - 2022年第三季度归属于公司的净收入977万美元，2021年同期为91.8万美元，增长964.3%[152] - 2022年第三季度出售6处物业，总售价5050万美元，总收益1160万美元；2021年同期出售1处物业，售价380万美元，收益50万美元[157] - 2022年第三季度利息费用254.4万美元，2021年同期为106.6万美元，增长138.6%[152] 2022年前9个月财务数据关键指标变化 - 2022年前9个月租赁收入3360.8万美元，较2021年的2065.8万美元增长62.7%，总营收增长情况与之相同[162] - 2022年前9个月总运营费用2579.5万美元，较2021年的1699万美元增长51.8%，其中房地产费用、一般及行政费用、折旧和摊销费用分别增长75.5%、18.5%、57.9%[162] - 2022年前9个月资产处置收益2724.8万美元，较2021年的54.4万美元增长4908.8%；债务清偿损失28.4万美元，2021年无此项费用[162] - 2022年前9个月运营净收入3477.7万美元，较2021年的421.2万美元增长725.7%；净收入2843万美元，较2021年的191.3万美元增长1386.1%[162] - 2022年前9个月利息费用634.7万美元，较2021年的229.9万美元增长176.1%[162] - 2022年前9个月公司收购44处房产，总价1.457亿美元；出售11处房产，总价1.233亿美元，产生销售收益2720万美元[173] - 2022年前9个月公司通过2020年ATM计划出售446167股，毛收入870万美元，净收入850万美元[174] - 2022年前9个月公司资金运营（FFO）为1841.4万美元，调整后资金运营（AFFO）为1847.3万美元，较2021年同期均有增长[184][187] 截至2022年9月30日财务状况 - 截至2022年9月30日，公司现金总计1620万美元，其中受限现金1230万美元[171] - 截至2022年9月30日，公司2.5亿美元循环信贷额度的未偿还余额为5800万美元，还有2亿美元定期贷款和3000万美元应付抵押票据未偿还[172] 公司关键会计估计情况 - 关键会计估计涉及按GAAP进行的估计，对公司财务状况或经营成果有重大影响[190] - 最重要的估计是租赁房地产收购的购买会计处理[190] - 收购房地产的公允价值分配到有形资产和无形资产及负债[190] - 分配公允价值的假设基于市场信息，存在不确定性[190] - 2022年前九个月收购44处房地产，总价1.457亿美元[190] - 2021年前九个月收购42处房地产，总价1.587亿美元[190] - 可查看附注2进一步了解公司会计估计和政策[191] 公司报告相关规定情况 - 公司是较小报告公司，无需提供市场风险定量和定性披露信息[192]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO为每股0.47美元，同比增长23.7% [15] - 第二季度AFFO为每股0.47美元，同比增长20.5% [15] - 上半年FFO为每股0.97美元，AFFO为每股0.95美元，分别同比增长23%和16% [15] - 第二季度G&A费用为150万美元，同比增长15% [16] - G&A占收入的比例从第一季度的13.3%下降到第二季度的13.1%，同比下降640个基点 [17] - 第二季度现金股息为每股0.27美元，同比增长8%，年化收益率约为6% [17] - 第二季度FFO和AFFO支付比率均为57% [18] - 公司预计2022年全年FFO为每股1.50至1.65美元，AFFO为每股1.58至1.63美元 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度出售了7300万美元的物业，混合资本化率为7.1%，实现销售收益1560万美元 [5] - 除去办公物业，零售资产出售3400万美元，混合资本化率为5.8%，实现收益850万美元 [6] - 第二季度收购了19处物业，加权平均资本化率略高于7% [9] - 截至第二季度末，公司拥有143处物业，总面积340万平方英尺，租户分布在26个行业和35个州 [11] - 公司前三大租户为Walgreens、Lowe's和Dollar General，均具有投资级信用评级 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司强调资本回收策略，通过出售资产并以更高的资本化率重新投资于更高信用评级的租户 [4] - 公司将继续出售低信用评级租户的物业，并投资于更具价格敏感性的零售商 [8] - 公司预计在2022年收购2.15亿至2.35亿美元的零售净租赁物业，并增加处置指导至1.25亿至1.75亿美元 [21][22] - 公司认为其投资组合在宏观经济波动中仍将表现良好 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计下半年经济放缓，但增加了全年FFO和AFFO每股收益的指导 [19] - 公司认为其资产流动性、房地产吸引力、租户透明度和现金流稳定性使其处于有利地位 [25] - 公司预计通过资本回收和资产出售，能够逐步降低杠杆率，改善物业指标，并推动更高质量的FFO和AFFO每股收益 [12] 其他重要信息 - 公司通过ATM计划发行了87,000股普通股，净收益为160万美元，平均发行价格为每股19.09美元 [18] - 公司预计在第三季度末宣布常规季度现金股息 [18] - 公司预计在第三季度末至第四季度初进行股权融资以进一步降低杠杆率 [49] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于租金增长的可见性 - 管理层表示，75至125个基点的租金增长范围仍然适用，具体取决于每年租约的滚动情况 [28] 问题: 关于处置策略 - 公司将继续出售低信用评级租户的物业，并投资于更高资本化率和更高信用评级的租户 [29][30] - 公司预计在小型物业销售中仍能看到较高的资本化率 [31] 问题: 关于战略替代方案 - 如果公司无法通过改善投资组合来缩小估值差距，管理层将考虑战略替代方案 [35][36] 问题: 关于Lowe's物业的收购 - Lowe's物业的收购资本化率为低至中六位数，剩余租期约为10年 [43] 问题: 关于竞争环境 - 尽管宏观经济背景不佳，但市场仍然非常强劲，公司预计在开发商的债务融资困难中看到更多机会 [62][63] 问题: 关于COVID租金延期支付 - 公司已收到所有延期租金的还款 [67] 问题: 关于Jacksonville地块的开发 - 公司仍在与租户进行建设成本上升的谈判，租户希望支付更高的租金以达成协议 [68]

物业资产情况 - 公司拥有143处净租赁零售和办公物业，位于35个州的98个市场，总可出租面积330万平方英尺，出租率100%，租约加权平均剩余期限8.0年[137][140] - 公司初始20处物业从CTO Realty Growth, Inc.收购，使用IPO所得1.259亿美元和价值2330万美元的1223854个运营合伙单位，截至2022年6月30日已出售8处，之后又出售1处[138] - 2022年上半年出售5处物业，总售价7280万美元，总销售收益1560万美元，2021年上半年无物业出售[156] - 2022年上半年收购35处物业，总购买价1.091亿美元[161] 财务数据关键指标变化（季度） - 2022年第二季度租赁收入1128万美元，2021年同期659.7万美元，增长71.0%；总收入1128万美元，2021年同期659.7万美元，增长71.0%[144] - 2022年第二季度总运营费用845.8万美元，2021年同期557.3万美元，增长51.8%[144] - 2022年第二季度资产处置收益1563.7万美元，2021年同期无[144] - 2022年第二季度净收入1633.6万美元，2021年同期34.6万美元，增长4621.4%[144] 财务数据关键指标变化（上半年） - 2022年上半年租赁收入2207.9万美元，2021年同期1248.7万美元，增长76.8%；总收入2207.9万美元，2021年同期1248.7万美元，增长76.8%[152] - 2022年上半年总运营费用1665.3万美元，2021年同期1039.7万美元，增长60.2%[152] - 2022年上半年资产处置收益1563.7万美元，2021年同期无[152] - 2022年上半年净收入1726万美元，2021年同期85.7万美元，增长1914.0%[152] - 2022年和2021年上半年物业运营收入分别为2210万美元和1250万美元，增长960万美元[153] - 2022年和2021年上半年物业运营直接成本分别为240万美元和150万美元，增长90万美元[153] - 2022年和2021年上半年一般及行政费用分别为290万美元和230万美元，增长60万美元，增幅25.6%[154] - 