公司业绩与成本控制 - 公司预计到2027年将额外削减100万美元的日常管理费用，表明成本纪律正在加强 [2] - 公司第四季度运营收入较2024年同期有所增长，但净利润因一次性的代理权争夺防御成本而下降 [2] - 公司第四季度产生了4960万美元的现金流 [2] 管理层观点 - 公司总裁兼首席执行官Matthew Walker强调了运营收入的增长，并将净利润下降归因于一次性成本 [2]

核心观点 - 公司通过2025年第四季度财报电话会强调了运营改善、成本削减和治理改革进展 同时回应了投资者对其大型总体规划社区项目投资回报周期的关切 [4] 财务业绩 - **第四季度业绩**：营收及其他收入同比增长8%至2330万美元 调整后EBITDA同比增长9%至1140万美元 但归属于普通股股东的净利润因一次性代理权争夺相关费用而降至160万美元（摊薄后每股0.06美元） 上年同期为450万美元（摊薄后每股0.17美元）[2][3][7] - **全年业绩**：2025年全年营收为4960万美元 调整后EBITDA为2420万美元 均较2024年有所改善 [2][7] - **商业地产收入**：第四季度商业和工业地产收入为420万美元 略高于上年同期的410万美元 全年商业收入因两笔土地销售（一处酒店用地和一笔与雀巢交易相关的后端付款）增加了350万美元 [1][2] - **流动性状况**：截至2025年12月31日 公司拥有现金及有价证券约2490万美元 循环信贷额度可用额度约6610万美元 总流动性约9100万美元 [5][23] 运营表现 - **商业地产**：作为公司主要经济驱动力 工业地产组合出租率达100% 商业地产组合出租率约98% Tejon奥特莱斯年终出租率为93% 且12月零售额创下自2014年开业以来单月最高纪录 [6][8] - **农业板块**：2025年是近年来表现强劲的一年 第四季度农业收入达1220万美元（上年同期为970万美元） 同比增长20% 全年农业收入增长近26% 为十年来最高 调整后农业EBITDA（扣除固定水义务前）从340万美元增至440万美元 [6][9] - **新业务板块**：公司新增了多户住宅业务报告板块 其项目Terra Vista一期（228套单元）已完工并处于租赁期 目前出租率约70% 当季确认相关收入53.6万美元 [12][13] - **合资企业收益**：第四季度来自未合并合资企业的权益和收益为210万美元 低于上年同期的330万美元 主要因旅行中心合资企业受5号州际公路车流量减少影响 导致燃料销售和利润率下降 [10] - **矿产资源收入**：第四季度为240万美元 略低于上年同期的250万美元 主要因油气产量和价格下降 [11] 治理与成本控制 - **治理改革**：董事会正实施多项改革 包括提议赋予持股至少25%的股东召开特别会议的权利、将董事会规模从10人减至9人（并计划在2027年5月前进一步减至7人）以及取消执行委员会 [5][14][15] - **成本削减**：公司已完成20%的裁员并削减了“数百万美元”的日常开支 目标是在2027年底前再实现100万美元的日常开支节约 [5][16] 发展规划与资本策略 - **总体规划社区**：公司承认Mountain Village和Centennial项目开发周期长 目标是推动项目进入积极实施阶段以产生现金流和回报 预计未来这些社区每年将产生“显著超过”2000万美元的收入 [17] - **融资计划**：已启动为Mountain Village项目筹集资本的过程 计划利用第三方合资企业股权而非配股来融资 以避免股权稀释 对于Centennial项目 近期重点是完成重新授权审批 公司对其推进信心“很高” [5][17][18][22] - **开发策略**：项目建设将分阶段进行 并计划利用早期现金流进行再投资以最小化所需股权 公司尚未披露两个项目的全部开发成本 预计在动工前会提供相关信息 [21][22]

财务数据和关键指标变化 - **第四季度业绩**：2025年第四季度归属于普通股股东的净利润为160万美元或每股摊薄收益0.06美元，低于2024年同期的450万美元或0.17美元[11] 营收及其他收入（包括来自未合并合资企业的权益和收益）增长8%，达到2330万美元[11] 调整后EBITDA为1140万美元，同比增长9%[11] - **全年业绩**：2025年全年营收为4960万美元，调整后EBITDA为2420万美元，均较2024年有所改善[5] - **流动性状况**：截至2025年12月31日，现金及有价证券总额约为2490万美元，循环信贷额度可用额度约为6610万美元，总流动性约为9100万美元[15] 各条业务线数据和关键指标变化 - **商业和工业房地产**：第四季度营收为420万美元，略高于去年同期的410万美元[12] 工业组合完全出租，商业组合出租率约为98%，其中Tejon奥特莱斯年末入住率为93%[12] - **农业**：第四季度农业营收为1220万美元，较2024年同期的970万美元增长26%[12] 全年农业营收增长近26%，达到十年来最高水平[5] 调整后农业EBITDA（扣除固定水费义务前）从去年同期的340万美元增至440万美元，利润率因产量提高而略有改善[13] - **合资企业收益**：第四季度来自未合并合资企业的权益和收益总计210万美元，低于去年同期的330万美元，主要受Travel Center合资企业收益下降影响[12] - **矿产资源**：第四季度营收为240万美元，略低于去年同期的250万美元，反映了石油和天然气产量及价格的下降[13] - **多户住宅（新业务分部）**：第四季度首次报告多户住宅分部营收，为53.6万美元，来自Terra Vista at Tejon的租赁活动[15] 该项目一期228套单元已完工，目前处于租赁阶段，入住率达70%[15][35] 各个市场数据和关键指标变化 - **Travel Center合资企业**：受到5号州际公路汽车和卡车流量减少的影响，导致燃料销售、燃料利润率以及旅行中心和餐厅的销售下降[6] - **Tejon奥特莱斯**：2025年12月实现了自2014年开业以来最高的月度零售额，部分归因于11月新开业的Hard Rock Casino Tejon的积极影响[6] - **Hard Rock Casino Tejon**：自11月开业以来影响极为积极，预计将在2026年带来进一步的积极效益[6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **成本节约与运营效率**：公司已完成多项成本节约措施，并计划到2027年底再削减100万美元的间接费用[9] 目标是通过精简运营和积极资产管理来改善现金流和收益[9][39] - **资产利用与资本配置**：核心战略是让更多资产产生效益，创造更高的现金流、收益和股东价值[9] 