公司物业组合情况 - 截至2020年3月31日，公司合并投资组合包含223处物业，约2740万可出租平方英尺，另管理19处物业，约100万可出租平方英尺[184] - 截至2020年3月31日，公司合并投资组合的整体入住率约为95.2%，稳定合并投资组合的入住率约为97.4%[215] - 截至2020年3月31日，9处处于重新定位或开发的物业完工后可出租面积达110万平方英尺，2处处于招租阶段的物业可出租面积为10万平方英尺，这11处物业的空置面积占总合并投资组合面积的2.2%[216] - 包含11处物业空置面积时，2020年3月31日洛杉矶、橙县、文图拉和圣地亚哥的加权平均入住率分别为96.7%、91.2%、94.8%和90.5%；不包含时，分别为98.5%、96.4%、96.8%和93.9%[216] - 目前正在开发的物业可出租总面积为796,689平方英尺，未来计划开发的物业可出租总面积为330,158平方英尺[210] - 目前正在重新定位的物业可出租总面积为325,922平方英尺，处于招租阶段的物业可出租总面积为142,979平方英尺[211] - 2020年实现稳定运营的物业可出租总面积为170,468平方英尺，2019年为640,625平方英尺[211] - 截至2020年3月31日，公司稳定了2455 Conejo Spectrum Street和635 8th Street，合计可出租面积170,468平方英尺[220] - 截至2020年3月31日，公司有4个重新定位项目和5个开发项目，预计建设完成时间从2020年第二季度到2021年第四季度，还有2个物业处于招租阶段[220] - 截至2020年3月31日，公司空置可出租面积808,792平方英尺，占比2.9%；当前重新定位的空置可出租面积508,673平方英尺，占比1.9%[222] - 截至2020年3月31日和2019年3月31日，稳定相同物业组合入住率分别约为98.0%和98.1%，三个月加权平均入住率分别约为98.0%和97.8%[235] - 截至2020年3月31日，13处房产处于重新定位、开发或招租阶段，预计到2022年底需1.015亿美元完成项目[284] 物业收购与开发情况 - 2020年第一季度，公司收购10处工业物业，共90万可出租平方英尺，总价2.032亿美元[186] - 2020年第一季度，公司稳定两处增值重新定位物业，共20万可出租平方英尺[187] - 公司收购交易价值从约1000万美元的单物业投资到可能价值数十亿美元的物业组合不等[205] - 截至2020年3月31日，9处物业处于重新定位或开发阶段，2处处于招租阶段，未来两年预计再启动2处物业的开发工作[208] - 2020年第一季度有2处物业实现稳定运营，2019年有7处物业实现稳定运营[208] - 2020年第一季度，公司为重新定位和再开发项目分别资本化0.9百万美元的利息费用和0.3百万美元的保险及房地产税费用[213] - 年初至今，公司收购1个小地块和11处房产，总面积90万平方英尺，总收购价2.195亿美元；截至季报提交日，有1.752亿美元收购处于合同或意向书阶段[283] 股权与债务融资情况 - 2020年第一季度，公司按市价发售2206957股普通股，总收益8080万美元，每股约36.62美元[189] - 2020年3月，公司为收购物业向卖方发行价值6330万美元的有限合伙权益普通股和价值4080万美元的4.00%累积可赎回可转换优先股[189] - 2020年2月，公司将无担保循环信贷额度从3.5亿美元增至5亿美元，到期日从2021年2月延至2024年2月[189] - 2020年3月，公司为收购物业承担4470万美元债务，含9笔固定利率抵押贷款，利率3.70% - 5.24%，期限3.0 - 8.3年[189] - 2020年第一季度，公司通过5.5亿美元的市价发行股权计划出售2206957股普通股，加权平均价格为每股36.62美元，总收益8080万美元，净收益7960万美元，截至该日还有2.699亿美元的发行额度[269] - 2020年2月13日，公司将原4.5亿美元信贷安排修订为6亿美元的高级无抵押信贷安排，包括5亿美元无抵押循环信贷额度和1亿美元无抵押定期贷款额度[274] 租金与租户情况 - 