2022年和2021年上半年折旧和摊销费用分别为1140万美元和660万美元，增长480万美元[155] - 2022年和2021年上半年利息费用分别为380万美元和120万美元，增长260万美元[157] - 2022年和2021年上半年净收入分别为1730万美元和90万美元[158] 资金状况 - 截至2022年6月30日，现金总计1760万美元，其中受限现金1510万美元[159] - 截至2022年6月30日，循环信贷额度未偿还余额7250万美元，定期贷款2亿美元，应付抵押票据3000万美元[160]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度FFO为每股0.49美元，同比增长0.07美元或16.7% [10] - 2022年第一季度AFFO为每股0.48美元，同比增长0.04美元或9.1% [10] - 第一季度现金股息为每股0.27美元，同比增长12.5%，年化收益率为5.7% [11] - FFO和AFFO的支付比率分别为55%和56% [11] - 公司通过ATM计划发行了315,000股普通股，净收益为610万美元，平均发行价格为每股19.65美元 [12] - 净债务与总企业价值的比率为56%，净债务与EBITDA的比率为8.8倍，固定费用覆盖率为5.6倍 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司完成了向100%零售组合的战略转变，Walgreens成为最大租户 [4] - 第一季度收购了16处物业，总价值超过6500万美元，加权平均资本化率为6.9% [4] - 新收购的物业位于12个州，加权平均租期为9年，涉及7个不同租户 [5] - 投资级信用敞口达到50%，Walgreens成为最大租户 [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度超过三分之二的租金来自人口超过100万的大都市区 [6] - 新增了纽约、费城、巴尔的摩和华盛顿特区市场的敞口 [6] - 组合总面积为350万平方英尺，分布在35个州的129处物业 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划通过出售低资本化率物业并购买高收益物业来逐步去杠杆化 [8] - 预计2022年将收购2.15亿至2.5亿美元的零售净租赁物业 [15] - 预计2022年将出售7500万至1亿美元的资产 [16] - 公司将继续选择性地修剪组合，以展示投资的吸引力和弹性价值 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2022年FFO的指导范围为每股1.55至1.60美元，AFFO的指导范围为每股1.53至1.58美元 [14] - 预计随着利率上升，资本化率将有所扩大 [5] - 公司对未来的收购和处置活动持乐观态度，预计将改善整体组合指标并推动更高质量的FFO每股收益 [8] 其他重要信息 - 公司完成了最后一处办公物业的出售，标志着向100%零售组合的转变 [4] - 公司通过行使2026年和2027年定期贷款的增额选项，获得了6000万美元的额外收益 [12] - 公司预计第二季度将宣布常规季度现金股息 [11] 问答环节所有的提问和回答 问题: Walgreens的租赁条款及其对组合的影响 [19] - Walgreens的租赁条款是标准的无租金增长条款 [20] - 收购Walgreens后，约一半的组合有年度或定期租金增长 [22] - 平均年度租金增长在75至125个基点之间 [24] 问题: 债务成本和利率变化的影响 [25] - 无担保债务的利差基本保持不变，但担保债务的利差有所扩大 [26] - 新的五年期固定利率债务的成本在4%以上 [26] 问题: 资产回收策略和预期利差 [30] - 公司预计出售和购买物业之间的利差约为100个基点 [30] - 交易成本对利差的影响不大 [31] 问题: 杠杆率和年底预期 [32] - 预计年底净债务与EBITDA的比率将降至7倍或以下 [32] 问题: 出售资产的质量和行业敞口 [35] - 公司计划出售的资产在市场上可能不被视为高质量，但地理位置优越 [35] - 公司已减少了对休闲餐饮和银行行业的敞口 [37] 问题: 可变利率债务的计划 [38] - 公司计划在有机会时锁定现有可变利率债务 [38] 问题: 收购活动的展望 [40] - 公司预计市场波动将有利于收购活动 [41] - 预计将有更多物业进入市场 [43] 问题: 内部管理成本的影响 [44] - 内部管理成本略有上升，但不影响公司内部化的计划 [45] 问题: 资本化率和行业展望 [47] - 公司预计单租户净租赁市场的资本化率将保持稳定 [48] 问题: CTO的所有权限制 [49] - CTO目前持有Pine约15%的股份，REIT结构限制了其所有权 [49] 问题: 资产出售的进展 [52] - 公司已开始主动测试市场对某些资产的定价 [52] 问题: 收购活动的放缓 [53] - 公司预计第二季度收购活动将放缓，下半年可能重新加速 [53] 问题: 杰克逊维尔杂货店开发项目的更新 [54] - 该项目已重回正轨，预计将在下一季度提供更多更新 [54] 问题: ESG和利益相关者资本主义 [56] - 公司非常重视ESG，并在董事会中增加了多样性 [56] - 公司计划在获得良好价格的情况下出售不符合ESG标准的资产 [59] 问题: 物业数量的差异 [62] - 季度末物业数量为129处，出售Wells Fargo物业后降至128处 [62]

物业资产情况 - 公司拥有129处净租赁零售和办公物业，位于35个州的84个市场，总面积350万平方英尺，出租率100%，加权平均剩余租赁期限7.8年[136][137][140] - 公司初始投资组合中的20处物业从CTO Realty Growth, Inc.收购，使用了首次公开募股所得的1.259亿美元和1223854个运营合伙企业单位（初始价值2330万美元），截至2022年3月31日已出售4处，之后又出售1处[138] 财务数据关键指标变化 - 2022年第一季度租赁收入1079.9万美元，较2021年同期的589万美元增长83.3%，总营收1079.9万美元，同比增长83.3%[143] - 2022年第一季度总运营费用819.5万美元，较2021年同期的482.4万美元增长69.9%，净运营收入260.4万美元，同比增长144.3%[143] - 2022年第一季度利息费用168万美元，较2021年同期的55.5万美元增长202.7%，净收入92.4万美元，同比增长80.8%[143] - 2022年3月31日现金总计290万美元，包括70万美元受限现金[150] - 2022年3月31日结束的三个月净收入为92.4万美元，2021年同期为51.1万美元[162] - 2022年3月31日结束的三个月折旧和摊销为567.2万美元，2021年同期为314.3万美元[162] - 2022年3月31日结束的三个月资金运营收入（FFO）为659.6万美元，2021年同期为365.4万美元[162][164] - 2022年3月31日结束的三个月摊薄后每股FFO为0.49美元，2021年同期为0.42美元[164] - 2022年3月31日结束的三个月调整后资金运营收入（AFFO）为645.2万美元，2021年同期为385万美元[162][164] - 2022年3月31日结束的三个月摊薄后每股AFFO为0.48美元，2021年同期为0.44美元[164] - 2022年3月31日结束的三个月基本加权平均普通股股数为11662697股，2021年同期为7565429股[162] - 2022年3月31日结束的三个月摊薄加权平均普通股股数为13366191股，2021年同期为8789283股[162] 信贷与流动性情况 - 截至2022年3月31日，公司信贷安排未偿还余额为1.5亿美元，之后通过行使2026年和2027年定期贷款的增额选择权偿还6000万美元[151] - 公司认为未来十二个月及可预见的未来，有足够的流动性来满足运营、资本、维护和偿债需求，包括手头现金、运营现金流、资产出售收益、2020年ATM计划剩余的7980万美元额度和现有1.5亿美元信贷安排的6000万美元可用额度[154] 物业收购与出售情况 - 2022年第一季度公司收购16处物业，总购买价6550万美元[152] - 2022年3月31日结束的三个月收购16处房地产，总价6550万美元，2021年同期收购5处，总价2190万美元[166] - 2022年第一季度公司通过2020年ATM计划出售314,671股，总收益620万美元，净收益610万美元[152] 资产负债表外安排情况 - 公司无资产负债表外安排[165]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度FFO为每股0.42美元，环比增长0.05美元，AFFO为每股0.41美元，环比增长0.04美元 [8] - 2021年全年FFO为每股1.58美元，同比增长28%，AFFO为每股1.59美元，同比增长53% [8] - 