财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度，归属于普通股股东的净利润约为1080万美元，摊薄后每股收益为0.09美元，而2019年第一季度为800万美元，摊薄后每股收益为0.08美元 [42] - 截至2020年3月31日的三个月，公司核心FFO份额为3750万美元，而2019年同期为2940万美元；摊薄后每股核心FFO为0.33美元，同比增长10% [42][43] - 第一季度稳定同店净营业收入（NOI）为4460万美元，2019年同期为4310万美元，增长3.7%；现金基础上，稳定同店NOI同比增长7.5% [43] - 第一季度发行约210万股普通股，加权平均价格为每股36美元，净收益约7310万美元；2月重组信贷安排，将总容量从3.5亿美元扩大到5亿美元，并将期限延长三年至2024年2月 [44] - 第一季度末，公司持有约1.12亿美元现金，新扩大的5亿美元信贷安排额度全部可用，5.5亿美元ATM计划下约有2.7亿美元可用；净债务与EBITDA比率为3.6倍 [45] - 2020年5月4日，董事会宣布2020年第二季度每股0.215美元的现金股息，将于7月15日支付给6月30日登记在册的普通股股东和单位持有人 [46] - 公司预计2020年核心FFO每股在1.26 - 1.29美元之间；年末稳定同店入住率在95% - 96%之间；稳定同店NOI全年增长1.3% - 1.8%；全年一般及行政费用（G&A）在3650 - 3700万美元之间，包括约1400万美元的非现金股权补偿 [47][48] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度签署107份租约，面积达160万平方英尺；GAAP基础上租赁价差为36.6%，现金基础上为24.4% [10] - 截至4月，公司收购价值2.19亿美元的房产，新增93.5万平方英尺；3月收购10栋工业物业组合，总面积86.3万平方英尺，位于四个核心市场，总价约2.03亿美元，包括承担的债务；4月以1550万美元收购Vernon Avenue，含6英亩土地和7.2万平方英尺建筑 [32][34] - 目前有110万平方英尺正在进行重新定位或开发，另有33万平方英尺计划于2020年末至2021年开始开发；本季度稳定两个项目，Conejo Spectrum Business Park实现100%入住率，San Fernando Business Center执行两份租约 [36][37] - 目前有1.75亿美元的新投资处于意向书或合同阶段 [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 目标南加州内陆工业市场第一季度末空置率为2.2%，过去12个月加权平均要价租金上涨6.3% [30] - L.A. South Bay市场第一季度末空置率为0.8% [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续利用低杠杆资产负债表和专有发起平台，追求增值增长机会，适应疫情后环境，调整策略以促进租赁活动，如采用虚拟参观和电子锁箱 [25][31] - 公司认为自身投资组合质量较高，团队执行力强，能够在市场中脱颖而出，与被动所有者竞争 [17] - 公司在收购和重新定位项目时，会根据市场情况调整承保假设，更加保守，如假设更长的租赁期、初始无租金增长和调整退出资本化率 [93] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 南加州内陆工业市场长期处于高入住率、供应有限的状态，电子商务和其他分销导向租户带来大量需求，尽管疫情带来挑战，但市场基本面依然强劲 [11] - 与以往经济衰退相比，此次疫情导致的危机有所不同，银行业体系完好，租户需求恢复可能更快更强劲；公司在以往衰退中表现优于周边大型租户非内陆市场，此次也有信心应对挑战 [16][17] - 公司租户组合多元化，目前租赁活动繁忙，租金率符合或超过预算，但部分租户因政府规定推迟支付租金；公司积极与租户合作，确保短期延期和还款协议的达成，预计租金延期将在短期内得到偿还 [21][22][24] - 随着消费者和企业加速采用电子商务，对最后一英里配送设施的需求增加，公司认为这将为其业务带来机遇 [25] 其他重要信息 - 公司为远程工作的员工提供支持，如为有小孩的家庭提供现金补贴，实施全数字化在线学习环境 [26] - 公司投资主要集中在服务不足和资源匮乏的城市内陆社区，通过改善和重新定位工业物业，为当地社区带来长期就业机会和社会福利 [27][28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请谈谈申请租金减免的租户情况以及如何看待租户信用风险 - 公司表示过去租户表现良好，目前没有信用风险担忧；公司对租户进行自下而上的分析，考虑租户支付情况、延期协议和抵押品等因素，建立一般储备金；目前没有租户明确表示无法继续经营，储备金已从年初的50个基点增加到全年的170个基点 [51][54][56] 问题2: 170个基点的储备金是基于逐个租户分析还是整体假设 - 储备金是综合考虑所有租户情况得出的，排除支付情况良好的租户，分析剩余申请减免的租户，考虑其延期协议和潜在风险，对剩余未达成协议的租户应用一定百分比计算储备金，再结合公司整体收入流得出综合比率 [60][61] 问题3: 目标市场潜在卖家的情况是否有变化，是否出现更多急于出售的卖家 - 目前卖家数量没有显著增加，但公司预计随着企业恢复正常运营，未来三到六个月出售意愿可能会增强；公司近期完成的Vernon交易是一个销售回租的例子，市场上私人业主可能因租户问题和物业需要资本投资而增加出售决策点，公司目前发出的意向书数量大幅增加 [65][66] 问题4: 鉴于当前情况，公司不续签租户以进行翻新的策略是否有变化 - 公司会根据具体情况做出决策，目前市场租金没有下降，租赁价差仍然强劲，没有迹象表明应改变重新定位策略；但如果租户受到严重影响，无法支付租金或偿还延期租金，公司可能会推动物业重新定位 [67][68] 问题5: 公司第一季度以每股36美元的价格通过ATM发行股票，与去年第三和第四季度相比如何，在股价处于30美元高位时出售股票的模式是否仍然可行 - 2019年第一季度发行股票价格为每股34.75美元，第二季度为38.21美元，第三季度为44.24美元，第四季度为46.77美元；公司不会过于关注股票的即时价格，而是关注资本的使用和对FFO和NAV的增值作用，只要有机会创造增值，就会做出相应决策 [73][74] 问题6: 如何看待Split Roll 13提案及其在11月前的影响 - 公司年初分析显示，如果提案通过，对公司的影响约为每股0.01美元，其中900万美元的房地产税增加，800万美元可通过租赁结构收回；该提案实施有两年延迟，公司有时间调整租赁结构以减轻影响；目前情况变化不大，公司受影响相对较小 [76][77][79] 问题7: 年末入住率目标假设较3月31日下降200 - 300个基点，这是盲目假设还是有证据支持 - 入住率指导是针对2020年12月31日到期租户的预期，与NOI并非直接对应；公司在分析中会随着时间推移增加细节和透明度，对较大租户和租约有更多可见性，而中小租户存在一定不确定性 [82][83] 问题8: 从租户那里了解到他们在获取刺激资金方面的情况如何 - 公司难以跟踪租户获取刺激资金的成功情况，但建议租户申请并提供相关信息；有租户撤回租金减免申请，表示已获批准可支付租金；公司看到空置物业的租赁活动增加，由于市场上优质空间稀缺，租户倾向于选择公司翻新后的优质物业 [84][86] 问题9: 公司的承保假设是否因当前环境而改变 - 公司已调整承保假设，更加保守，包括假设更长的租赁期、初始无租金增长、调整退出资本化率和提高稳定收益率要求 [93] 问题10: 当前环境是否影响租户按时入住 - 大部分租赁发生在空置物业上，公司会根据租户需求进行调整，如为租户提供临时空间；4月公司有7万平方英尺的租户入住 [96][98] 问题11: 来自市场外且将公司物业作为卫星地点的租户是否更有风险 - 历史数据表明，这些租户并非更脆弱或不可持续；南加州市场运营成本高，租户选择在此设立业务是因为需要高效地向最大的区域人口和消费区分销产品，这些地点对他们来说是关键任务地点 [102][103] 问题12: 如果租金延期都按新协议支付，现金支付何时开始以及何时能全部收回 - 95%的租金延期支付将在2020年完成，大部分从9月开始，在两到三个月内还清，只有少数租约延期到2021年初 [104]