截至2020年3月31日，公司有1450份租约，年化基础租金2.568亿美元，3月租金收缴率97.9%，4月租金及减免协议覆盖95.0%，已收缴82.3%[194] - 公司与206个租户达成租金减免协议，涉及年化基础租金的20.1%即5150万美元，包括动用350万美元保证金、加速减免80万美元、延期支付330万美元[194] - 2020年第一季度新签47份租约，可出租面积424,435平方英尺，加权平均租期4.3年，每平方英尺有效租金12.46美元，GAAP租赁利差33.5%，现金租赁利差22.1%[219] - 2020年第一季度续签60份租约，可出租面积1,169,923平方英尺，加权平均租期4.3年，每平方英尺有效租金12.28美元，GAAP租赁利差37.2%，现金租赁利差24.8%，续租率79.7%[219] - 2020年剩余时间和2021年到期的租约分别占公司总可出租面积的8.7%和19.8%，分别占总年化基础租金的8.4%和19.8%[222][225][226] - 2020年第一季度新签和续签租约的加权平均租期均为4.3年，预计未来新签和续签租约也将有类似租期[225] - 公司多数租约包含3%的年度租金增长率条款，以缓解物业费用潜在增长的影响[230] 市场情况 - 南加州工业房地产市场此前基本面良好，空置率超98%，但新冠疫情影响未知[199] 财务数据关键指标变化 - 2020年第一季度，稳定相同物业组合和总投资组合租金收入分别增加210万美元（3.7%）和1790万美元（30.0%）[236][240] - 2020年第一季度，稳定相同物业组合和总投资组合租金收入分别增加230万美元（4.9%）和1500万美元（29.8%）[240][241] - 2020年第一季度，稳定相同物业组合租户报销收入减少14.8万美元（1.7%），总投资组合增加300万美元（32.7%）[240][243] - 2020年第一季度，稳定相同物业组合和总投资组合其他收入分别减少10万美元（25.0%）和3.5万美元（12.6%）[240][244] - 2020年第一季度，总投资组合管理、租赁和开发服务收入减少9000美元（8.8%）[236][245] - 2020年第一季度，利息收入减少60万美元（85.2%）[236][246] - 2020年第一季度，稳定相同物业组合和总投资组合物业费用分别增加50万美元（4.0%）和430万美元（31.1%）[236][247] - 2020年第一季度，总投资组合一般和行政费用增加200万美元（26.9%）[236][248] - 2020年第一季度，稳定相同物业组合折旧和摊销费用减少20万美元（1.0%），总投资组合增加550万美元（25.1%）[236][249] - 2020年第一季度总投资组合利息费用增加100万美元，增幅15.1%，主要因2019年7月私募1亿美元优先票据及2020年3月收购物业承担4470万美元债务所致[252] - 2020年第一季度净收入为1527.2万美元，2019年同期为1071.7万美元；2020年第一季度运营资金为4279.5万美元，2019年同期为3271.3万美元[256] - 2020年第一季度净营业收入为5937.6万美元，2019年同期为4579.2万美元；2020年第一季度现金净营业收入为5530.2万美元，2019年同期为4197.4万美元[261] - 2020年第一季度房地产息税折旧及摊销前利润为5024.4万美元，2019年同期为3918.4万美元[264] - 截至2020年3月31日，公司现金及现金等价物为1.124亿美元，无未偿还的无抵押循环信贷额度借款，有5亿美元可用额度[267] - 2020年第一季度，经营活动提供的净现金增加1030.9万美元至4650万美元[303] - 2020年第一季度，投资活动使用的净现金减少1.023亿美元至6310万美元[304] - 2020年第一季度，融资活动提供的净现金减少1.74964亿美元至5026.6万美元[303] - 2020年第一季度融资活动提供的净现金降至5030万美元，较2019年第一季度的2.252亿美元减少1.75亿美元[305] - 2020年第一季度普通股出售净现金收益减少1.65亿美元，普通股股东和单位持有人股息及分配增加570万美元，递延贷款成本增加220万美元[305] 