资本配置被视为最重要的工作之一，需保持灵活性以适应市场条件和机遇[32][33] - **总体规划社区（MPC）发展**：Mountain Village和Centennial等MPC项目是长期业务计划的重要组成部分，目前处于前期投入阶段，目标是通过引入第三方合资权益等方式推进实施，以产生现金流和投资回报[26][27][48] - **商业房地产（TRCC）扩张**：Tejon Ranch Commerce Center是公司重点，已通过Terra Vista公寓等项目进行投资，并计划继续扩张和发展[32] - **土地资产货币化**：公司拥有27万英亩土地，计划将其作为关键差异化资产进行货币化，以增加现金流[40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **经营环境**：Travel Center合资企业受到交通流量减少的挑战[6] 矿产资源业务受到产量和价格下降的影响[13] 加州对传统灭鼠剂的监管趋严[21] - **未来前景**：公司运营业务显示出积极势头[9] 农业因开心果丰收年表现强劲[5] Hard Rock Casino的开业带来了积极影响，预计将持续[6] 对Centennial项目获得洛杉矶县批准有信心，预计将在今年晚些时候进入更公开的环境审查阶段[28][50][51] 其他重要信息 - **公司治理改革**：董事会规模将从10人缩减至9人，并计划在2027年5月前进一步缩减至7人[8] 董事会已投票取消执行委员会[8] 提议赋予持有至少25%流通股的股东召开特别会议的权利[7] - **年度会议与投资者交流**：2026年年会将于5月13日在牧场现场举行，采用混合形式，并将组织资产参观[8][43] 公司已举办投资者日，并定期举行财报电话会议以加强与股东的对话[18] - **高管薪酬调整**：正在最终化委托书声明，其中将展示与公司财务业绩和股价改善更紧密挂钩的修订后薪酬计划[19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：关于管理层和董事会是否以股东利益为先，以及何时能解锁资产价值[17] - 回答：新任CEO上任一年来，已通过裁员20%、削减数百万间接费用、增加财务披露、举办投资者日、改革董事会治理（如缩减规模、提议股东特别会议权）以及调整高管薪酬计划等方式推动变革，致力于展示问责制并为股东创造价值[18][19][20] 问题：关于加州对灭鼠剂监管趋严下，公司如何采取野生动物友好型害虫控制方法[21] - 回答：公司采取长期管理视角，将牧场大部分土地纳入保护地役权，在农业和狩猎项目间寻求平衡，采用强调预防和栖息地管理的综合框架来应对病虫害和野生动物管理，能够适应不断变化的监管环境[22][23] 问题：关于在Mountain Village和Centennial项目上约3亿美元投资资本回报率低的问题，以及如何提高整体ROIC[24][25][38] - 回答：承认这些MPC项目需要大量前期资本和时间，但参考同行，预计未来能产生显著现金流和可观ROIC，目标远超2000万美元年收入[26][27] 提高整体ROIC需要加快将所有资产负债表资产转化为现金流，包括通过积极资产管理改善现有运营资产、推进TRCC等高收益商业地产开发、以及利用27万英亩土地进行货币化[39][40][41] 问题：关于是否有过货币化Mountain Village、Centennial或保护地役权土地的努力或询价[29] - 回答：Mountain Village过去有对外融资努力，目前正在进行融资；对于任何业务（包括土地）的询价都持开放态度；Centennial因正在进行重新授权，情况略有不同[30] 问题：关于是否应货币化Mountain Village和Centennial，以专注于Grapevine和TRCC[31] - 回答：不认为这些资产相互排斥，TRCC和Grapevine已是重点并承诺发展，同时需对所有资产保持资本配置灵活性，以把握最佳机会[32][33] 问题：关于Terra Vista公寓租赁进度是否满意，以及是否会启动二期或引入合作伙伴[34] - 回答：对当前70%的入住率感到满意，已聘请Greystar进行管理，计划推进二期，但需考虑资本配置和优先级决策[35][36] 问题：关于公司近6亿美元投资资本回报率低，如何实现可持续的5% ROIC[38] - 回答：重申需要加快资产变现，通过积极资产管理、推进TRCC开发、以及利用土地资产货币化等多种方式组合来提高现金流（无论是EBITDA、NOPAT还是净利润）[39][40][41] 问题：关于是否考虑在靠近洛杉矶的公司总部举办投资者日，而非纽约[42] - 回答：2026年5月的年度股东大会将在牧场现场举行，采用混合形式，包含演示、问答和资产参观，效果类似投资者日；专门的投资者日将在年会后开始规划[43][44][45] 问题：关于Centennial和Mountain Village的预计开发资金需求，以及是否会考虑供股融资[47] - 回答：未公开披露全部开发成本，将在接近动工时分享；大型MPC项目采用分阶段建设并回收前端现金流；计划使用第三方合资权益而非供股，以避免股东稀释[48] 问题：关于对洛杉矶县批准Centennial项目的信心程度及预计时间线[49] - 回答：对推进Centennial获得批准信心很高，与洛杉矶县关系牢固；挑战在于法律程序的节奏而非县政府；项目开放问题列表正在缩小；计划今年进入更公开的环境审查阶段，并希望在今年晚些时候提交给县监事会；公司有成功通过CEQA流程的经验，相信Centennial将获得批准[50][51][52]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度归属于普通股股东的净利润为160万美元或每股摊薄收益0.06美元，低于去年同期的450万美元或每股摊薄收益0.17美元，主要反映了一次性代理辩护成本的影响 [7][21] - 第四季度收入及其他收入（包括未合并合资企业的权益和收益）增长8%至2330万美元，去年同期为2160万美元 [21] - 第四季度调整后EBITDA为1140万美元，较去年同期的1050万美元增长9% [21] - 2025年全年收入为4960万美元，调整后EBITDA为2420万美元，均较2024年有所改善 [8] - 截至2025年12月31日，现金及有价证券总额约为2490万美元，循环信贷额度可用额度约为6610万美元，总流动性约为9100万美元 