项目进展 - 长沙东湖高新金霞智慧城项目、东湖高新合肥国际企业中心项目募集资金使用率分别为40.05%、47.21%[3] - 长沙东湖高新金霞智慧城项目一期2021年12月按计划交付，二期2022年12月未能如期交付[30] - 东湖高新合肥国际企业中心项目1.1期一标段交付时间提前至2021年12月，二标段2022年12月未交付[30] - 长沙东湖高新金霞智慧城项目总投资使用计划5年，建设期4年，2021年开工，计划2024年12月交付[33] - 东湖高新合肥国际企业中心总投资使用计划6年，建设期5年，2020年开工，计划2024年6月交付[33] - 2023年6月30日长沙东湖高新金霞智慧城项目2.1期未达竣工交房条件，因规划调整进度滞后[35] - 2023年6月30日东湖高新合肥国际企业中心项目未达竣工交房条件[35] 市场数据 - 2020年全国300城共推出工业用地规划建筑面积9.6亿平方米，同比增长12.1%；共成交工业用地7.9亿平方米，同比增长5.6%[7][12] - 2020年全年房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%，全年规模以上工业企业利润64516亿元，比上年增长4.1%[7][12] - 2023年上半年全国工业用地出让面积同比下降18.32%，2023二季度工业用地成交面积同比下降超过20%[7][12] 项目情况 - 长沙消费类电子产业园总用地约3000亩，总建面约255万方[8] - 截止目前，长沙东湖高新金霞智慧城项目周边6公里范围内已有同类产业园8家[8] - 合肥新站高新区原规划科研用地1012.8亩，占整体区域面积的4.45%，拟调整为商住混合用地+城市绿地[12] - 近两年合肥新站高新区已有3个孵化器项目，2个销售型同类园区项目，总供应量超50万方[12] - 武汉国际智造中心产业园项目一期2020 - 2023年合计销售收入1.47亿元，净利润1700.21万元[41] - 武汉国际智造中心产业园项目一期与蔡甸一期项目距离1.5公里[42] - 2018年公司在重庆打造的两江半导体产业园总占地377亩，已入驻企业65家[45] - 东湖高新智慧科技产业园项目周边2公里范围内有2个竞品园区[46] - 武汉中国光谷文化创意产业园总占地约653亩，总建筑面积约64万平方米，一期占地246亩，规划建筑面积约24万方，二期占地约405亩，规划建筑面积约40万方[47] - 截至2023年底，武汉中国光谷文化创意产业园引进约300余家企业，含高新技术企业118家、瞪羚企业18家、专精特新企业15家、隐形冠军企业1家[48] - 武汉中国光谷文化创意产业园二期除A2区外，其他区域30万方已建设招商完毕[47] - 武汉中国光谷文化创意产业园A2区项目已完成招商面积30万方，销售合同额16.24亿元，平均售价约5600元/方，平均年去化面积3万方[49] 财务指标 - 武汉国际智造中心产业园项目一期全投资内部收益率为7.89%（税后），投资回收期为5.96年（税后）[50] - 武汉国际智造中心产业园项目一期产品销售定价约3900 - 4500元/方，年均销售去化进度2万方[51] - 武汉国际智造中心产业园项目一期停车位时租2元/小时、月租200元/月·车位[52] - 东湖高新武汉国际智造中心产业园项目规划建筑面积69381.40㎡，预计单方成本3606.26元/m²[56] - 东湖高新武汉国际智造中心产业园项目税金合计流出1946.41万元[58] - 东湖高新武汉国际智造中心产业园项目销售费用为销售回款的4%，经营费用为租赁回款的7%[60] - 武汉国际智造中心产业园项目一期交付后预计营业收入（不含税）27309.99万元，利润总额2906.22万元，税后净利润2179.66万元[61] - 东湖高新智慧科技产业园项目（一期）全投资内部收益率为7.63%（税后），投资回收期为7.16年（税后）[62] - 东湖高新智慧科技产业园项目（一期）厂房74.4%用于对外销售，25.6%用于自持，车位拟全部销售[62] - 东湖高新智慧科技产业园项目（一期）税金现金流出合计15095.74万元，其中增值税3702.55万元、附加税444.31万元等[67] - 东湖高新智慧科技产业园项目（一期）可售销售费用按销售收入3.5%估算为774.09万元，按租赁收入20%估算为7199.68万元，合计7973.77万元[69][71] - 东湖高新智慧科技产业园项目（一期）分年投资2023 - 2026年占比分别为3.23%、50.45%、32.18%、14.14%，合计20763.99万元[70] - 东湖高新智慧科技产业园项目（一期）交付后销售部分预计营业收入22116.93万元，利润总额4593.42万元，税后净利润3451.20万元[72] - 武汉中国光谷文化创意产业园A2区项目全投资内部收益率为7.76%（税后），投资回收期为4.58年（税后）[73] - 武汉中国光谷文化创意产业园A2区项目预计年均去化面积约1.7万方，厂房销售定价约4900 - 6000元/方，车位定价约2万元/个[73] - 武汉中国光谷文化创意产业园A2区项目总投34523.99万元，2023 - 2026年工程建设资金流出分年投资占比分别为13.81%、47.94%、35.60%、2.65%[78][81] - 武汉中国光谷文化创意产业园A2区项目税金及附加现金流出合计2508.04万元，销售费用按销售回款4%估算为1519.59万元，经营费用按租赁回款7%估算为420.07万元[83][84] - 武汉中国光谷文化创意产业园A2区项目交付后销售部分预计营业收入35031.63万元，利润总额4349.09万元，税后净利润3262.82万元[86] 募投项目变更 - 2021年2月18日第九届董事会第八次会议等将可转债募集资金总额由不超过19亿元调减为不超过15.5亿元[16] - 2020年开始产业地产行业受冲击，原募投项目2021年预售，年去化量下降、销售周期延长、回款率降低[19] - 2022年12月长沙金霞经开区调整产业规划，使长沙东湖高新金霞智慧城项目定位偏离[20] - 2023年1月合肥新站高新区拟调整规划，降低东湖高新合肥国际企业中心项目区域能级[20] - 2023年10月科技园区板块招商专题会显示原募投项目预期收益率较可研报告明显下降[22] - 2023年12月12日公司层面会议认为继续投原募投项目资金使用效率低[22] - 2024年3月18日公司高管会审议通过变更募投项目议案[23] - 2024年3月20日该议案经公司第十届董事会第九次会议、第十届监事会第八次会议审议通过[23] - 2024年3月22日对外披露变更募投项目议案[23] - 公司拟变更部分募投项目，涉及募集资金4.73亿元[38] 监管与督导 - 保荐机构认为公司拟变更募投项目具备必要性与合理性，内部回报测算具备依据且合理[88] - 公司董监高每半年度对募集资金存放与实际使用情况全面核查[90] - 公司审计委员会督导内审部门至少每半年检查募集资金使用情况并提交报告[90] - 公司董监高落实上交所对变更募投项目监管要求，履行职责维护资金安全[91] - 中信证券和天风证券作为保荐机构落实上交所对部分募投项目变更监管要求[92] - 保荐机构履行持续督导职责，督促公司规范使用募集资金[92]