2021年第四季度现金股息增长近6%至每股0.27美元，全年股息增长23% [9] - 2021年第四季度FFO和AFFO的派息比率分别为64%和66%，年化股息收益率约为5.6% [9] - 2021年总债务与总企业价值比为50%，净债务与EBITDA比为8.1倍，固定费用覆盖率为6.2倍 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年第四季度收购了26处物业，分布在11个州的17个市场，主要集中在休斯顿市场 [4] - 2021年全年收购了68处净租赁零售物业，总价值超过2.6亿美元，加权平均资本化率为6.8%，加权平均剩余租期为8.1年 [6] - 2021年第四季度收购的物业中，34%的租金来自地面租赁物业，这些物业具有较高的长期残值 [5] - 2021年第四季度收购的物业中，超过一半的租金来自人口超过100万的都市区，约一半的租金来自2022年城市土地研究所的25个顶级市场 [4] 各个市场数据和关键指标变化 - 休斯顿是公司2021年第四季度最大的投资市场，占收购租金的34% [5] - 2021年全年收购的物业分布在休斯顿、达拉斯、夏洛特、亚特兰大、西雅图、华盛顿特区、凤凰城和奥兰多等美国最强市场 [6] - 休斯顿市场具有强劲的宏观经济基本面，尽管地面租赁组合降低了第四季度的平均资本化率，但公司认为这是一个具有良好风险调整回报的特殊机会 [5] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续执行以房地产为重点的投资策略，专注于高质量、高收益的净租赁物业收购 [7] - 公司计划在2022年收购2亿至2.5亿美元的零售净租赁物业，预计资本化率与2021年全年相似 [14] - 公司计划在2022年出售4000万至5000万美元的资产，包括位于俄勒冈州希尔斯伯勒的Wells Fargo办公物业 [15] - 公司预计2022年FFO指导范围为每股1.53至1.58美元，AFFO指导范围为每股1.51至1.56美元 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2022年的前景持乐观态度，预计将继续在竞争激烈但分散的净租赁交易市场中保持灵活性 [7] - 公司预计2022年第一季度的平均资本化率将高于第四季度，更接近2021年前三季度的水平 [5] - 公司认为，尽管宏观经济环境存在不确定性，但公司有足够的流动性支持未来的收购活动 [11] 其他重要信息 - 公司2021年第四季度的收购活动主要集中在12个行业的19个租户，其中9个是新租户 [5] - 公司2021年第四季度的收购活动包括在休斯顿市场购买的地面租赁物业组合，这些物业具有较高的长期残值 [5] - 公司2021年第四季度的收购活动主要集中在人口超过100万的都市区，约一半的租金来自2022年城市土地研究所的25个顶级市场 [4] 问答环节所有的提问和回答 问题: 2022年收购指引为何略低于2021年 - 公司对2022年的收购指引略低于2021年，主要是由于宏观经济环境的不确定性，公司希望在资本市场的波动中保持谨慎 [18][19] 问题: 2022年杠杆率趋势 - 公司预计2022年杠杆率将有所下降，净债务与EBITDA比将保持在7倍左右，公司计划通过ATM计划匹配资金交易 [20] 问题: 2022年资本化率预期 - 公司预计2022年的资本化率将与2021年相似，尽管宏观经济环境存在不确定性，但市场定价保持稳定 [21][22] 问题: 收购市场的地域和物业类型差异 - 公司在2022年的收购策略将更加注重租户质量和市场选择，特别是在休斯顿等强劲市场 [27][28] 问题: 地面租赁物业的租金增长结构 - 地面租赁物业的租金增长结构因租户而异，部分租户有年度增长，部分租户每五年增长5%至10% [54][55] 问题: 2022年资产出售计划 - 公司计划在2022年出售4000万至5000万美元的资产，包括位于俄勒冈州希尔斯伯勒的Wells Fargo办公物业 [15][41] 问题: 2022年资本结构优化 - 公司计划通过ATM计划发行股票以匹配资金交易，预计2022年杠杆率将有所下降 [20][47] 问题: 2022年租金增长预期 - 公司预计2022年租金增长将受益于通胀环境，租户续租时将面临更高的市场租金 [69][70] 问题: 2022年资本支出计划 - 公司计划在2022年收购2亿至2.5亿美元的零售净租赁物业，预计资本化率与2021年相似 [14][75]