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - **商业和工业房地产**：第四季度收入为420万美元，略高于去年同期的410万美元，工业组合完全出租，商业组合约98%出租，其中Tejon奥特莱斯年末入住率为93% [22] - **农业**：第四季度收入为1220万美元，较去年同期的970万美元增长26%，全年收入增长近26%，为十年来最高，主要得益于开心果进入产果年周期及其他永久性作物表现改善 [9][23] - **农业调整后EBITDA**：在固定水义务前，第四季度调整后EBITDA增至440万美元，去年同期为340万美元，利润率因产量提高带来的运营杠杆而略有改善 [24] - **合资企业权益和收益**：第四季度为210万美元，低于去年同期的330万美元，主要受旅行中心合资企业收益下降影响，该业务因5号州际公路车流量减少导致燃油销售、燃油利润以及旅行中心和餐厅销售额下降 [10][23] - **矿产资源**：第四季度收入为240万美元，略低于去年同期的250万美元，反映石油和天然气产量及价格下降 [24] - **多户住宅（新报告分部）**：第四季度首次报告该分部，收入为53.6万美元，反映Terra Vista at Tejon的租赁活动，该项目一期228套单元已于年内完工，目前处于租赁阶段，当前入住率达70% [25][26][60] 各个市场数据和关键指标变化 - **Tejon奥特莱斯**：2025年12月零售额创下自2014年开业以来单月最高纪录，部分归因于11月新开业的Hard Rock Casino Tejon的积极影响 [11] - **Hard Rock Casino Tejon**：自2025年11月开业以来影响非常积极，预计将在2026年带来进一步的积极效益 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **公司战略**：方向是加强核心业务、收紧成本结构、并专注于利用资产产生经常性现金流，同时致力于将更多资产投入使用，以产生更高的现金流、更多收益并为股东增加价值 [17][28] - **成本节约**：在去年完成多项成本节约措施基础上，目标到2027年底再节省100万美元的间接费用 [17] - **资产激活**：公司正处于激活计划以扩大收入基础并实现成本节约效益的激动人心的时刻 [18] - **总体规划社区（MPC）**：Mountain Village和Centennial是公司整体业务计划的重要组成部分，目标是将这些社区推进到积极实施阶段以产生现金流和投资回报，预计将产生显著高于2000万美元的年收入，并计划利用第三方合资企业股权 [47][48][50] - **资本配置**：资本配置是公司最重要的任务之一，需要保持灵活性以适应市场条件和可能出现的机遇，以最优方式部署资本 [57][58] - **非MPC资产增长**：计划通过积极资产管理、推进Tejon Ranch商业中心（TRCC）的商业地产计划以及利用27万英亩土地资产进行货币化，来增加所有非MPC资产的现金流 [65][66][67] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **经营环境**：旅行中心合资企业受到5号州际公路汽车和卡车流量减少的影响 [10]，Hard Rock Casino Tejon的开业对奥特莱斯零售销售产生了积极影响 [11]，矿产资源收入受石油和天然气产量及价格下降影响 [24] - **未来前景**：公司对经营业务显示出积极势头感到鼓舞 [17]，对通过成本节约推动更多盈利增长持乐观态度 [18]，对Centennial项目获得批准的信心很高，预计将在2025年晚些时候提交洛杉矶县审查 [51][77][80] 其他重要信息 - **公司治理**：董事会提出一项提案，允许持有至少25%流通股的股东或股东团体要求召开特别会议，股东将在5月年度会议前的代理投票中对此进行表决 [12][13]，董事会规模已从10人减少至9人，并计划在2027年5月前进一步减少至7人，同时取消了执行委员会 [14] - **年度会议**：将于2025年5月13日在牧场现场举行年度会议，并提供虚拟参与选项，会后将组织牧场参观 [15][16] - **投资者沟通**：公司采用了新的沟通方式，包括举办投资者日、召开收益电话会议并允许股东直接提问、提供额外的财务披露、投资记分卡和门槛指标等 [32][34] - **高管薪酬**：正在最终确定代理声明，其中将展示现有薪酬结构如何与公司财务绩效挂钩并解决问责问题，同时正在制定修订后的薪酬计划，以进一步与股东利益保持一致，并将绩效与股价改善更紧密地联系起来 [35][36] - **可持续发展**：公司在农药和野生动物管理方面采用综合框架，强调预防和栖息地管理，而非依赖单一工具或化学方法，以平衡农业与野生动物管理，并适应不断变化的监管环境 [42][43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于管理层和董事会是否以股东利益为首要目标，以及何时能释放公司资产价值 [31] - 管理层回应，自新任CEO上任约一年来，公司已实施多项变革，包括裁员20%、削减数百万美元间接费用、增加股东沟通（如投资者日、收益电话会议问答）、提供额外财务披露，并正在完善与财务绩效和股价改善更紧密挂钩的高管薪酬计划，董事会也已在治理改革上取得进展（如缩减董事会规模、取消执行委员会、提议股东特别会议权等），旨在展示问责制并为股东创造价值 [32][33][34][35][36][37][38] 问题: 关于在加州加强传统灭鼠剂监管的背景下，公司如何采取对野生动物友好或非致命的啮齿动物控制方法 [39] - 管理层回应，公司经营已有近200年历史，大部分牧场属于Tejon Ranch保护区，受诸多保护规则限制，公司在农药和野生动物管理上采用综合框架，强调预防和栖息地管理，而非依赖单一化学方法，这一理念已融入日常运营，使公司能适应监管环境的变化 [40][41][42][43] 问题: 关于公司如何提高已投资约3亿美元但尚未产生收入的Mountain Village和Centennial项目的投资资本回报率（ROIC） [44][45][46] - 管理层回应，目标是将这些总体规划社区推进到积极实施阶段以产生现金流和ROIC，但这还需要几年时间，与其他同行一样，完成审批、设计和基础设施需要前期时间和资本，公司预计这些社区能产生显著高于2000万美元的年收入，并计划利用第三方合资企业股权来帮助实现目标，同时公司其他业务也在产生现金并有望增长 [47][48][49][50] 问题: 关于是否有任何出售或货币化Mountain Village、Centennial或保护协议下土地的努力或询价 [52] - 管理层回应，过去曾为Mountain Village进行过外部融资努力，目前也正在为该项目的融资过程中，对于任何对公司业务或土地有兴趣的询价，公司都乐于沟通，但Centennial由于正在进行重新授权，情况略有不同 [53] 问题: 关于考虑到巨额投资，货币化Mountain和Centennial资产并专注于Grapevine和TRCC是否是资本的最佳利用方式 [54] - 管理层回应，不认为这些资产是互斥的，TRCC已经是重点，公司也致力于扩展TRCC和Grapevine，对于所有资产，公司需要保持灵活性以适应市场条件和机遇，从而最优地配置资本 [56][57][58] 问题: 关于对Terra Vista公寓租赁速度和吸收率是否满意，以及是否会启动二期或引入合作伙伴 [59] - 管理层回应，对当前租赁进展感到满意，入住率已达70%，并聘请了Greystar进行管理，计划推进二期开发，但这取决于资本配置和优先顺序的决策 [60][61] 问题: 关于公司如何实现可持续的投资回报，考虑到公司资产负债表上近6亿美元的投入资本，而过去三年税后净营业利润从未超过350万美元 [62][63] - 管理层回应，公司迫切需要将更多资产负债表资产转化为现金流，这需要通过积极资产管理改善现有运营资产的利润、推进TRCC等高收益商业地产计划、以及利用公司27万英亩土地进行货币化等多种方式来实现，需要采取组合策略来提升现金流指标 [64][65][66][67][68] 问题: 关于公司是否会考虑在位于洛杉矶附近的公司总部举办投资者日，而非此前在纽约举办 [69] - 管理层回应，即将于5月13日在牧场举行的年度会议将采用混合形式，包含公司介绍、问答环节以及物业参观（包括Terra Vista公寓和Hard Rock Casino），效果类似于投资者日，关于专门的投资者日将在年度会议后开始规划 [70][71][72][73] 问题: 关于开发Centennial和Tejon Mountain Village的预计资金需求，以及是否会考虑股东配股以限制未来利润稀释 [74] - 管理层回应，尚未公开披露这两个项目的全部未来开发成本，将在接近动工时分享，与任何大型总体规划社区一样，建设是分阶段进行的，公司计划利用第三方合资企业股权，而非配股，以避免股东稀释 [75] 问题: 关于对洛杉矶县批准Centennial开发有多大信心，以及预计的时间表 [76] - 管理层回应，对推进Centennial获得批准的信心很高，与洛杉矶县的关系保持牢固，当前的挑战主要在于法律程序的节奏而非县政府，公司已准备了一份全面的计划以解决法院之前指出的问题，开放问题列表正在不断缩小，预计将在2025年进入更公开的环境审查阶段，并希望在今年晚些时候提交洛杉矶县监事会，公司有成功通过CEQA流程的经验，相信Centennial将获得批准 [77][78][79][80][81][82]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度归属于普通股股东的净利润为160万美元或每股摊薄收益0.06美元，低于2024年第四季度的450万美元或每股摊薄收益0.17美元，主要反映了一次性的代理权争夺防御成本 [4][12] - 2025年第四季度收入及其他收入（包括来自未合并合资企业的权益和收益）增长8%，达到2330万美元，而2024年同期为2160万美元 [12] - 2025年第四季度调整后EBITDA为1140万美元，较上年同期的1050万美元增长9% [12] - 2025年全年收入为4960万美元，调整后EBITDA为2420万美元，均较2024年有所改善 [5] - 截至2025年12月31日，现金及有价证券总额约为2490万美元，循环信贷额度可用额度约为6610万美元，总流动性约为9100万美元 [15][16] 各条业务线数据和关键指标变化 - **商业和工业房地产**：第四季度收入为420万美元，上年同期为410万美元 运营方面，工业组合全部出租，商业组合约98%出租，其中Tejon奥特莱斯年末入住率为93% [13] - **农业**：第四季度收入为1220万美元，较2024年第四季度的970万美元增长26%，这得益于开心果产年周期的影响以及其他永久性作物业绩的改善 第四季度调整后农业EBITDA（扣除固定水义务前）增至440万美元，上年同期为340万美元，利润率因产量提高带来的运营杠杆而略有改善 [5][13][14] - **合资企业收益**：第四季度来自未合并合资企业的权益和收益总计210万美元，低于上年同期的330万美元，主要反映了Travel Center合资企业收益下降 [13] - **矿产资源**：第四季度收入为240万美元，上年同期为250万美元，反映了石油和天然气产量及价格的下降 [14] - **新业务分部 - 多户住宅**：公司首次报告专门用于多户住宅收入和费用的分部 第四季度公司确认了536,000美元的多户住宅收入，反映了Tejon的Terra Vista项目的租赁活动 该项目一期228套单元已于年内完工，目前处于租赁阶段 [14][15] 各个市场数据和关键指标变化 - **Travel Center合资企业**：与TA Petro的Travel Center合资企业受到5号州际公路汽车和卡车流量减少的影响，导致燃料销售和利润率下降，旅行中心和餐厅的销售额也降低 [6] - **Tejon奥特莱斯**：12月实现了自2014年开业以来任何月份中最高的零售额，部分归因于11月新开业的Hard Rock Casino Tejon的积极影响 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的经济驱动力仍然是商业房地产业务 第四季度商业收入增加100万美元，全年增加350万美元，主要受两笔土地销售推动 [5] - 公司正继续精简运营，目标是在2027年底前再节省100万美元的间接费用 [10] - 公司致力于通过积极的资产管理、推进TRCC的商业房地产计划以及利用其27万英亩土地资产来增加现金流 [41][42] - 对于大型总体规划社区（MPC）项目，如Mountain Village和Centennial，公司计划利用第三方合资企业股权，而非进行配股，以避免稀释股东权益 [28][50] - 公司正积极推动Centennial项目的重新授权进程，预计将在2025年晚些时候提交给洛杉矶县 [29][53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为公司的运营业务显示出积极的势头，但强调成本改善并非唯一目标，公司需要让更多资产产生作用，以产生更高的现金流、收益并为股东创造价值 [10] - 管理层对Hard Rock Casino Tejon开业以来的影响感到非常鼓舞，并期待其在2026年带来进一步的积极效益 [6] - 管理层承认需要尽快将更多资产负债表上的资产转化为现金流，并感受到了紧迫性 [41] - 