债务情况 - 截至2020年3月31日，公司总合并债务为9.056亿美元，加权平均利率为3.52%，平均到期期限为5.3年[296] - 固定利率债务本金余额为8.47146亿美元，占比94%；浮动利率债务本金余额为5849.9万美元，占比6%[294] - 有担保债务本金余额为1.05645亿美元，占比12%；无担保债务本金余额为8亿美元，占比88%[294] - 截至2020年3月31日，公司合并债务与总市值之比约为13.1%[297] - 多项债务协议包含财务和其他契约，需按季度测试，如维持债务与资产价值比率等[301] - 6000万美元定期贷款包含财务契约，如维持债务服务覆盖率等[302] - 截至2020年3月31日，公司遵守所有季度债务契约，且无表外安排[300][301] - 截至2020年3月31日，1亿美元定期贷款通过利率互换有效固定，年利率为1.764%加适用伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）利差[307] - 截至2020年3月31日，2.25亿美元定期贷款通过两个利率互换有效固定，年利率分别为1.349%和1.406%加适用LIBOR利差[308] - 截至2020年3月31日，1.5亿美元定期贷款通过利率互换有效固定，年利率为2.7625%加适用利差[309] - 截至2020年3月31日，公司总合并债务为9.056亿美元，其中8.471亿美元（94%）利率有效固定，5850万美元（6%）为浮动利率债务[310] - 若LIBOR上升50个基点，浮动利率债务利息费用增加将使公司未来年度收益和现金流减少约30万美元[310] - 若LIBOR下降50个基点，浮动利率债务利息费用减少将使公司未来年度收益和现金流增加约30万美元[310] - 公司面临利率风险和信用风险，使用利率互换管理利率风险，与高评级银行金融交易对手合作降低信用风险[306] - 利率风险金额是管理层估计，敏感性分析未考虑浮动利率债务余额或公允价值变化及整体经济活动变化影响[311] 其他情况 - 截至2020年3月31日，公司运营合伙企业间接全资拥有Rexford Industrial Realty and Management, Inc.，并将其作为应税REIT子公司，该子公司有累计未确认净运营亏损结转，2020年和2019年第一季度无所得税费用[231] - 公司在编制财务报表时需进行估计和假设，且未对关键会计政策进行重大变更[232][233] - 公司短期流动性需求主要通过手头现金、运营现金流、无抵押循环信贷额度借款和市价发行股权计划满足[265] - 公司长期流动性需求主要通过运营净现金流、长期无抵押和有抵押融资所得、无抵押循环信贷额度借款、发行股权证券和选择性房地产处置所得满足[266] - 2020年第一季度公司未完成任何物业处置，未来可能会根据市场情况等因素选择性处置物业[273] - 修订信贷协议下，修订循环信贷额度的LIBOR贷款利率年利差为1.05% - 1.50%，基准利率贷款利率年利差为0.05% - 0.50%；1亿美元定期贷款工具的LIBOR贷款利率年利差为1.20% - 1.70%，基准利率贷款利率年利差为0.20% - 0.70%，均取决于杠杆率[275] - 若公司获得额外投资级评级，修订循环信贷额度的LIBOR贷款利率年利差将变为0.725% - 1.40%，基准利率贷款利率年利差为0 - 0.45%；1亿美元定期贷款工具的LIBOR贷款利率年利差为0.85% - 1.65%，基准利率贷款利率年利差为0 - 0.65%，取决于评级[276] - 修订循环信贷额度需按杠杆率支付适用的设施费，年费率为0.15% - 0.30%；若采用投资级评级定价，年费率为0.125% - 0.30%[277] - 截至季报提交日，修订循环信贷额度无未偿还借款，有5亿美元可用于未来借款[281] - 2019年11月，惠誉确认公司多项债务工具投资级信用评级为BBB，优先股评级为BB+[282] - 2020年第一季度，非经常性资本支出1.2411万美元，对应面积1547.0056万平方英尺，每平方英尺0.80美元；经常性资本支出1575美元，对应面积2682.1851万平方英尺，每平方英尺0.06美元[285] - 截至2020年3月31日，