关于Centennial项目的审批，管理层对推进其获得批准信心十足，并指出与洛杉矶县的关系依然牢固，挑战在于法律程序的推进速度 [52] 其他重要信息 - 公司宣布了一项提案，计划为股东提供召开特别会议的权利，持股至少25%的股东或股东团体可要求召开特别会议，股东将在5月年度会议前的代理投票中对提案进行表决 [7] - 董事会决定将规模从10人缩减至9人，并计划在2027年5月前进一步缩减至7人 同时，董事会投票决定取消执行委员会 [9] - 年度会议将于5月13日在牧场现场举行，并将提供虚拟参与方式 会后将组织对Tejon Ranch Commerce Center、Terra Vista公寓社区和Hard Rock Casino Tejon的参观活动 [9][10] - 管理层正在最终确定代理声明，其中将展示现有的薪酬结构如何与公司财务表现挂钩，并正在制定修订后的薪酬计划，以进一步与股东利益保持一致，并将绩效与股价改善更紧密地联系起来 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于公司治理、管理层责任和资产价值释放的质疑 [18] - 管理层回应称，在过去一年中已采取多项措施推动积极变革，包括裁员20%、削减数百万美元间接费用、举办投资者日、召开财报电话会议并允许股东直接提问、增加财务披露、调整董事会规模和结构、提出股东特别会议提案等 [19][20][21] - 管理层表示，现有及修订中的薪酬计划旨在使管理层与股东利益一致，并与财务表现和股价改善挂钩 管理层个人也调整了薪酬以进一步与股东保持一致 [20] - 管理层认为，公司在过去一年已朝着展示责任感和为股东创造价值的方向取得了积极进展 [21] 问题: 关于加州杀虫剂法规收紧背景下，公司对野生动物友好型或非致命性啮齿动物控制方法的采用 [22] - 管理层回应强调了对牧场进行长期管理和保护的重要性，公司大部分土地属于Tejon Ranch Conservancy，受到众多规则限制以保护野生动物 [23] - 公司采用综合管理框架，强调预防和栖息地管理，而非依赖单一工具或化学方法 这种理念使公司能够在监管环境变化时做好适应准备 [24] 问题: 关于对Mountain Village和Centennial项目大量投入资本（约3亿美元）却未产生收入，以及如何提高投资资本回报率（ROIC）的担忧 [25][26] - 管理层承认这些项目需要大量资本投入，目标是将它们推进到积极实施阶段以产生现金流和回报，但这还需要几年时间 [27] - 管理层指出，其他开发MPC的上市公司也经历了类似的前期努力阶段，最终能产生可观的现金流和吸引人的ROIC 公司预计其MPC项目能产生显著超过2000万美元的年收入，并计划利用第三方合资企业股权来帮助融资 [28] - 对于Mountain Village，已启动融资进程 对于Centennial，首要任务是完成重新授权工作，这将创造显著价值并保护现有投资 [29] 问题: 关于是否有过将Mountain Village、Centennial或保护协议下的土地货币化的努力或询价 [31] - 管理层确认过去曾为Mountain Village进行过外部融资努力，目前也正在为该项目的融资进程中 [32] - 对于所有业务和土地相关的询价，公司都持开放态度进行讨论 但Centennial因处于重新授权阶段，情况略有不同 [32] 问题: 关于是否应货币化Mountain Village和Centennial资产，并专注于Grapevine和TRCC（Tejon Ranch Commerce Center） [33] - 管理层不认为这些资产是相互排斥的 TRCC已经是重点，公司对Terra Vista的投资证明了其对TRCC的经济和战略承诺，并计划继续扩展和发展TRCC，Grapevine也是如此 [34] - 管理层强调需要保持资本配置的灵活性，以适应市场条件和可能出现的机遇，从而以最有利的方式部署资本 [34][35] 问题: 关于对Terra Vista公寓租赁速度和吸收率是否满意，以及是否会启动二期或引入合作伙伴 [36] - 管理层对目前的租赁情况感到满意，入住率已达到70% 公司聘请了Greystar进行管理，并开展了丰富的社区活动和项目，租户满意度高 [37] - 关于二期，计划是进行扩展，但这最终取决于资本配置和优先顺序决策 一期已建成的便利设施综合体将为二期开发带来效率 [37][38] 问题: 关于公司如何实现可持续的投资回报，考虑到近6亿美元的投资资本与较低的年度净营业利润 [39][40] - 管理层同意需要尽快将更多资产负债表资产转化为现金流 [41] - 计划包括：通过积极的资产管理提高现有运营资产的利润；推进TRCC的商业房地产计划以增加现金流；跳出商业房地产的思维定式，利用27万英亩土地资产进行货币化 [42] - 这是一个需要多种方式组合的平衡策略，旨在将现金流（无论是EBITDA、NOPAT还是净利润）提升到所需水平 [43] 问题: 关于是否考虑在位于洛杉矶附近的公司总部举办投资者日，而非在纽约 [44] - 管理层宣布即将于5月13日在牧场举行的年度会议将采用混合形式，股东可现场或远程参与 会议将包含类似去年纽约投资者日的演示和问答环节，并增加物业参观活动，让股东能近距离了解Terra Vista公寓和Hard Rock Casino Tejon等新资产 [45][46] - 关于专门的投资者日，将在年度会议后开始规划 [47] 问题: 关于Centennial和Mountain Village项目所需的预计开发资金，以及是否会考虑配股以限制未来利润稀释 [48] - 管理层尚未公开披露这两个项目未来的全部开发成本，计划在接近动工时分享 与所有大型MPC项目一样，建设是分阶段的，公司会回收前期现金流并尽量减少所需股权 [50] - 公司计划使用第三方合资企业股权，而非配股，以避免稀释股东权益 [50] 问题: 关于对洛杉矶县批准Centennial开发的信心程度以及预计的时间表 [51] - 管理层对推进Centennial获得批准信心很高，与洛杉矶县的关系依然牢固 当前的挑战更多在于法律程序的推进速度，而非县政府的反对 [52] - 公司一直在准备一份全面的计划以解决法院之前指出的问题，未决问题清单正在不断缩小 2025年，Centennial将进入更公开的环境审查阶段，预计将在今年晚些时候提交给洛杉矶县监事会 [53] - 公司积极参与加州环境审查框架现代化的讨论，并有信心能够完成CEQA流程，最终获得Centennial的批准 [54]

财务数据关键指标变化：收入和利润 - 2025年归属于普通股股东的净利润为7.5万美元，相比2024年的269万美元大幅下降[264] - 2025年净利润下降主要因公司费用增加297.6万美元（主要与股东相关费用有关）及未合并合资企业收益减少251.9万美元[264] - 2024年净利润为269万美元，相比2023年的326.5万美元下降，主要因矿产资源板块经营收入减少267.7万美元及农业板块经营收入减少231.9万美元[265] - 2025年公司净所得税费用为108.8万美元，实际所得税率约为93.9%，远高于2024年的26.6%，主要由于不可抵扣的薪酬等永久性差异[318] - 公司2025年净利润大幅下降至7.1万美元，而2024年和2023年分别为268.8万美元和326.5万美元[360] - 2025年调整后EBITDA为2525.6万美元，高于2024年的2337.8万美元和2023年的2138.6万美元，主要受股东维权费用339.9万美元和Centennial诉讼费用110万美元影响[360] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 2025年公司一般及行政费用增长297.6万美元，增幅26.8%，达到1406.8万美元，主要与董事会选举及代理权争夺相关[311] - 2025年公司一般及行政费用为1,109.2万美元，较2023年的987.2万美元增加122万美元，增幅12.4%，主要归因于股份薪酬费用增加105.3万美元[313] - 2025年公司总折旧与摊销费用为1300.4万美元，其中来自未合并合资企业的份额为699万美元[360] - 2025年公司净利息收入为487.9万美元，主要来自未合并合资企业的利息支出579.3万美元[360] 业务线表现：商业/工业地产板块 - 2025年商业/工业地产板块利润增加236.2万美元，主要受土地销售利润增长驱动；全年土地销售总利润为187.5万美元[264] - 2025年商业/工业地产总收入为1500.6万美元，同比增长20%，主要受TRCC内土地销售（收入373.7万美元）驱动[279][280] - 商业/工业地产开发部门2024年收入为1255.2万美元，较2023年的1175.8万美元增加79.4万美元，增长7%[286] - 商业/工业地产部门2024年费用为791万美元，较2023年的805.3万美元减少14.3万美元，下降2%[286] - 2025年商业/工业板块净营业收入为800.8万美元，较2024年的903.6万美元下降11.4%[363] 业务线表现：多户住宅板块 - 2025年新增专门的多户住宅板块，专注于Terra Vista at Tejon等住宅租赁社区的开发、租赁和长期持有[261] - 多户住宅部门2025年收入为73.2万美元，运营亏损为154.7万美元[287] 业务线表现：度假/住宅部门 - 度假/住宅部门2025年费用为227.7万美元，较2024年的261.5万美元减少33.8万美元，下降13%[290][293] - 度假/住宅部门2024年费用为261.5万美元，较2023年的152.8万美元增加108.7万美元，增长71%[290][291] 业务线表现：矿产资源部门 - 矿产资源部门2025年收入为963.6万美元，较2024年的1021.4万美元减少57.8万美元，下降6%[297][299] - 矿产资源部门2025年运营费用为680.7万美元，较2024年的705.2万美元减少24.5万美元，下降3%[297][299] - 矿产资源部门2024年收入为1021.4万美元，较2023年的1452.4万美元减少431万美元，下降30%[297][299] - 2025年石油产量为67,441桶，平均价格为每桶65美元；天然气产量为1308.8万立方英尺，平均价格为每千立方英尺1.56美元[298] - 2025年水泥销量为86.8万吨，平均价格为每吨2.58美元；岩石骨料销量为149.4万吨，平均价格为每吨1.46美元[298] 业务线表现：农业板块 - 2025年农业板块经营业绩改善351.4万美元，主要受开心果收入增长驱动[264] - 农业板块收入在2025年增长481.3万美元，增幅34.6%，达到1873.8万美元[301] - 2025年农业板块营业亏损为11.2万美元，较2024年亏损362.6万美元大幅改善[300] - 2025年杏仁收入775.9万美元，同比增长8.9%，平均售价从2.41美元/磅升至2.64美元/磅[300][301] - 2025年开心果收入677.9万美元，主要来自当年收获的533.9万美元收入，而2024年无收获[300][301] - 2025年酿酒葡萄收入343.1万美元，同比增长26.9%，销量从8000吨增至1.2万吨[300][301] - 2025年农业板块费用增长129.9万美元，增幅7%，达到1885.0万美元，主要与开心果收获相关[302] - 2024年农业板块收入为1392.5万美元，较2023年微降0.2%，主要受开心果和酿酒葡萄收入下降影响[305] 业务线表现：牧场及其他收入 - 2025年牧场经营收入增长28.4万美元，增幅5%，达到547.9万美元，主要得益于狩猎管理收入增长[306][312] - 2025年其他收入下降123.1万美元，降幅62%，至75.0万美元，主要因可售证券投资收益减少[309] 未合并合资企业表现 - 2025年来自未合并合资企业的权益收益为836.2万美元，较2024年的1,088.1万美元减少251.9万美元，降幅23%[315][316] - Petro Travel Plaza合资企业2025年权益收益为606.1万美元，较2024年的825.3万美元减少219.2万美元，降幅27%，其总收入同比下降1,280万美元（降幅8.3%）[315][316] - 2025年未合并合资企业净营业收入为3925.7万美元，较2024年的4391万美元下降10.6%[366] 现金流与流动性 - 2025年经营活动产生的现金流量为613.2万美元，较2024年的1,431.4万美元大幅减少，部分原因是支付了与前首席执行官相关的320万美元现金结算奖励及应付奖金[325][326] - 2025年投资活动净现金流出为6,230.6万美元，主要由于房地产相关资本支出达6,321万美元，其中包括Terra Vista多户开发项目一期完工投入3,407.3万美元[327] - 截至2025年12月31日，公司现金及现金等价物和可交易证券总额约为2,489.4万美元，较2024年底减少2,881.4万美元，降幅54%[325] - 2025年融资活动净现金流入为2,643.1万美元，主要来自信贷额度借款2,700万美元，用于资助Terra Vista和TRCC基础设施等建设项目[335] - 截至2025年12月31日，公司拥有现金及证券2489.4万美元，且在报告提交日有6605.8万美元的信贷额度可用以满足短期流动性需求[350] 资本结构与债务 - 截至2025年12月31日，总资本化账面价值为5.84498亿美元，其中债务0.93942亿美元，权益4.90556亿美元，债务占总资本化比率约为16.1%，较2024年12月31日的12.0%有所上升[338] - 公司于2023年11月17日签订循环信贷协议，提供1.6亿美元循环信贷额度（RCL）及1500万美元信用证子额度（包含于RCL内），该协议仅需支付利息，到期日为2029年1月1日[339][340] - 2025年公司净杠杆率（NLER）处于第三档（低于35%），适用利率为SOFR加225个基点；因获得惠顾金，2025年实际债务成本约为SOFR加100个基点[343] - 截至2025年12月31日，公司循环信贷额度未偿还余额为9394.2万美元，有效利率为SOFR加2.25%，当时利率为6.15%[370][375] - 截至2025年12月31日，公司持有市场性证券总额为1535.6万美元，加权平均利率为3.92%[375] - 循环信贷协议包含三项财务契约：总负债除以有形净资产不超过0.55:1；偿债保障比率不低于1.50:1；流动性比率不低于2.00:1。截至2025年12月31日，公司符合所有财务契约[345][347] 合同义务与长期负债 - 截至2025年12月31日，公司合同现金流义务总额为17.2331亿美元，其中超过5年的支付义务为15.41068亿美元，主要包含预计水费支付[352] - 预计水费支付总额为16.14552亿美元，基于每年3%的涨幅计算，其中最主要的WRMWSD合同以过去五年（2021-2025年）平均实际水费支付额537万美元为基准年[352] - 未合并合资企业的总债务为2.16092亿美元，其中TRCC/Rock Outlet合资企业的贷款2003.9万美元在2025年12月31日被100%担保[358] - 通过社区设施区（CFD）债券，东区CFD已发行约9566万美元未偿债券债务，并为TRCC-East的基础设施成本报销预留了约2500万美元资金；东区CFD另有约1860.5万美元债券债务已获授权发行[356][357] 管理层讨论和指引 - 公司核心资产是约27万英亩的连片土地，位于洛杉矶以北60英里至贝克斯菲尔德以东15英里之间[258] - 2025年新增专门的多户住宅板块，专注于Terra Vista at Tejon等住宅租赁社区的开发、租赁和长期持有[261] - 公司预计2026年将开始建设一座510,385平方英尺的工业建筑[283] - 公司目前没有资产因市场状况而面临减值风险，也未识别出任何减值迹象[273] - 公司于2025年5月提交了有效的S-3表格货架注册声明，未来可通过一次或多次发行募集不超过2亿美元的普通股、优先股、债务证券、认股权证或其组合[349] 其他重要内容：资本化成本与递延税项 - 2025年公司资本化利息成本为509.1万美元，资本化与开发相关的薪酬成本为288.1万美元，均计入房地产开发成本[334] - 截至2025年12月31日，公司净递延所得税负债为984.9万美元，较2024年底的905.9万美元有所增加[319] 其他重要内容：风险敞口 - 截至2025年12月31日，公司应收账款中约406.2万美元面临农产品价格变动风险，占总额938.9万美元的43.3%[377] - 过去三年，开心果价格在每单位1.62美元至1.93美元之间波动[377]

财务数据关键指标变化：收入与利润 - 第四季度收入及其他收入（包括来自未合并合资企业的股权收益）增长8%至2330万美元，而2024年同期为2160万美元[6] - 2025年全年收入及其他收入（包括来自未合并合资企业的股权收益）增长7%至5870万美元，而2024年为5470万美元[6] - 2025年第四季度总收入为2110.6万美元，同比增长17.7%（2024年同期为1793.5万美元）[30] - 2025年全年总收入为4959.1万美元，同比增长18.3%（2024年为4188.6万美元）[30] - 第四季度归属于普通股股东的净利润下降290万美元至160万美元（每股基本和摊薄收益0.06美元），而2024年第四季度为450万美元（每股0.17美元）[6] - 2025年第四季度净收入为157.9万美元，同比大幅下降64.8%（2024年同期为448.2万美元）[30] - 2025年全年净收入仅为7.1万美元，同比大幅下降97.4%（2024年为268.8万美元）[30] - 2025年第四季度基本每股收益为0.06美元，与前一季度持平，但低于2024年同期的0.17美元[46] 财务数据关键指标变化：调整后EBITDA与EBITDA - 2025年调整后EBITDA（非GAAP指标）增长8%至2530万美元，而2024年为2340万美元[6] - 2025年全年调整后EBITDA为2525.6万美元，同比增长8.0%（2024年为2337.8万美元）[35] - 2025年全年EBITDA为1904.6万美元，较2024年的1919.6万美元基本持平[35] - 2024年全年调整后EBITDA为2.3378亿美元，其中Tejon PRS联营公司贡献2.3799亿美元，公司层面为负值[39] 各条业务线表现：农业板块 - 2025年农业板块收入增长35%至1870万美元，而2024年为1380万美元[6][16] - 2025年开心果生产贡献了530万美元收入，而2024年为小年无此收入[16] - 2025年农业板块经营亏损大幅收窄至（10万美元），较2024年的（360万美元）改善350万美元[16] - 农业板块2025年第四季度收入为1224万美元，同比增长26.5%（2024年同期为967.6万美元）[30] - 2025年第四季度农业收入同比增长26.5%至1224万美元，调整后农业EBITDA（剔除固定水义务）同比增长29.1%至442.8万美元[44] - 2025年全年农业收入同比增长34.6%至1873.8万美元，调整后农业EBITDA（剔除固定水义务）同比增长198.1%至523.6万美元[44] - 2024年农业板块调整后EBITDA为负115.5万美元，但剔除固定水义务后，全年调整后农业EBITDA转为正值175.7万美元[39][44] - 2024年公司整体净利润为268.8万美元，其中商业地产贡献464.2万美元，农业板块亏损362.6万美元[39] 各条业务线表现：商业/工业与地产板块 - 2025年商业/工业板块收入增长20%至1500万美元[6] - 2025年全年商业地产板块贡献调整后EBITDA 753万美元，是公司主要利润来源[37] - 2025年全年住宅地产板块调整后EBITDA为负219.3万美元，公司板块亏损[37] 其他财务数据：流动性与资产 - 截至2025年12月31日，公司总流动性约为9100万美元，包括约2490万美元现金及证券和6610万美元可用信贷额度[13] - 截至2025年12月31日，TRCC工业投资组合（通过合资企业）总可出租面积为280万平方英尺，出租率达100%[10] - 截至2025年12月31日，公司每股账面价值为17.65美元，略低于2024年同期的17.66美元[46] 其他重要内容：成本与费用 - 2025年公司发生股东激进主义咨询费用339.9万美元及Centennial诉讼相关法律费用110万美元[35] - 2024年公司总折旧与摊销为1163.8万美元，其中联营公司贡献675.3万美元[39] - 2024年公司净利息支出为389.2万美元，其中联营公司利息支出为616.5万美元[39] 其他重要内容：市场估值 - 2025年第四季度末公司股价为15.77美元，低于每股账面价值，市净率约为0.89倍[46]

公司治理提案 - 公司董事会已投票决定在2026年股东年会上提交一项提案，该提案将赋予持有至少**25%** 公司已发行股份的股东或股东团体召集股东特别会议的权利 [1] - 该治理变革提案是在公司上周宣布的董事会规模和结构更新基础上提出的，同时也是对董事会于**2025年11月**投资者日上所做承诺的履行 [2] 提案与会议安排 - 该提案的更多细节将包含在公司的**2026年**委托声明书中，该文件将提交给美国证券交易委员会，并在定于**2026年5月13日**举行的年度会议之前分发给股东 [3] - 公司计划就2026年股东年会向美国证券交易委员会提交委托声明书和委托投票卡，股东可通过SEC网站或公司官网投资者关系板块获取相关文件 [5] 公司业务概况 - 公司是一家多元化的房地产开发和农业综合企业，其主要资产是位于洛杉矶以北约**60英里**、贝克斯菲尔德以南约**30英里**处的**270,000英亩**土地 [4]

公司2025年第四季度及全年财务业绩摘要 - 2025年全年总收入为4960万美元 调整后息税折旧摊销前利润为2530万美元 均较上年有所改善 [5] - 2025年第四季度归属于普通股股东的净利润为160万美元 较2024年同期的450万美元下降290万美元 摊薄后每股收益为0.06美元 [9] - 2025年全年归属于普通股股东的净利润为10万美元 摊薄后每股收益为0.00美元 而2024年为270万美元 每股0.10美元 [9] 各业务板块财务表现 - **商业/工业地产**：2025年全年商业/工业板块收入增长20%至1500万美元 [9] - **农业板块**：2025年全年农业收入增长35%至1870万美元 其中开心果生产恢复带来530万美元收入 杏仁收入从710万美元增至780万美元 酿酒葡萄收入从270万美元增至340万美元 [9][19] - **农业运营亏损**：2025年农业板块运营亏损大幅收窄至10万美元 较2024年的360万美元改善350万美元 接近盈亏平衡点 [19] - **矿产资源板块**：2025年产生280万美元运营收入 石油和天然气混合特许权使用费率从13.4%提高至14.6% 岩石和骨料销量增至149.4万吨 平均价格从每吨1.40美元涨至1.46美元 [19] 运营与租赁情况更新 - **Tejon Ranch商业中心**：截至2025年12月31日 工业组合总可出租面积280万平方英尺 出租率达100% 商业组合总可出租面积620,907平方英尺 出租率达98% 整个TRCC总可出租面积为710万平方英尺 [10] - **Tejon奥特莱斯**：截至2025年12月31日 出租率维持在93% [10] - **Terra Vista多户住宅项目**：一期228套单元已全部交付 截至2026年3月19日 71%的单元已出租 [9] - **Nestlé配送中心**：位于TRCC东侧超过70万平方英尺的设施已建设完成 目前正在进行设备安装和调试 [19] 公司战略与未来展望 - **战略重心**：公司战略开始取得成效 重点是简化组织、降低管理费用并明确资本配置 未来将继续将土地转化为经常性现金流 [5][7] - **主要发展平台**：TRCC仍是公司主要的发展平台和长期价值驱动因素 公司将推进商业、工业、多户住宅的开发、租赁和投资活动 [14] - **住宅项目进展**：位于洛杉矶县的总体规划社区Centennial即将进入其许可审批流程中更公开的阶段 [7] - **农业多元化**：作为作物多元化战略的一部分 公司在2025年种植了150英亩橄榄 并计划在2026年再种植150英亩 [17] 2026年业务展望与潜在影响因素 - **农业运营**：预计2026年农业生产成本将上升 包括燃料、化肥、害虫防治和劳动力 冬季寒冷时长低于历史平均水平可能影响开花时间和作物发育 开心果果园预计将进入小年周期 [16] - **行业环境**：尽管行业库存趋紧可能支撑大宗商品价格 但最终产量将取决于春季天气条件 [16] - **整体预期**：公司预计净利润将因开发活动、大宗商品价格、农业和矿产资源板块的产量以及土地销售和租赁活动的时间安排而逐年波动 [15] 公司财务状况与流动性 - **资本与流动性**：截至2025年12月31日 总资本（包括债务）为5.845亿美元 公司总流动性约为9100万美元 包括约2490万美元的现金和证券以及6610万美元的可用信贷额度 [13] - **资产负债表**：总资产从2024年的6.080亿美元增至2025年的6.305亿美元 股东权益从4.890亿美元微增至4.906亿美元 [25][26]

公司业绩发布与沟通安排 - 公司将于2026年3月19日市场开盘前发布2025年第四季度及全年运营与财务业绩 [1] - 公司计划于2026年3月19日美国东部时间下午5点举行电话会议 总裁兼首席执行官Matt Walker和首席财务官Robert Velasquez将介绍公司近期举措及财务业绩 [1] 投资者互动与信息获取 - 管理层将回答投资者在2026年3月19日美国东部时间下午2点前通过电子邮件发送至IR@tejonranch.com的预先提交的问题 每位投资者限提两个问题 [2] - 电话会议将通过公司官网“投资者”栏目进行网络音频直播 听众需提前至少15分钟登录网站注册并安装必要的音频软件 [3] - 电话会议结束后 网络音频回放将在公司官网上保留一年 [3] - 电话会议接入号码为：美国国内1-877-704-4453 国际1-201-389-0920 [4] - 电话会议回放接入号码为：美国国内1-844-512-2921 国际1-412-317-6671 回放密码为13757466 回放有效期至2026年4月16日周四 [4] 公司基本情况 - 公司是一家多元化的房地产开发和农业综合企业 其主要资产为位于洛杉矶以北约60英里、贝克斯菲尔德以南约15英里处 占地270,000英亩的土地 [5]